Дата принятия: 30 ноября 2020г.
Номер документа: Ф10-4081/2020, А84-4429/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2020 года Дело N А84-4429/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24.11.2020
Постановление изготовлено в полном объеме 30.11.2020
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Власова Е.В.,
судей Крыжской Л.А., Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Фединой В.И.,
при участии представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Стройкомплект" (г. Севастополь, ул. Пожарова, д.6, кв. 46, ОГРН 1159204006807, ИНН 9204549395) - Кильбаух Р.А. - представителя по доверенности от 10.04.2020;
от Прокуратуры города Севастополя (г. Севастополь, ул. Людмилы Павличенко, д. 1, ОГРН 1147746436200, ИНН 7710961040) - Махиня В.В.;
от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (г. Севастополь, ул. Советская, д. 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;
от Правительства Севастополя (г. Севастополь, ул. Ленина, д.2, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;
от Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (г. Севастополь, ул. Ленина, д.2, ОГРН 1149204007083, ИНН 9204003736) - Клок К.М. - представителя по доверенности от 09.01.2020;
от Департамента капитального строительства города Севастополя (г. Севастополь, пр-т. Героев Сталинграда, д. 64, ОГРН 1149204006434, ИНН 9204003373) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;
от Департамента городского хозяйства города Севастополя (г. Севастополь, ул. Ленина, д.2, ОГРН 1149204009932, ИНН 9204005268) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;
от Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя (г. Севастополь, ул. Ленина, д.2, ОГРН 1169204059749, ИНН 9204562702) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом;
от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Республика Крым, г. Симферополь, ул. Александра Невского, д. 1, ОГРН 1149102010606, ИНН 9102007869) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационные жалобы Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя и общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Стройкомплект" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 февраля 2020 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2020 года по делу N А84-4429/2019,
УСТАНОВИЛ:
заместитель прокурора города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском в защиту публичных интересов и интересов субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Стройкомплект" (далее - общество, ООО "СЗ "Стройкомплект"), в котором просил признать недействительными протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 27.08.2018 N 1, протокол подведения итогов аукциона от 12.09.2018 комиссии департамента по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в собственности города Севастополя; заключенные между департаментом и обществом договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 12.10.2018 N 3/ОТ и договор аренды от 12.10.2018 N 2109 земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр-т Победы, д. 29-В; просил в порядке применения последствий недействительности договора аренды земельного участка от 12.10.2018 N 2109 обязать общество вернуть по акту приема-передачи департаменту земельный участок, расположенный по названному адресу.
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовали Правительство Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Департамент капитального строительства города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, Департамент городского хозяйства города Севастополя, Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2020, исковое заявление удовлетворено.
В кассационных жалобах общество и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя, оспаривая состоявшиеся судебные акты, как не соответствующие требованиям закона, просят принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве прокуратуры на кассационные жалобы выражено согласие с состоявшимися по делу судебными актами.
В суде кассационной инстанции представители общества и Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя доводы кассационных жалоб поддержали, представитель прокуратуры возражал по доводам кассационных жалоб.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и доводы письменного отзыва на жалобы, выслушав объяснения участников процесса, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, департаментом 22.06.2018 издано распоряжение N 8295-РДИ "О проведении аукциона", предусматривающее проведение аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке площадью 13 879 кв. м, находящемся в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:04:001018:326, относящемся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - жилая застройка, расположенном по адресу: г. Севастополь, пр-т Победы, 29-В, а также утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
В департамент были поданы заявки на участие в аукционе от трех лиц, включая и ООО "СЗ "Стройкомплект", которые согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 27.08.2018 N 1 признаны соответствующими требованиям аукционной документации; комиссией департамента по проведению аукциона принято решение о допуске к участию в аукционе наряду с другими лицами также ООО "СЗ "Стройкомплект".
Согласно протоколу подведения итогов аукциона от 12.09.2018 его победителем признано ООО "СЗ "Стройкомплект".
По результатам аукциона между департаментом и обществом заключен договор от 12.10.2018 N 3/ОТ об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а также договор аренды вышеуказанного земельного участка от 12.10.2018 N 2109.
По акту приема-передачи от 12.10.2018 земельный участок передан обществу.
Прокурор, ссылаясь на то, что вышеуказанные торги были проведены с нарушением закона, обратился в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии с частью 1 статьи 46.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный в соответствии с частью 6 данной статьи минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), и подлежат передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в части 10 данной статьи, договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам на приобретение стандартного жилья, заключается договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
В силу части 2 статьи 46.5 ГрК РФ договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья в соответствии с данным договором, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24-27 статьи 46.7 данного Кодекса.
Положениями подпункта 13.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
Статьей 46.8 ГрК РФ установлены требования к участникам аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
В силу части 1 статьи 46.8 ГрК РФ участником аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, может быть признано юридическое лицо, соответствующее, в том числе следующим обязательным требованиям: осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, установленный в соответствии с частью 4 или 5 данной статьи и предусмотренный извещением о проведении аукциона (пункт 1); членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (пункт 2).
Положения пункта 2 части 1 статьи 46.8 ГрК РФ взаимосвязаны с положениями части 2 статьи 5 Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях", предусматривающими, что федеральными законами могут быть предусмотрены случаи обязательного членства субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемых организациях.
Указанные в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 46.8 ГрК РФ требования направлены на обеспечение публичного интереса, заключающегося в том, чтобы допустить к участию в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья стабильно работающих застройщиков, выполняющих стандарты и правила саморегулируемых организаций в сфере строительства (обеспечивающие качество и безопасность строительных работ), членами которых они являются.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, общество не представило аукционной комиссии надлежащих документов, подтверждающих соответствие общества вышеуказанным требованиям, и было допущено к участию в аукционе без законных оснований.
Выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, а поэтому не подлежат переоценке в кассационном порядке; доводы кассационной жалобы Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя о несогласии с указанным выводом судов, приведенные с учетом иной оценки представленных по делу доказательств, отклоняются.
В соответствии со статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) извещение о проведении торгов должно содержать, в числе иных, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пункту 13 части 8 статьи 46.7 ГрК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.
В силу требований подпункта 5 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.
В соответствии со статьей 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 N 81-ЗС "О земельном налоге" в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена налоговая ставка в размере 0,01%.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.05.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:04:001018:326 составляла 25209121 руб. 65 коп. Следовательно, размер ежегодной арендной платы не мог превышать 2520 руб. 92 коп.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, извещение о проведении аукциона содержало сведения о том, что арендная плата за предоставляемый земельный участок составляет 252091 руб. 23 коп., что составляет 1% налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка, то есть превышает установленный законом предельный размер арендной платы в 100 раз.
Давая правовую оценку указанным обстоятельствам, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что действия заказчика, связанные с указанием в извещении о проведении торгов недостоверных сведений о размере арендной платы, направлены на ограничение добросовестной конкуренции, нарушают положения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Следствием таких действий является, в том числе нарушение требований к эффективному использованию земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя.
При установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о том, что вышеуказанные договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и аренды земельного участка были заключены с нарушением положений земельного, градостроительного законодательства и законодательства о защите конкуренции, вопреки публичным интересам и интересам субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя с лицом, не соответствующим требованиям, необходимым для участия в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, суды с учетом содержания положений статьи 168 ГК РФ сделали правильный вывод о недействительности названных сделок.
С выводами арбитражных судов обеих инстанций судебная коллегия соглашается.
Приводимые в кассационных жалобах доводы об отсутствии оснований для обращения прокурора в суд с рассматриваемым иском не являются состоятельными.
Подпункт 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве принципа земельного законодательства учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
В данном случае вследствие удовлетворения требований прокурора осуществлена защита законного интереса субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь, как собственника объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 91:04:001018:326, в его использовании на правовом основании для целей застройки лицом, соответствующим критериям, установленным законодательством, а также неразрывно связанная с этим защита публичного интереса в надлежащем и рациональном освоении указанного земельного участка, как пространственного (территориального) базиса для размещения на нем соответствующих зданий и сооружений при соблюдении регламентированных законодательством условий допуска к застройке государственной земли, осуществляемого в рамках конкурентных процедур.
Довод кассационной жалобы Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя о том, что судами при разрешении настоящего дела необоснованно не приняты во внимание выданные обществу разрешения на строительство и произведенные обществом платежи по договору аренды отклоняется.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.10.2019 по делу N А84-2776/2019 признаны недействительными разрешения на строительство от 04.03.2019 N RU 91-94104000-777-2019 и от 06.03.2019 NN RU 91-94104000-779-2019, RU 91-94104000-780-2019, RU 91-94104000-781-2019, выданные Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя ООО "Специализированный застройщик "Стройкомплект"; основания для исследования связанных с этим вопросом обстоятельств в рамках настоящего дела отсутствовали. Также как и не имелось применительно к предмету судебного разбирательства по настоящему делу оснований выяснять вопросы о возможных имущественных потерях общества вследствие реализации заключенных при несоблюдении закона вышеуказанных договоров с департаментом.
Применительно к положениям статьи 448 ГК РФ торги, как процедура, устанавливаемая законом, представляют собой сложный юридический состав, включающий в качестве его элемента в том числе и заключение с лицом, признанным победителем по итогам такой процедуры, договоров, оформляющих приобретение гражданских прав и обязанностей и создающих соответствующие правовые последствия.
В рассматриваемом случае вышеуказанным протоколом подведения итогов аукциона прямо была предусмотрена необходимость его опубликования на официальном сайте, а также и возможность подписания договоров об освоении территории и аренды (оформляющих приобретение победителем торгов гражданских прав и обязанностей, создающих для него в порядке процедуры торгов соответствующие правовые последствия) не ранее, чем через 10 дней с момента такого опубликования; указанный протокол датирован 12.09.2018, а договоры совершены 12.10.2018.
Суды правильно по сути при разрешении спора исходили из того, что срок исковой давности прокурором не пропущен. Суд округа доводы кассационных жалоб об обратном, основанные на ошибочном применении положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям, находит несостоятельными, противоречащими установленным по делу обстоятельствам, дающим достаточные основания для вывода о том, что прокурором, который участником торгов не являлся и не мог с определенностью утверждать о нарушении закона при реализации с торгов обществу права на заключение договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья до получения информации о результатах торгов и до завершения мероприятий по ее проверке, был соблюден срок для обращения с иском в суд для оспаривания торгов, процедура проведения которых в целом была завершена не ранее заключения указанных в иске прокурора договоров.
Кассационные жалобы не дают поводов для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 февраля 2020 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2020 года по делу N А84-4429/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Е.В. Власов
Судьи Л.А. Крыжская
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
