Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: Ф10-4494/2020, А08-1277/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N А08-1277/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2020 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
Калуцких Р.Г.
судей
Крыжской Л.А.
Шелудяева В.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панковой О.М.
при участии в заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "ЮНИТИ" - Веселова С.В. по доверенности от 22.05.2018 б/н;
от администрации города Белгорода - Астафьевой О.В. по доверенности от 05.11.2020 N 41-69 дов.;
от акционерного общества "Газпром газораспределение Белгород" - Заряника Д.К. по доверенности от 04.09.2020 N 213;
от публичного акционерного общества "Квадра" - "Белгородская генерация" - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮНИТИ" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу N А08-1277/2019,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ЮНИТИ" (далее - ООО "ЮНИТИ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Администрации города Белгорода (далее - Администрация) об изменении условий договора аренды земельного участка, расположенного в г. Белгороде, правый берег реки Северский Донец, площадью 29 199 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0212001:119, изложив условия договора в следующей редакции:
- пункт 1.1 "Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату согласно распоряжению администрации г. Белгорода от 14 мая 2018 года N 538 земельный участок площадью 23601 кв. м, с видом разрешенного использования согласно выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) от 25.09.2018 N 683-в, расположенный по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец.";
- пункт 2.1 "Настоящий договор заключен сроком на 3 года и подлежит государственной регистрации.... далее по тексту. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания данного договора.";
- пункт 2.3 "Арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами договора, и вносится арендатором ежеквартально, ...далее по тексту.".
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО "Газпром газораспределение Белгород", ПАО "Квадра" - "Белгородская генерация".
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 19.09.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, вследствие чего оснований для внесения изменений в условия договора аренды земельного участка не имеется.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.09.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым урегулированы разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0212001:119, площадью 29199 кв. м, расположенного по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец.
Пункт 1.1 изложить в следующей редакции: "Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату согласно распоряжению администрации г. Белгорода от 14 мая 2018 года N 538 земельный участок площадью 29199,0 кв. м с видом разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, расположенный по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец".
Пункт 2.1 изложить в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 3 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты его подписания".
Пункт 2.3 изложить в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами договора и вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства в сумме 592947 руб. 09 коп. (пятьсот девяносто две тысячи девятьсот сорок семь рублей девять копеек) в год, согласно отчету независимого оценщика индивидуального предпринимателя Дотчаева Валерия Геннадьевича, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности".
Суд апелляционной инстанции посчитал, что на основании положения пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации пункты 2.1 и 2.3 проекта договора аренды необходимо изложить в редакции истца; пункт 1.1 проекта договора аренды изложить в редакции ответчика, поскольку истцу при проведении аукциона и заключении договора аренды N 194 от 15.08.2013 было известно о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО "ЮНИТИ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.
В кассационной жалобе Общество ссылается на неправильное применение судами норм материального права, судами не принят во внимание тот факт, что береговая линия, входящая в состав спорного земельного участка представляет собой территорию общего пользования; судами не учтено, что нахождение на земельном участке газопровода ограничивает права Общества в пользовании участком; судами не дана правовая оценка условиям договора, которые по мнению Общества противоречат законодательству в виду формирования спорного земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.
В судебном заседании представитель ООО "ЮНИТИ" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Администрации против доводов кассационной жалобы возражала согласно письменному отзыву.
Представитель АО "Газпром газораспределение Белгород" пояснил, что права и интересы акционерного общества настоящим заявлением не затрагиваются.
ПАО "Квадра" - "Белгородская генерация" своих представителей в судебное заседание не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 15.08.2013 между муниципальным образованием "Город Белгород" (арендодателем) и ООО "ЮНИТИ" (арендатором) по итогам проведенных торгов заключен договор аренды земельного участка N 194, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок (земли общего пользования - без права выкупа в собственность) площадью 29199 кв. м с кадастровым номером 31:16:0212001:119, расположенный по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства водной канатной дороги, сроком на 3 года, зарегистрированный 18.10.2013 в установленном законом порядке.
29.12.2015 на основании распоряжения Администрации города Белгорода от 14.12.2015 N 1650 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 194 от 15.08.2013, в соответствии с которым ООО "ЮНИТИ" предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка площадью 29199 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0212001:119: для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как следует из пунктов 4.3.4, 8.2 указанного договора ООО "ЮНИТИ" 16.03.2016 получено разрешение на строительство ресторана за N RU31-301000-030-2016 и начато строительство.
08.08.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО "ЮНИТИ" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: здание ресторана, площадь застройки 308,3 кв. м, степень готовности объекта: 80%, адрес объекта: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец.
16.05.2017 ООО "ЮНИТИ" направило заявление в Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода о продлении договора аренды земельного участка N 194 от 15.08.2013 или заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения которого письмом от 06.06.2017 Администрации N 09/3673 было отказано ООО "ЮНИТИ" в продлении договора аренды земельного участка или заключении договора на новый срок.
ООО "ЮНИТИ" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Белгорода от заключения договора аренды.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.12.2017 по делу N А08-5384/2017 исковое заявление ООО "ЮНИТИ" удовлетворено, отказ Администрации города Белгорода от 06.06.2017 N 09/3673 от заключения договора аренды земельного участка площадью 29 199 кв. м с кадастровым номером 31:16:0212001:119 на новый срок для завершения строительства признан незаконным. Суд обязал Администрацию города Белгорода устранить нарушение прав и законных интересов ООО "ЮНИТИ". Указанное решение Арбитражного суда Белгородской области вступило в законную силу 08.01.2018.
14.05.2018 Администрацией города Белгорода издано распоряжение N 538 о предоставлении ООО "ЮНИТИ" в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 29199 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0212001:119: для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, проект договора аренды земельного участка направлен ООО "ЮНИТИ".
25.12.2018 в адрес ООО "ЮНИТИ" направлен проект договора аренды земельного участка на новый срок.
Пункт 1.1 проекта договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду за плату согласно распоряжению администрации г. Белгорода от 14 мая 2018 года N 538 земельный участок площадью 29199,0 кв. м с видом разрешенного использования: для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений, расположенный по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец".
Пункт 2.1 проекта договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком на 3 года до 14 мая 2021 года и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.
Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами, с 14 мая 2018 года".
Пункт 2.3 проекта договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата исчисляется с даты издания распоряжения администрации города Белгорода, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, и вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства в сумме 592947,09 руб. (пятьсот девяносто две тысячи девятьсот сорок семь рублей девять копеек) в год, согласно отчету независимого оценщика индивидуального предпринимателя Дотчаева Валерия Геннадьевича, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности".
Не согласившись с указанными условиями договора, ООО "ЮНИТИ" направило Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода протокол разногласий в отношении площади земельного участка, начала действия договора и начала уплаты арендной платы.
Ввиду неурегулирования разногласий в досудебном порядке, ООО "ЮНИТИ" обратилось с настоящим иском.
Рассмотрев кассационную жалобу, в пределах заявленных доводов, суд округа не нашел правовых оснований для ее удовлетворения.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" переданные на рассмотрения суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.
При этом суд, в силу вышеуказанных норм, должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность Администрации заключить договор аренды земельного участка на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства на три года установлена решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.12.2017 по делу N А08-5384/2017.
Позиция Общества выражается в несогласии с редакцией пункта 2.1 о заключении договора на три года до 14 мая 2021 года и распространении условий договора на отношения, возникшие между сторонами, с 14 мая 2018 года.
Суд апелляционной инстанции, применив положения пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу о необходимости изложения вышеназванных пунктов в редакции истца.
В рассматриваемом случае у сторон также возникли разногласия относительно предмета договора, указанного в пункте 1.1 проекта.
По мнению Общества, передаче в аренду подлежит часть земельного участка с кадастровым номером 31:16:0212001:119 площадью 23 601 кв. м.
В обоснование своей позиции истец ссылается на наличие ограничений в использовании части спорного земельного участка площадью 5598 кв. м с учетом охранной зоны принадлежащего на праве собственности ПАО "Квадра" - "Белгородская генерация" газопровода высокого давления 1,2 Мпа к Белгородской ТЭЦ, кадастровый номер 31:16:0000000:24, что не позволяет использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования.
Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, сведения об обременении земельного участка (газопровод) были внесены в ЕГРН до проведения торгов и достоверно были известны на момент заключения договора аренды. При строительстве истцом на спорном земельном участке капитального объекта были получены все необходимые разрешения, право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке, с момента возведения газопровода инцидентов и аварий не зафиксировано.
При этом Обществом не оспаривались действия по формированию спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет, а также результаты торгов на право заключения договора аренды в части несогласия с предметом торгов. В период действия Договора от 15.08.2013 ООО "ЮНИТИ" не предъявляло претензий к арендодателю по площади земельного участка и невозможности его использования по назначению. Кроме того, обращаясь в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды, Общество просило предоставить ему спорный земельный участок в исходных границах и площадью 29199,0 кв. м.
В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Как уже было указано выше, решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.12.2017 по делу N А08-5384/2017, суд признал незаконным отказ Администрации от заключения договора аренды земельного участка площадью 29 199,0 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0212001:119 на новый срок для завершения строительства и обязал Администрацию устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Юнити". Исполнение данного решения явилось правовым основанием для принятия Администрацией распоряжения N 538 от 14.05.2018 о предоставлении ООО "ЮНИТИ" в аренду сроком спорного земельного участка и направление проекта договора аренды. При этом право на заключение договора аренды между Администрацией и Обществом в отношении иного земельного участка, отличающегося площадью или иными основными характеристиками, судебными актами установлено не было.
В связи с чем, апелляционный суд, применив положения пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с учетом пункта 8.2 проекта договора аренды, в отношении которого истцом не заявлены разногласия, пришел к правильному выводу об изложении пункта 1.1 договора аренды в редакции ответчика.
В силу изложенного, суд округа приходит к выводу о том, что материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения вынесенных по делу судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу N А08-1277/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Р.Г. Калуцких
Судьи Л.А. Крыжская
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
