Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 февраля 2020 года №Ф10-395/2020, А48-7156/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 февраля 2020 года Дело N А48-7156/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18.02.2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26.02.2020 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего
Нарусова М.М.
Судей
Солодовой Л.В.
Шульгиной А.Н.
При участии в судебном заседании
от истца:
Акционерное общество "Специализированный застройщик "Зенит"
от ответчика:
Администрация города Орла
Кузнецова Н.В., представитель по доверенности от 15.04.2019, сроком по 31.12.2022 года;
представитель не явился, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Специализированный застройщик "Зенит", на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.09.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 по делу N А48-7156/2019,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Специализированный застройщик "Зенит" (далее - АО "Специализированный застройщик "Зенит", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации города Орла (далее - Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 N 292 на условиях проекта соглашения от 10.06.2019, в части дополнения договора пунктом 5.3.2 следующего содержания: "При нарушении Администрацией сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 4.2.11 настоящего Договора, Администрация оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,1% от суммы фактически понесенных расходов Застройщиком по исполнению обязательств, предусмотренных п. п. 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6. Договора, на день заключения Соглашения от 10 июня 2019 г. об изменении (дополнении) Договора".
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.09.2019 (судья Корнилова У.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 (судьи Поротиков А.И., Кораблева Г.Н., Ушакова И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Акционерное общество "Специализированный застройщик "Зенит", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании суда округа представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержала, по изложенным в ней основаниям, просила кассационную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.
Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившегося лица в порядке, установленном статьями 284, 286 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации города Орла от 31.10.2013 N 4931 принято решение о проведении открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7 887 кв. м, организатором которого назначено Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла. Извещение о проведении аукциона и проект договора о развитии застроенной территории опубликованы в официальном источнике http://torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете N 43 (75) от 08.11.2013.
Истец представил заявку на участие в аукционе, которая была принята организатором торгов к рассмотрению, согласно протоколу приема заявок от 28.11.2013.
По итогам торгов, проведенных 02.12.2013, с истцом, признанным победителем, 23.12.2013 заключен договор N 292 о развитии застроенной территории в городе Орле, по условиям которого Администрация предоставляет, а общество как застройщик приобретает право на развитие застроенной территории, площадью 7887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, согласно схеме, прилагаемой к договору.
Цена права на заключение договора в силу пункта 3.1 составила 14 585 415 руб., порядок оплаты установлен пунктом 3.3 договора.
В силу подпунктов 4.4.1 и 4.4.4 договора на застройщика возложена обязанность в установленный срок подготовить и представить в администрацию проект межевания застроенной территории, а также создать либо приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории.
Застройщик также обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, жилые помещения в многоквартирных домах, перечисленных в приложении к договору, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (подпункт 4.4.5 договора).
После выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1 - 4.4.5 настоящего договора, администрация города обязалась предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в установленный срок (подпункт 4.2.11).
В свою очередь, застройщик в установленный срок производит снос зданий, строений и сооружений, расположенных в границах застроенной территории и осуществляет строительство на застроенной территории в соответствии с проектом ее планировки, утвержденным органом местного самоуправления (подпункт 4.4.6 договора).
Согласно пункту 4.2.11 договора от 23.12.2013 N 292 администрация города обязалась предоставить застройщику без проведения торгов земельные участки после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1 - 4.4.5 настоящего договора.
Обязанность администрации по передаче земельных участков для строительства считается исполненной после устранения всех обстоятельств, препятствующих строительству капитального объекта в соответствии с проектом планировки территории, как указанных в извещении о проведении аукциона, так и выявленных в ходе исполнения договора, в том числе, после постановки на кадастровый учет действующих зон с особыми условиями использования территорий, снятия с кадастрового учета зон с особыми условиями использования территорий в случае отсутствия объекта охраны или объекта, от которого установлена охрана, а также после перехода к Застройщику права собственности на земельные участки".
На случай нарушения застройщиком сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.3, подпунктами 4.4.1, 4.4.2, 4.4.4 - 4.4.6, стороны предусмотрели неустойку, которую застройщик оплачивает за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера стоимости права на заключение договора (пункт 5.2.1.).
В последующем стороны дополнительными соглашениями от 18.05.2015 N 1/88, от 25.01.2017 N 6 и от 13.02.2017 N 3/7 уточнили схему застроенной территории, перечень зданий, строений и сооружений, на ней расположенных, согласовали изменение цены договора и очередность предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории.
08.05.2019 истец обратился к администрации с предложением изменить договор, дополнив его условием об ответственности администрации за просрочку исполнения обязательства по передаче земельных участков под строительство, предусмотренного пунктом 4.2.11 договора.
