Дата принятия: 25 ноября 2020г.
Номер документа: Ф10-3808/2020, А84-2793/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2020 года Дело N А84-2793/2019
Резолютивная часть постановления оглашена "24" ноября 2020 года Постановление изготовлено в полном объеме "25" ноября 2020 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Серокуровой У.В.
судей Нарусова М.М.
Шульгиной А.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Суровой Т.П.,
при участии в заседании:
от индивидуального предпринимателя Карповой Алефтины Рифовны: представитель Плеско А.В. по доверенности от 10.08.2020,
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя: представители не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карповой Алефтины Рифовны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 09.12.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А84-2793/2019,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковыми требованиями к индивидуальному предпринимателю Карповой Алефтине Рифовне (далее - ИП Карпова А.Ф., ответчик) о взыскании 339237,20 руб. задолженности по договору аренды от 23.11.2018 N 49-18 за период с 01.12.2018 по 01.03.2019, а также штрафных санкций за просрочку оплаты (с учетом отказа от части исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 09.12.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу Департамента взыскано 93114,80 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 01.03.2019 и 13296,90 руб. штрафных санкций; в удовлетворении остальной части иска отказано; распределены судебные расходы. Производство по делу в части исковых требований, от которых истец отказался (о расторжении договора аренды и обязании возвратить имущество), прекращено.
ИП Карпова А.Ф. обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска полностью.
В обоснование своих доводов ответчик указывает на неверное применение судами норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды, полагает, что не имел возможности пользоваться имуществом, не нарушая закон, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, от проведения которой Департамент уклонялся.
В судебном заседании суда округа представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель департамента в письменном отзыве возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.
Истец при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное заседание суда округа не направил. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, пояснений представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основание принятых судебных актов, сделаны без учета требований закона и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.11.2018 между Департаментом (арендодатель) и ИП Карповой А.Р. (арендатор) по итогам проведения аукциона на право заключения договора подписан договор аренды N 49-18, по условиям которого арендодатель передал арендатору имущество - встроенные нежилые помещения первого этажа лит. "А" (с N 48-1 по N 48-5) общей площадью 86,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Блюхера, 20 (далее - объект, нежилые помещения). Объект предоставлен для размещения магазина продовольственных товаров и расположен в жилом многоквартирном доме.
Согласно пункту 7.1 договора, объект аренды передан в аренду на 5 лет - по 22.11.2023 включительно.
По акту приема-передачи от 23.11.2018 нежилые помещения переданы арендатору.
В период с 01.12.2018 по 01.03.2019 ответчик не производил оплату арендной платы, вследствие чего образовалась заявленная в иске задолженность.
Поскольку арендная плата не вносилась, то в соответствии с пунктами 8.2, 8.3., 8.4 договора арендодателем также начислены и предъявлены ко взысканию: пеня в размере 26908,40 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 4423,30 руб., штраф в размере 214790,70 руб.
Уведомлением от 15.08.2019 ответчик известил истца о невозможности использования нежилых помещений в связи с тем, что на момент подписания договора аренды и акта приема-передачи право собственности города Севастополя на нежилые помещения не было зарегистрировано, что препятствовало государственной регистрации договора аренды; просил Департамент принять имущество обратно и не взыскивать арендную плату.
Письмом от 15.08.2019 ответчик предложил считать договор аренды расторгнутым с 05.06.2019.
07.10.2019 в связи с расторжением сторонами договора аренды, объект аренды был возвращен арендатором Департаменту по акту приема-передачи, однако задолженность по арендной плате, а также штрафные санкции ответчиком не оплачены, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования суды двух инстанций исходили из того, что по акту приема-передачи объект был передан в надлежащем состоянии, в том числе электропроводка, водопровод, отопление находились в рабочем состоянии.
Однако судами не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.
Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.
Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса РФ).
Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.
Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - размещение магазина продовольственных товаров и подлежал обязательной государственной регистрации в силу части 2 статьи 609, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (с учетом разъяснений в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
По правилам статьи 539 Гражданского кодекса РФ, пункта 27 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442, статей 13-15 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", статьи 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", получение энергоресурсов и услуг, связанных с их поставкой, возможно на основании договоров с потребителями.
Согласно статьям 161, 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
В пункте 2.4.9. договора аренды между сторонами была предусмотрена обязанность арендатора в течение 60 дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение непосредственно с организациями, предоставляющими такие услуги, а также заключить договор о долевом участии в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме.
Как видно из материалов дела, в отсутствие государственной регистрации договора аренды нежилых помещений третьи лица отказали арендатору в заключении договоров на снабжение энергоресурсами, а также на содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом многоквартирном доме.
Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность использования объекта по назначению вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены (аналогичная правовая позиция отражена в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588).
Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление деятельности магазина продовольственных товаров, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду помещением.
В этом случае передача по акту предпринимателю спорного объекта подтверждает лишь переход во владение арендатора нежилых помещений, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.
Представитель ответчика в суде округа пояснил, что деятельность магазина не осуществлялась. Данное обстоятельство также подтверждается актом проверки Департамента N 8453 от 23.09.2019 и не оспаривалось истцом при рассмотрении дела.
Из материалов дела видно, что на момент проведения истцом аукциона на право заключения договора аренды, а также на дату подписания договора аренды между истцом и ответчиком, право собственности города федерального значения Севастополя на спорные нежилые помещения не было зарегистрировано в установленном порядке.
Вместе с тем, пунктом 2.4.19 договора аренды бремя расходов по государственной регистрации договора аренды, а также последствия неосуществления такой регистрации возложены на арендатора.
Ответчик неоднократно письменно обращался к истцу с просьбой предоставить соответствующие документы либо выдать доверенность для совершения регистрационных действий, однако такая доверенность была получена ответчиком только в конце февраля 2019 года, когда предпринимателем уже был утрачен интерес к использованию спорного имущества из-за длительной процедуры оформления арендных прав. Из материалов дела не усматривается, что истец в разумный срок совершил какие-либо действия для регистрации права собственности города федерального значения Севастополя в Едином государственном реестре недвижимости, без чего государственная регистрация договора аренды с ответчиком была бы невозможна (статья 131 Гражданского кодекса РФ, статья 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьи 2, 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя").
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции взыскал с ответчика арендную плату и штрафные санкции за просрочку ее оплаты без достаточных правовых оснований. Суд апелляционной инстанции не устранил данное нарушение.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Судебный акт является законным и обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение доводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.
В силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Статья 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.
Однако судами было допущено нарушение указанных норм материального и процессуального права, закон применен неверно, существенные для разрешения спора обстоятельства не установлены, в связи с чем, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, оценить, выполнил ли арендодатель свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и пользования сданными в аренду помещениями, имел ли арендатор возможность пользоваться арендованным имуществом по назначению; установить, вызвано ли отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность использования объекта по назначению обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и доказательствам, представленным ими в материалы дела, разрешить спор по существу, приняв законное и обоснованное решение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 09.12.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А84-2793/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий У.В. Серокурова
Судьи М.М. Нарусов
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
