Дата принятия: 16 декабря 2020г.
Номер документа: Ф10-4275/2020, А35-5850/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2020 года Дело N А35-5850/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 16.12.2020
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Шульгиной А.Н.
судей
при ведении протокола
судебного заседания
помощником судьи
Серокуровой У.В.
Смирнова В.И.
Давыдовым А.Д.
при участии в заседании
от истца:
индивидуального предпринимателя Зверева Владимира Павловича
от ответчика:
Администрации города Курска
от третьего лица:
Земельного комитета города Курска
филиала Федерального
государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Курской области
Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Курской области
Межрегионального территориального управления Росимущества в Курской и Белгородской областях
Комитета по управлению муниципальным имуществом города
Курска
Комитета архитектуры и градостроительства города Курска
Администрации Курской области в лице Управления Администрации
Курской области по охране объектов культурного наследия
Государственной инспекции строительного надзора Курской области
представитель Бушин С.В. (дов. от 29.03.2016, уд. адвоката);
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
не явились, извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зверева Владимира Павловича на решение Арбитражного суда Курской области от 10.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 по делу N А35-5850/2019,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Зверев Владимир Павлович (далее - истец, ИП Зверев В.П., заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации города Курска (далее - ответчик) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание (торгово-офисное здание), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102286:1034 по адресу: г. Курск, ул. Советская, 18.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Земельный комитет города Курска, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" по Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Курской и Белгородской областях, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Администрация Курской области в лице Управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия, Государственная инспекция строительного надзора Курской области.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.02.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает что им приняты меры по легализации объекта путем обращения за выдачей разрешения на строительство.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 22.03.2017 на основании протокола N 02п/2017 заседания комиссии по организации и проведении аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков рассмотрения заявок от 10.03.2017, между Земельным комитетом города Курска (арендодателем) и Зверевым В.П. (арендатором) был заключен договор N 154457ф аренды земельного участка в городе Курске.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет по акту приема-передачи (приложение 2), а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли населенных пунктов, с кадастровым N 46:29:102286:1034, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Советская, 18, для торговой, административной (офис) деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (приложение 3), площадью 1095 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 10.03.2017 до 10.09.2018 (пункт 2.1 договора).
На основании акта приема-передачи от 22.03.2017 (приложение 2 к данному договору) Земельным комитетом города Курска Звереву В.П. был предоставлен в аренду указанный земельный участок.
В соответствии с пунктом 4 указанного акта приема-передачи от 22.03.2017 спорный земельный участок имеет следующие обременения: охранные зоны: теплосети площадью 336 кв. м и 13 кв. м, газопровода площадью 41 кв. м и 35 кв. м, водопровода площадью 117 кв. м и 32 кв. м, канализации площадью 114 кв. м и 50 кв. м/часть земельного участка обеспечивает доступ к землям общего пользования.
25.05.2017 указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Истец указывает, что в соответствии с пунктом 3.1 договора ИП Зверевым В.П. была внесена арендная плата в сумме 420 000 руб.
Как указал истец, до получения разрешения на строительство, на основании имеющейся проектной документации, выполненной ООО "Студия" Дизайн-проект", учитывая ограниченный срок договора аренды земельного участка, было начато строительство торгово-офисного здания: устроен котлован, полностью выполнен фундамент и подвальная часть здания, что подтверждается заключением специалиста ИП Зырина А.Н. N 33/18 от 19.11.2018.
До истечения 10.09.2018 срока действия договора истец 31.08.2018 обратился в Земельный комитет города Курска с заявлением о заключении нового договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов с 10.09.2018, в чем ему было отказано, поскольку право собственности на возведенный на участке объект незавершенного строительства не зарегистрировано в установленном законом порядке. Оснований подтверждающих наличие у истца преимущественного права на предоставление земельного участка без процедуры проведения торгов, не имелось.
Ссылаясь на отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, что препятствует истцу заключить новый договор аренды с Земельным комитетом города Курска для завершения строительства объекта недвижимости, что создает неопределенность в гражданско-правовых отношениях, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суды обоснованно руководствовались следующим.
В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П и от 24.10.2019 N 2803-О разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Следует отметить, что вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.
В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пункте 26 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу части 1 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные нормы устанавливаются названным Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статья 51 ГрК РФ).
Таким образом, как в силу требований Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (статья 3), так и в силу требований ГрК РФ (статья 51), единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта здания, сооружения, является разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что до начала строительных работ истец не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов.
Имеющийся в материалах дела отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство по причине непредставления истцом полного пакета документов, предусмотренных п.7 ст. 51 ГрК РФ, доказательством принятия мер по легализации объекта не является.
Истец получив такой отказ, не был лишен права представить в полном объеме все необходимые документы, предусмотренные ст. 51 ГрК РФ. При чем за выдачей разрешения на строительство истец обратился за несколько месяцев до окончания срока аренды земельного участка, доказательств того, что обратиться ранее истец не имел возможности ввиду виновных действий администрации, в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств незаконного отказа в выдаче необходимой разрешительной документации.
С учетом изложенного, такое обращение истца носит формальный характер и не может являться надлежащим доказательством принятия мер по легализации объекта недвижимого имущества.
Также на расстоянии примерно в 40 м от спорного земельного участка находится объект культурного наследия регионального значения согласно перечню объектов культурного наследия регионального значения (размещен на официальном сайте Администрации Курской области) - здание "Казенная палата, 1880-1902 гг." (решение исполнительного комитета Курского областного Совета народных депутатов N 49 от 16.02.1989 регистрационный N 461410124890005), расположенное по адресу: г. Курск, ул. Советская, 14.
Указанное отражено в имеющемся в материалах дела градостроительном плане земельного участка N ru46302000-6210.
В силу статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника.
Суды верно указали, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В рассматриваемом случае, удовлетворение требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ в отношении объекта представляющего из себя фундамент с подвальной частью здания, на строительство которого истцом разрешительная документация в установленном законом порядке не оформлялась, влечет создание упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Отсутствие доказательств того, что истец предпринимал своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период строительства, явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суды рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, руководствуясь положениями ст. 82 АПК РФ, разъяснениями, закрепленными в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13765/10, постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", пришли к обоснованному выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку подтверждение определенных фактов посредством экспертного заключения не влияет на законность проведения истцом строительных работ.
В связи с изложенным, по существу, требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, установленного действующим законодательством и предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований суды правомерно исходили из недоказанности принятия своевременных мер, направленных на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период строительства.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и сводятся к иной, чем у судов, трактовке обстоятельств и норм права, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, а суд кассационной инстанции не вправе осуществлять названные процессуальные действия в нарушение своей компетенции, предусмотренной нормами ст. 286, 287 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Курской области от 10.02.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020 по делу N А35-5850/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
А.Н. Шульгина
У.В. Серокурова
В.И. Смирнов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