Согласно проекту соглашения, направленного администрации застройщиком, последний предложил дополнить текст договора пунктом 5.3.2 следующего содержания: "При нарушении Администрацией сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 4.2.11 настоящего Договора, Администрация оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,1% от суммы фактически понесенных расходов Застройщиком по исполнению обязательств, предусмотренных п.п 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6. Договора, на день заключения Соглашения от 8 мая 2019 г. об изменении (дополнении) Договора.
В дальнейшем истцом был подготовлен проект аналогичного соглашения, датированного 10.06.2019, с уточненной редакцией пункта 5.3.2 договора от 23.12.2013 N 292 следующего содержания: "При нарушении Администрацией сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных п. 4.2.11 настоящего Договора, Администрация оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,1% от суммы фактически понесенных расходов Застройщиком по исполнению обязательств, предусмотренных п.п 4.4.4, 4.4.5, 4.4.6. Договора, на день заключения Соглашения от 10 июня 2019 г. об изменении (дополнении) Договора". Пункт 3 представленного истцом проекта соглашения, согласно которому договор N 232 от 23.12.2013 о развитии застроенной территории в г. Орле считается измененным (дополненным) с момента его подписания сторонами, был сохранен.
Истец, ссылаясь на отказ администрации подписать соглашение, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.
Суды верно указали, что спорный договор заключен между сторонами по результатам открытого аукциона, проведенного в установленном действующим законодательством порядке.
Исходя из положений частей 1, 3 статьи 46.2, частей 17.2, 17.3, 25, 26, 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ следует, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для их выполнения, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.
В соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По смыслу пункта 11 части 3 статьи 46.2 и части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора является его существенным условием.
Между тем, суды, исходя из обстоятельств дела, правомерно указали, что истец не привел разумных и убедительных доводов в обоснование того, что спорный договор был заключен в условиях неравенства переговорных возможностей сторон, а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, то есть оказался слабой стороной договора, что по смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" исключает применение к спорным отношениям положений пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса РФ о договорах присоединения.
Более того, в соответствии с редакцией пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ, действовавшей в период заключения рассматриваемого соглашения, при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.
С учетом изложенных норм права, учитывая, что истец, являющийся коммерческой организацией с опубликованным проектом договора, содержащим также условия об ответственности сторон за нарушение обязательств был ознакомлен до подачи заявки на участие в открытом аукционе и, соответственно, до подписания договора и в процессе исполнения договора сторонами неоднократно вносились изменения в его содержание, в том числе, в части согласования схемы застроенной территории, перечня зданий, строений и сооружений, на ней расположенных, изменения цены договора и очередности предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории (дополнительные соглашения от 18.05.2015 N 1/88, от 25.01.2017 N 6 и от 13.02.2017 N 3/7), то вопреки доводам заявителя, порядок заключения договора о развитии застроенной территории прямо вытекает из положений закона о заключении договоров на торгах, которые не могут быть истолкованы как ограничивающие автономию воли участников торгов и возможность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интересе.
Таким образом, доказательства того, что заключение спорного договора с ответчиком являлось для истца обязательным в силу каких-либо юридических или фактических причин и что он не мог отказаться от участия в торгах и заключения договора на развитие застроенной территории отсутствуют, поскольку в случае заключения договора на торгах их участник до подачи заявки об участии оценивает, являются ли приемлемыми для него предложенные организатором условия договора, и, исходя из этого, решает вопрос об участии или неучастии в торгах.
Кроме того, судами обоснованно отмечено то обстоятельство, что по состоянию на период рассмотрения настоящего дела обязанность, предусмотренная 4.2.11 указанного договора, исполнена ответчиком, земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:252, 57:25:0020402:252 предоставлены обществу, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.
Более того, как верно указали суды, общество, обращаясь в суд с заявленными требованиями, по сути добивается привлечения администрации к ответственности за нарушение предусмотренного договором срока предоставления застройщику земельных участков без проведения торгов.
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств причинения ущерба, который бы в значительной степени лишал истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, являющихся основанием для изменения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ не имеется, учитывая, что соглашения об изменении условий договора между сторонами не достигнуто, а предусмотренные законом основания для внесения судом изменений в договор по требованию заинтересованной стороны в силу статей 450, 451 Гражданского кодекса РФ в данном случае отсутствуют, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что изменение договора связано с существенным изменением обстоятельств и наступлениями исключительных случаев, то суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Орловской области от 20.09.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 по делу N А48-7156/2019 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М. Нарусов
Судьи
Л.В. Солодова
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка