Дата принятия: 13 октября 2020г.
Номер документа: Ф10-3634/2020, А83-14624/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2020 года Дело N А83-14624/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 13 октября 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Власова Е.В.,
Калуцких Р.Г.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
не явился, извещен надлежаще;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югтогрпром" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.03.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А83-14624/2019,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Югторгпром" (далее - ответчик, общество, ООО "Югторгпром") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 26.12.2017 N 611-2017 в сумме 5 724 118,01 руб., из которых 5 274 118,01 руб. -основной долг, 244 352,33 руб. - пеня.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.03.2020 (судья Лукачев С.О.) исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Югторгпром" в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 4 549 118,01 руб., пеня в размере 203 157,20 руб., в остальной части требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 (судьи: Остапова Е.А., Колупаева Ю.В., Тарасенко А.А.) решение суда республики оставлено в силе.
Полагая состоявшиеся по делу судебные акты незаконными и необоснованными, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда республики и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца в размере 338 705,04 руб. арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 90:22:010601:1398.
По мнению кассатора, новый размер арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 90:22:010601:1398 "склады" подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта - постановления Администрации города Симферополя Республики Крым от 11.03.2019 N 1355 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь. ул. Внешняя, 28", что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что представители муниципального органа до вынесения постановления Администрации города Симферополя Республики Крым от 11.03.2019 N 1355 об изменении вида разрешенного использования земельного участка выезжали на местность с целью проверки фактического использования земельного участка, предоставленного в аренду. Доказательств того, что общество использует земельный участок с целевым назначением "деловое управление" органами муниципальной власти не представлено.
Кассатор обращает внимание на тот факт, что до настоящего времени администрация уклоняется от внесения изменений в договор аренды земельного участка. Указывает, что у общества отсутствует реальная возможность после раздела земельного участка с кадастровым номером 90:22:010601:1398 площадью 30 794 кв.м. оплачивать арендную плату ввиду отсутствия документа основания, так как на образованный после раздела (с 23.04.2019) земельный участок с кадастровым номером 90:22:010601:1708 площадью 27 194 кв.м до настоящего времени с Администрацией города Симферополя Республики Крым не заключен новый договор аренды ввиду уклонения органом муниципальной власти от его заключения и неверного установления Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастра Республики Крым земельному участку с кадастровым номером 90:22:010601:1708 площадью 27 194 кв.м вида разрешенного использования "деловое управление", "склады", "строительная промышленность".
Заявитель жалобы и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте судебного разбирательства.
Арбитражный кассационный суд в соответствии со ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Судами двух инстанций установлено, что 26.12.2017 между администрацией (далее - арендодатель) и ООО "Югторгпром" (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 611/2017 (далее - договор) согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору сроком на шесть лет за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 30 794 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, Московское шоссе 11 км, кадастровый номер 90:22:010601:1398 (далее - земельный участок 01:1398 N 1). На земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору.
На основании акта о передаче земельного участка от 16.01.2018 N 611-2017 земельный участок передан обществу.
Арендная плата устанавливается в размере 5 510 169,32 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 459 180,78 руб. (пункт 2.3 договора).
Как установлено в пункте 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора; в дальнейшем может изменяться арендатором в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Симферополь, изменением нормативной цены земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка, упорядочении границ участка, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год.
Арендатор несет ответственность за несвоевременное и не в полном объеме внесение арендной платы в соответствии с действующим законодательством. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в соответствии с действующим законодательством в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. (пункты 2.7, 2.8 договора).
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.05.2017 установлено, что земельный участок 01:1398 N 1 имеет категорию земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - "деловое управление", "склады", "строительная промышленность".
ООО "Югторгпром" 06.08.2018 обратилось к администрации с предложением о внесении изменений в договор в части уменьшения нормативной денежной оценки земли и уменьшения размера арендной платы. в ответ на которое письмом от 20.08.2018 N 20170/40/05-09 администрация отклонила представленное обществом дополнительное соглашение к договору в части изменения арендной платы.
Общество 15.01.2019 обратилось в администрацию с предложением о внесении изменений в пункт 1.3 договора, устанавливающий вид разрешенного использования "деловое управление" ввиду фактического отсутствия на арендованном земельном участке объектов недвижимости, попадающих под данный вид разрешенного использования и, как следствие, с предложением пересчитать размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Письмом от 19.02.2019 администрация уведомила о том, что перерасчет размера арендной платы не представляется возможным.
ООО "Югторгпром" 04.02.2019 вновь обратилось к главе Администрации с просьбой о внесении изменений в пункт 1.3 договора.
Постановлением администрации от 23.07.2018 N 3370 "О разделе земельного участка и утверждении схемы расположения земельных участков по ул. Внешняя д. 28 в г. Симферополе" (в редакции постановления администрации от 17.08.2018 N 3911 (далее - постановление администрации N 3370) земельный участок 01:1398 N 1 разделен на:
- земельный участок площадью 27 194 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - "деловое управление" (код 4.1), "склады" (код 6.9), "строительная промышленность" (код 6.6) (впоследствии - кадастровый номер 90:22:010601:1708 (далее - земельный участок 01:1708),
- и исходный земельный участок в измененных границах площадью 3 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - "деловое управление" (код 4.1), "склады" (код 6.9), "строительная промышленность" (код 6.6) (впоследствии - кадастровый номер 90:22:010601:1398 (далее - земельный участок 01:1398 N 2).
В дальнейшем по заявлению общества постановлением администрации от 11.03.2019 N 1355 "Об установлении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, ул. Внешняя, N 28" земельному участку 01:1398 N 1 установлен вид разрешенного использования - "склады" (код 6.9).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.05.2019 N 90/090/553/2019-53254 земельный участок 01:1398 N 1 имеет вид разрешенного использования - "склады".
В связи с изменением вида разрешенного использования с "деловое управление", "склады", "строительная промышленность" на "склады" ООО "Югторгпром" принимало неоднократные попытки обращения к администрации с заявлением о внесении соответствующих изменений в договор аренды.
Полагая, что общество ненадлежаще исполняет обязательства по внесению арендной платы, Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (далее - департамент) направил ответчику претензию, неисполнение которой послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании образовавшейся задолженности.
Удовлетворяя заявленные требования частично, руководствуясь положениями статей 606, 614, 423 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской федерации (далее - ЗК РФ), суды первой и апелляционной инстанций, признав расчеты истца по основному долгу и пене неверными в части установления истцом даты возникновения задолженности, определения периодов возникновения задолженности, применения неверных коэффициентов инфляции, без учета частичного погашения задолженности обществом, произвели самостоятельный расчет заявленных требований.
При этом довод общества о том, что при определении задолженности по договору следует исходить из вида разрешенного использования земельных участков "склады" судами двух инстанций был отклонен со ссылкой на договор, согласно которому вид разрешенного использования установлен как "деловое управление", "склады", "строительная промышленность".
Более того, по мнению суда апелляционной инстанции, согласно сведениям о земельных участках 01:1398 N 2 и 01:1708, на них располагаются одни и те же, за исключением одной насосной, объекты капитального строительства: АЗС, административно-бытовой корпус, складской комплекс, насосная станция, проходная, трансформаторная подстанция, склад. При этом, доказательств фактического использования земельного участка по соответствующему утверждениям ответчика назначению не представлено, из владения ответчика участок не выбывал, в связи с чем, по мнению апелляционной коллегии, отсутствуют основания для выводов о необоснованности исчисления арендодателем арендной платы исходя из условий действующего договора аренды.
Между тем, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны без учета требований закона и оценки ряда обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в связи со следующим.
Предметом настоящего искового требования является взыскание задолженности по арендной плате в рамках договорных отношений, возникших с 26.12.2017, за период по 11.08.2019.
Возражая против заявленных требований, общество ссылалось на следующие фактические обстоятельства.
После принятия администрацией постановления от 23.07.2018 N 3370 "О разделе земельного участка и утверждении схемы расположения земельных участков по ул. Внешняя д. 28 в г. Симферополе" (в редакции постановления администрации от 17.08.2018 N 3911 (далее - постановление администрации N 3370), в результате которого земельный участок 01:1398 N 1 разделен на земельный участок 01:1708 и земельный участок в 01:1398 N 2, данное постановление 28.12.2018 было направлено на государственную регистрацию в Госкомрегистр. Между тем, 21.01.2019 государственная регистрация была приостановлена до 21.04.2019.
В период приостановления государственной регистрации раздела земельного участка 01:1398 N 1, по заявлению общества 11.03.2019 администрацией принято постановление N 1355 об изменении вида разрешенного использования земельного участка 01:1398 N 1, в результате которого видом его разрешенного использования стал "склады".
Госкомрегистром 15.04.2019 в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка 01:1398 N 1 ("склады").
Завершая государственную регистрацию раздела земельного участка 01:1398 N 1 в соответствии с постановлением администрации N 3370, 23.04.2019 государственным регистратором образованному земельному участку 01:1708 присвоен вид разрешенного использования "деловое управление", "склады", "строительная промышленность", а земельному участку 01:1398 N 2 - вид разрешенного использования "склады".
Ссылаясь на незаконность таких действий государственного регистратора, общество полагало, что размер арендной платы подлежит исчислению с учетом присвоенного постановлением администрации от 11.03.2019 N 1355 нового вида разрешенного использования - "склады".
Между тем, данный довод общества не получил надлежащей оценки со стороны судов обеих инстанций.
Более того, в суде апелляционной инстанции ответчиком заявлено о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А83-20069/2019 по заявлению общества о признании незаконными вышеназванных действий государственного регистратора и понуждении совершить определенные действия. В качестве обоснования заявленного ходатайства общество ссылалось на невозможность определения задолженности по арендным платежам, поскольку судебным актом по делу N А83-20069/2019 будет определена площадь и вид разрешенного использования земельного участка.
Однако, суд апелляционной инстанции не усмотрел правовых оснований для приостановления производства по делу. Вместе с тем, не дал надлежащей правовой оценки данному доводу апелляционной жалобы, по сути сославшись на обстоятельства, не имеющие правового значения в рассматриваемом случае (нахождение на обоих земельных участках одних и тех же объектов недвижимости).
Судами двух инстанций также не принято во внимание, что с 23.04.2019 площадь исходного в измененных границах земельного участка 01:1398 N 2 составляет 3 600 кв.м.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 90:22:010601:1398 площадью 30 794 кв.м. перестал быть предметом договора аренды, поскольку уникальные характеристики данного объекта недвижимого имущества были изменены путем раздела его на земельные участки 01:1708 и 01:1398 N 2.
При этом аналогично предметом договора с 23.04.2019 также не является земельный участок 01:1708.
Ввиду чего, по мнению суда округа, основанием требований истца о взыскании денежных средств за период, начиная с 23.04.2019, не может выступать договорное обязательство.
Таким образом, по мнению суда округа, судами двух инстанций в рассматриваемом случае не выяснены существенные для правильного разрешения спора обстоятельства; не учтено, что размер арендной платы подлежит определению применительно к условиям договора (его предмета) с обязательным учетом установленного (измененного в процессе договорных отношений) вида разрешенного использования земельного участка.
Ввиду изложенного, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд республики, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.03.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А83-14624/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
Р.Г. Калуцких
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
