Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03 декабря 2020 года №Ф10-4284/2020, А09-6493/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 3 декабря 2020 года Дело N А09-6493/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 03 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Калуцких Р.Г.,
Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
Кулагина О.А. - доверенность N 32 АБ 1396455 от 25.04.2018, копия диплома, паспорт;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Редькина Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу N А09-6493/2018,
УСТАНОВИЛ:
Администрация Брянского района (далее - истец, администрация, арендодатель), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Редькину Владимиру Александровичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Редькин В.А., арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 951 994,04 руб., пени в сумме 197 531,89 руб., расторжении договора от 29.07.2013 N 4724 аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:01 731 13:22.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Брянской области, общество с ограниченной ответственностью "РосЭкспертЪ".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 13.02.2020 (судья Саворинко И.А.) иск удовлетворен.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 (судьи: Заикина Н.В., Капустина Л.А., Рыжова Е.В.) решение суда области оставлено без изменений.
Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, предприниматель (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 13.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований администрации Брянского района о взыскании с ИП Редькина В.А. задолженности по арендной плате и пени в размере 1 149 525,93 руб. и расторжении договора аренды N 4724 от 29.07.2013.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что поскольку решение Брянского районного Совета народных депутатов от 24.04.2013 N 4-36-4 "Об установлении размера арендной платы за использование земельных участков в Брянском районе" (в редакции от 26.06.2013 N 4-39-3) является действующим, то исчисление арендной платы за 2017-2019 г.г. на основании иного документа - Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 N 595-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" является необоснованным. По мнению кассатора, суд не дал оценки доводам ответчика относительно правомерности и достоверности отчета и необоснованно счел достаточной в качестве основания изменения арендной платы публикацию в газете "Деснянская правда" об утверждении порядка определения размера арендной платы на основании Постановления Правительства Брянской области N 595-п от 11.12.2015 в отсутствие доказательств уведомления Редькина В.А. о существовании отчета оценщика и его результатах.
Ссылается на необоснованное неприменение судом пункта "д" статьи 4 Порядка N 595-п; нарушение норм материального права при оценке правильности начисления арендной платы за 2015 - 2016 г.г. исходя из кадастровой стоимости земельного участка; нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в принятии уточненных исковых требований.
В судебном заседании суда округа представитель кассатора поддержал мотивы, изложенные в жалобе, просит ее удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между администрацией Брянского района (арендодатель) и ИП Редькиным В.А. (арендатор) 29.07.2013 заключен договор аренды земельного участка N 4724 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 8 844 кв.м, местонахождение: Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи, в 270 м на северо-восток от участка 12А, с кадастровым номером 32:02:01 731 13:22, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (далее - земельный участок 13:22, земельный участок).
В силу п. 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен на 10 лет и действует с 11.07.2013 по 11.07.2023.
В соответствии с п. 3.6. договора пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке по следующим основаниям:
- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или процентных ставок на нее;
- в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.
Об изменениях арендной платы арендодатель информирует арендатора через районную газету "Деснянская правда".
Пунктом 3.7. договора установлено, что арендаторы - организации, а также арендаторы - физические лица, использующие земельные участки для предпринимательской деятельности, после заключения договора самостоятельно производят расчет арендной платы за землю, исходя из размеров, установленных настоящим порядком, и представляют ежегодно на согласование в финансовое управление администрации Брянского района сводный расчет арендной платы за землю с разбивкой по кварталам не позднее 1 марта текущего года.
В соответствии с п. 3.9 договора платежи вносятся самостоятельно арендатором на счет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке; участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Как указал истец, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 26.06.2015 по 31.03.2019 в размере 951 994,04 руб.
Администрацией в адрес предпринимателя направлена претензия с требованием об уплате образовавшейся задолженности и расторжении договора аренды, неиполнение которой явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 6, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 606, 607, 614, 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установив, что факт передачи предпринимателю спорного земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, учитывая регулируемый характер арендной платы и отсутствие доказательств погашения долга, пришли к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате задолженности и пени.
Возражая против заявленных требований, предприниматель указал, что администрацией не исполнена обязанность по его уведомлению об изменении размера арендных платежей.
Отклоняя данный довод, суды обеих инстанций исходили из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которым в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Согласно пункту 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как указано в обжалуемых судебных актах, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. В этой связи независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
По мнению судов предыдущих инстанций, поскольку арендная плата в рассматриваемом случае является регулируемой и изменяется в связи с изменением соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о ненаправлении ему арендодателем уведомления об изменении арендной платы не имеет правового значения для разрешения настоящего спора в части взыскания основного долга.
Между тем, суд округа с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора не может признать данный вывод судов законным и обоснованным, достаточно мотивированным, сделанным с учетом совокупности фактических обстоятельств по делу.
Из позиции ответчика усматривается, что он не оспаривает регулируемый характер арендной платы по заключенному договору, отсутствие необходимости дополнительного изменения договора аренды в связи с изменением размера арендной платы, а также факт официального опубликования в газете "Деснянская правда" Постановления Правительства Брянской области N 595-п от 11.12.2015.
Согласно п. 3 Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 N 595-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 595-п), если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 4, 5 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Ссылаясь на неизвещение об изменении размера арендной платы, арендатор по сути указывает на тот факт, что поскольку размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке, то о проведении такой оценки и ее результатах, в том числе в целях оспаривания в случае несогласия, арендодатель обязан был его известить.
По мнению суда округа, учитывая те факты, что отчет об оценке права аренды земельного участка, являющего предметом договора аренды, составлен по заказу арендодателя, причем спустя более полутора лет после вступления в силу Постановления N 595-п; что обязанность по исчислению размера арендной платы возложена на арендатора, который не извещался стороной арендодателя о результатах проведенной оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, довод ответчика о неисполнении администрацией обязанности по его уведомлению о проведенной оценке и ее результатах может иметь существенное значение для правильного разрешения спора, однако оставлен судами двух инстанций без надлежащей правовой оценки.
Так, из судебных актов не усматривается, исследовался ли судами двух инстанций вопрос о доведении до арендатора, в том числе посредством публикации в газете, факта проведения оценки и ее результатов.
Из материалов дела усматривается, что взыскиваемая задолженность рассчитана администрацией за период с 26.06.2015 по 31.03.2019.
При этом, сумма задолженности по арендной плате за период с 26.06.2015 по 31.12.2016 рассчитана истцом в соответствии с решением Брянского районного Совета народных депутатов от 24.04.2013 N 4-36-4 "Об установлении размера арендной платы за использование земельных участков в Брянском районе", опубликованном в газете "Деснянская правда", N 40 (8616) от 24.05.2013, вступившим в силу с 01.01.2013 (в ред. от 26.06.2013 N 4-39-3, от 03.12.2013 N 5-3-20) (далее - Решение N 4-36-4). В 2017-2019 годах расчет арендной платы производился согласно Постановлению N 595-п с учетом результатов оценки, произведенной по состоянию на 01.01.2017.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления N 73, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Приняв во внимание указанные выше нормы права и условия договора о сроках внесения арендных платежей и праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, предусмотренных договором, установив факт нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, неоплату образовавшейся задолженности в разумный срок после получения претензии истца, судами двух инстанций поведение ответчика квалифицировано как существенное нарушение договора аренды и достаточное для расторжения договора.
При этом ссылки общества на нахождение объекта недвижимости на спорном земельном участке как на основание для сохранения между сторонами арендных правоотношений судебными инстанциями отклонены с учетом пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
По мнению судов двух инстанций, прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав ответчика, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Между тем, суд округа не может согласиться с данным выводом как сделанным при неполном выяснении фактических обстоятельств дела.
Как пояснил представитель кассатора в судебном заседании суда округа на вопрос судебной коллегии, спорный земельный участок изначально формировался в указанной площади для целей ведения личного подсобного хозяйства для строительства объектов недвижимости, в связи с чем площадь участка обусловлена необходимостью его использования в целях эксплуатации недвижимости.
Таким образом, вывод судов обеих инстанций о ненарушении расторжением договора исключительных прав ответчика, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, в рассматриваемом случае нельзя признать мотивированным.
Также суд округа считает необходимым отметить, что отклонение ссылки ответчика на то, что с даты регистрации объекта незавершенного строительства расчет арендной платы должен производиться в соответствии с п. "д" ст. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением правительства Брянской области от 11.12.2015 N 595-п, также недостаточно мотивировано с учетом статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.
Допущенные нарушения являются существенными, привели к не полному исследованию доказательств и принятию неправильных и необоснованных судебных актов, что является основанием для их отмены в силу части 3 статьи 288 АПК РФ, и могут быть исправлены только посредством отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Брянской области от 13.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу N А09-6493/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
В связи с окончанием кассационного производства меры, принятые определением Арбитражного суда Центрального округа от 24.09.2020 по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Брянской области от 13.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2020 по делу N А09-6493/2018, с момента принятия судом кассационной инстанции настоящего постановления утрачивают силу на основании ч. 4 ст. 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Р.Г. Калуцких
В.Н. Шелудяев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка