Дата принятия: 27 ноября 2020г.
Номер документа: Ф10-3522/2020, А84-4819/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2020 года Дело N А84-4819/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 27 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Власова Е.В.,
Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола
судебного заседания:
помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
Очкуренко С.В. - представитель ООО "База отдыха "Одиссей", доверенность от 21.07.2020, копия диплома, паспорт;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "База отдыха "Одиссей" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А84-4819/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "База отдыха "Одиссей" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, департамент) о признании недействительным:
- положения подпункта 1.7 пункта 1 уведомления департамента от 20.06.2019 N ЗО/УВ-001544 об изменении арендной платы по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006, согласно которому: "Размер за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 арендной платы за земельный участок составляет: 1 386 469,42 руб.", а также положение преамбулы (абзац 1) указанного уведомления в части, предусматривающей соответствующее изменение размера арендной платы с 19.04.2019;
- положения подпункта 1.7 пункта 1 уведомления департамента от 06.09.2019 N ЗО/УВ-002721 об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006, согласно которому: "Размер за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 арендной платы за земельный участок составляет: 970 528,6 руб.", а также положение преамбулы (абзац 1) указанного уведомления в части, предусматривающей соответствующее изменение размера арендной платы с 19.04.2019.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2020 (судья Смоляков А.Ю.) в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 (судьи: Тарасенко А.А., Колупаева Ю.В., Остапова Е.А.) решение суда города отменено, принят новый судебный акт.
Признано недействительным составленное департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя "Уведомление об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006" от 06.09.2019 N УЗО/УВ-002721 в части:
преамбулы - применительно к установлению нового размера арендной платы с 19.04.2019;
пункта 1.7 - применительно к установлению нового размера арендной платы с 19.04.2019;
пункта 1.8 - применительно к применению коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019.
В удовлетворении остальной части заявленных требований общества отказано.
Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 путем принятия по делу нового судебного акта, в котором:
- отменить постановление в части признания недействительным пункта 1.8 составленного департаментом уведомления от 06.09.2019 N УЗО/УВ-002721 об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006 применительно к применению коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019;
- изменить постановление в части мотивировки признания недействительными преамбулы и пункта 1.7 составленного департаментом уведомления от 06.09.2019 N УЗО/УВ-002721 об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006, согласно которой департамент должен произвести изменение арендной платы по указанному договору аренды земельного участка с 01.01.2019.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции допущен выход за пределы основания заявленных требований в части признания недействительным пункта 1.8 уведомления 2 "применительно к применению коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019", чем допущено нарушение норм процессуального права, а именно положений ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принципов законности, равноправия и состязательности арбитражного процесса, установленных соответственно статьями 6, 8, 9 АПК РФ.
По мнению автора кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции применил к отношениям сторон положения пункта 2.1 Порядка 2015 года, не подлежащие применению, поскольку они регулировали отношения по договорам аренды, в которых арендная плата была рассчитана на основании нормативной цены земельного участка. Кроме того, суд апелляционной инстанции не применил к отношениям сторон п. 1.3 Порядка 2015 года и постановление Правительства Севастополя от 11 февраля 2015 года N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", которые в действительности регулировали отношения сторон по договору аренды и иным подобным договорам, в которых арендная плата рассчитывается на основании нормативной денежной оценки, а не нормативной цены.
Кассатор полагает, что суд апелляционной инстанции не применил подлежащее применению к отношениям сторон положение п. 3.2 Порядка 2019 года, согласно которому арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, чем допустил также нарушение п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании суда округа представитель кассатора поддержал мотивы, изложенные в жалобе, просит ее удовлетворить.
Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом (арендатор) 16.03.2006 заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания базы отдыха с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения по адресу г. Севастополь, ул. Челюскинцев, 113 (далее - договор аренды).
В силу пункта 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
По акту приема-передачи от 21.03.2006 земельный участок передан арендатору; государственная регистрация договора осуществлена 21.04.2006.
Обществом 23.07.2019 от департамента получено уведомление от 20.06.2019 N ЗО/УВ-001544 об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006 (далее - уведомление N 1).
В преамбуле уведомления N 1 департамент уведомил истца об изменении размера арендной платы по договору аренды с 19.04.2019; в подпунктах 1.1 - 1.4 пункта 1 указал актуальные сведения о земельном участке: кадастровый номер 91:04:011001:181, адрес: г. Севастополь, ул. Челюскинцев, 113, целевое использование: для обслуживания базы отдыха, площадь земельного участка - 19 576 кв.м.
В подпунктах 1.5 и 1.6 пункта 1 департаментом указана кадастровая стоимость земельного участка (57 769 559,04 руб.) и ставка арендной платы (2,4%); в подпункте 1.7 пункта 1 определен размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 в размере 1 386 469,42 руб.; в подпункте 1.8 указано на индексацию нормативной денежной оценки по договору аренды земельного участка, заключенному до 18.03.2014, на коэффициент инфляции (4,3%) в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О Федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов".
В уведомлении N 1 также сообщаются реквизиты для оплаты арендной платы и штрафных санкций (пункт 2) и устанавливается, что остальные условия договора аренды, не затронутые настоящим уведомлением, остаются неизменными (пункт 3).
Также обществом получено уведомление департамента от 06.09.2019 N ЗО/УВ-002721 об изменении арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 040666100036 от 21.04.2006 (далее - уведомление N 2), которым отозвано уведомление N 1 в части размера арендной платы. Согласно уведомлению N 2 размер арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 составил 145 877,04 руб. (индексация нормативной денежной оценки по договору аренды на коэффициент инфляции (4,3%) в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О Федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов"), а за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 составил 970 528,6 руб. (абзац 3) в соответствии с Постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП.
Считая, что уведомления являются односторонними сделками по изменению договора, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Заявленные требования общество обосновывает тем, что соответствующие уведомления в указанных частях противоречат положениям пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пунктов 3.2 и 3.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП. В этой части уведомления также нарушают запрет на одностороннее изменение условий обязательства, предусмотренного пунктами 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку изменение размера арендной платы с 19.04.2019 произведено в уведомлениях с нарушением указанного порядка, предусмотренного договором аренды от 21.04.2006.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из регулируемого характера ставок арендной платы, в связи с чем стороны такого договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Отменяя решение суда города и принимая новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований, апелляционная коллегия, согласившись с судом первой инстанции в вопросе регулируемого характера размера арендной платы, пришла к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная на основании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утвержденных постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП, подлежит применению с 01.01.2019.
При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, в период с 01.01.2019 по 19.04.2019 (дата вступления в силу Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП) новые результаты определения кадастровой стоимости следует применять с учетом Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП.
Указание в пункте 2.1 данного Порядка на необходимость принятия в соответствующей формуле нормативной цены земельного участка, по мнению суда второй инстанции, не препятствует в период с 01.01.2019 по 19.04.2019 применять новую кадастровую стоимость, поскольку правовая природа нормативной цены и кадастровой стоимости земельных участков аналогична (экономически обоснованный размер стоимости земельного участка, установленный в публичном порядке для целей правильного определения платежей за пользование земельным участком).
Довод департамента о том, что в силу пункта 1.2 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП, для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства, отклонена судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что данная норма права не исключает применения новой кадастровой стоимости с 01.01.2019 с учетом действующего правового регулирования; означает, что с 19.04.2019 новая кадастровая стоимость также применяется.
При этом, суд апелляционной инстанции ввиду неразрывной юридической связи пункта 1.7. и преамбулы уведомлений с пунктом 1.8., согласно которому с 01.01.2019 по 18.04.2019 размер арендной платы подлежит корректировке на коэффициент инфляции 4,3%, счел необходимым оценить данный пункт уведомления на предмет соответствия нормам права. По мнению суда второй инстанции, это не может быть расценено как выход за пределы заявленных требований, поскольку оценка спорного содержания уведомлений в части определения размера арендной платы за земельный участок охватывается действительной процессуальной волей истца; обратное означало бы отсутствие всякой правовой определенности для арендатора и арендодателя ввиду противоречивости уведомлений при соотнесении содержания признанных недействительными пунктов и пунктов, которые продолжают свое действие.
Так, апелляционный суд исходил из содержания пункта 4.1. Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП, применение которого необходимо продолжать, по мнению апелляционной коллегии, в период с 01.01.2019 по 19.04.2019, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Так как новый размер кадастровой стоимости, подлежащий применению с 01.01.2019, является экономически актуальным, применение к нему корректирующего коэффициента инфляции не допустимо.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции, сочтя пункт 1.8 уведомления N 2 также недействительным в части применения коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019, пришел к выводу о том, что с 01.01.2019 подлежит применению новый размер кадастровой стоимости 577 695 559,04 руб. и ставка арендной платы 2,4 %; индекс инфляции, установленный Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов", применению не подлежит.
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" при применении положений статьи 287 АПК РФ о полномочиях суда кассационной инстанции изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции (пункты 1, 2 и 3 части 1) надлежит учитывать следующее.
В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
Окружная коллегия, приходя к выводу об отсутствии оснований для отмены апелляционного постановления, в своей позиции исходит из следующего правового регулирования.
Согласно положениям Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (в редакции N 16 от 25.12.2018, действующей с 01.01.2019) (далее - Закон N 6-ФКЗ), до 1 января 2023 года на территории города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере (часть 1.1 статьи 12.1) (часть 1.1 введена Федеральным конституционным законом от 25.12.2018 N 3-ФКЗ).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно статье 10 Закона N 46-ЗС порядок определения нормативной цены земли в отношении земельных участков устанавливается Правительством Севастополя (часть 1).
Порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут земельных участков, находящихся в государственной собственности города Севастополя, устанавливается Правительством Севастополя (часть 2).
Законом города Севастополя N 391-ЗС от 26.12.2017 часть третья вышеназванной статьи изложена в следующей редакции: "До утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, в порядке, установленном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков вносятся сведения о нормативной цене земли, определенной в отношении соответствующих земельных участков.
Постановлением Правительства Севастополя от 28.11.2014 N 515 "Об утверждении нормативной цены земли" (далее - Постановление N 515) утвержден Порядок определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории города Севастополя".
Как установлено в пункте 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N 258-ПП (далее - Постановление N 88-ПП), с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2014 года.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации N 582), законами города Севастополя N 46-ЗС и от 26.11.2014 N 81-ЗС "О земельном налоге", постановлением Правительства Севастополя N 515, разработан Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 524-ПП (далее - Порядок N 524-ПП).
Указанный Порядок устанавливает общие правила расчета размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, являющихся собственностью города федерального значения Севастополя, и действует до проведения государственной кадастровой оценки земель в городе Севастополе.
Так, согласно п.п. 1.3 данного Порядка до проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, для определения размера арендной платы за пользование земельными участками применяется нормативная цена земли в городе Севастополе, утвержденная Постановлением N 515.
До момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом N 46-ЗС, ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.
Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя" (далее - Постановление N 716-ПП) утверждены результаты массовой кадастровой оценки земли на территории города в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", законами города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Постановлением Правительства города Севастополя от 16.11.2017 N 869-ПП "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Указанный акт вступил в силу с 01 января 2019 года.
Согласно официальной информации указанный акт опубликован (обнародован) 30.10.2018.
В соответствии с Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N 219-ПП) названный Порядок разработан, в том числе, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации N 582 и Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП.
Указанный акт признал утратившим силу Постановление N 524-ПП.
Постановление N 219-ПП вступило в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть с 19.04.2019.
Согласно пункту 1.2. Порядка N 219-ПП для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Пунктом 1.3 предусмотрены случаи применения настоящего Порядка:
- при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов (п. 1.3.1);
- при переоформлении в установленном законом порядке договоров аренды, права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды (п. 1.3.2).
В соответствии с пунктом 3.3. Порядка N 219-ПП действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.
Постановлением Правительства Севастополя от 29.04.2019 N 294-ПП (далее - Постановление N 294-ПП) с целью урегулирования вопросов определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, признано утратившим силу Постановление N 88-ПП.
Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.
Согласно статье 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Учитывая вышеприведенные нормы права в их системном толковании, руководствуясь требованиями статьи 3 Закона N 6-ФКЗ о том, что положения ранее заключенных договоров применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации, принимая во внимание, что порядок определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя (как Порядок N 524-ПП, так и Порядок N 219-ПП), разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, суд округа приходит к выводу о том, что арендная плата за использование земельных участков, являющихся собственностью города федерального значения Севастополя, по договорам, заключенным в том числе до 18.03.2014, носит характер регулируемой.
Также на основании вышеприведенного нормативного регулирования, суд округа приходит к выводу о том, что положения Порядка N 219-ПП в части использования при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением N 716-ПП, применяются к действующим договорам аренды, в том числе как заключенным после 18.03.2014 до 01.01.2019, так и заключенным до 18.03.2014, и не переоформленным на настоящий момент в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Более того, с учетом изложенного изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Так, из содержания договора аренды от 21.04.2006 (в первоначальной редакции - пункты 4.5, 4.6, 4.7, в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2013 - пункты 4.6, 4.7, 4.8) следует, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы в случае изменения нормативного регулирования порядка ее определения.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В связи с чем суд округа приходит к выводу о том, что при изменении арендной платы в рассматриваемом случае не требуется внесения изменений в договор аренды в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ (в т.ч. заключения дополнительного соглашения), поскольку арендодатель, представляющий публичного собственника, вправе был направить в адрес арендатора уведомление, содержащее информацию об изменении размера арендной платы без заключения каких-либо дополнительных соглашений о ее корректировке.
Судебная коллегия окружного суда повторно обращает внимание на тот факт, что как усматривается из преамбул Порядка N 524-ПП и Порядка N 219-ПП, они разработаны в том числе с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации N 582, которым сформулированы основные принципы определения арендной платы.
Более того, пункты 3.1 и 3.2. Порядка N 219-ПП воспроизводят пункты 8 и 9 соответственно Постановления Правительства Российской Федерации N 582.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды не прошел процедуру переоформления в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Сведения о кадастровой стоимости являющегося предметом договора аренды земельного участка, утвержденной Постановлением N 716-ПП, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09.01.2019.
В рассматриваемом случае в обоснование заявленных требований, общество ссылается на тот факт, что вновь утвержденная кадастровая стоимость должна применяться для расчета арендной платы по договору от 21.04.2006 с 01 января 2020 года, при этом ссылаясь на необходимость применения аналогии закона, а именно пункта 3.2. Порядка N 219-ПП.
Согласно пункту 3.2 Порядка N 219-ПП при заключении договора аренды земельного участка в договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 3.1 настоящего Порядка, не проводится.
При этом, заявитель под изменением кадастровой стоимости понимает дату внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Вместе с тем, суд округа полагает, что применение аналогии закона (пункта 3.2. Порядка N 219-ПП) в рассматриваемом случае необоснованно, поскольку имеется норма, прямо регулирующая спорное правоотношение, а именно пункт 3.3. Порядка N 219-ПП, согласно которому действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.
Суд округа также учитывает, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Так, согласно положениям Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования) (часть 4 статьи 15).
Сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 18 Закона N 237-ФЗ).
Следует обратить внимание, что Постановление N 716-ПП принято в том в числе в соответствии с Законом N 237-ФЗ.
Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных правовых норм, с учетом вступления с 01 января 2019 года в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (Постановление N 716-ПП, официально опубликовано 30.10.2018), суд округа приходит к выводу, что сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в частности, определения размера арендной платы), также с 01 января 2019 года.
По мнению окружной коллегии, заявитель кассационной жалобы приводит доводы о возможности применения аналогии закона, преследуя цель распространить положения Закона N 237-ФЗ в редакции Закона N 269-ФЗ на спорные правоотношения.
Так, Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 269-ФЗ) часть 4 статьи 15 Закона N 237-ФЗ изложена в следующей редакции: "Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования)".
Этим же законом изменена статья 18 Закона N 237-ФЗ, в соответствии с которой для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 1).
Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются, в частности, с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (п. 1 части 1 статьи 18).
Между тем данная редакция Закона N 237-ФЗ, по мнению суда округа, не применима к спорным правоотношениям, поскольку согласно части 1 статьи 7 Закона N 269-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 31.07.2020), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки; начало действия документа - 11.08.2020 (за исключением отдельных положений), и не содержит указания на возможность применения его положений к правоотношениям, возникшим до его принятия.
Не соглашаясь с позицией суда апелляционной инстанции о дате начала применения кадастровой стоимости в целях определения размера арендной платы, общество ссылается на нарушение принципов предсказуемости расчета арендной платы и запрета необоснованных предпочтений.
Так, по мнению общества, разница в порядке расчета на период 2019 года для возможного нового арендатора и арендатора по действующему договору, заключенному до 18.03.2014, обоснована тем, что новый арендатор при заключении договора аренды и планировании своей хозяйственной деятельности имеет все возможности для учета действующей кадастровой стоимости, а арендатор по действующему договору, заключенному до 18.03.2014, объективно и добросовестно основывался на ранее установленном размере арендной платы и нуждается в дополнительном переходном периоде, который гарантирован ему законодательством города Севастополя. Заявитель полагает, что пересмотр в середине года (а не с 01 января следующего года) арендной платы по договорам, заключенным до вступления в силу Порядка N 219-ПП, как раз и означает применение разных условий расчета арендной платы в случае ее пересмотра применительно к "старым" и "новым" договорам аренды, что противоречит принципу запрета необоснованных предпочтений.
Соглашаясь с позицией апелляционной коллегии о том, что сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года, суд округа считает, что данным правовым подходом не могут быть нарушены принципы предсказуемости расчета арендной платы и запрета необоснованных предпочтений.
Так, частью 3 статьи 15 Закона N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) предусмотрено, что уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение тридцати рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.
Согласно официальной информации Постановление N 716-ПП от 25.10.2018 опубликовано (обнародовано) 30.10.2018.
При этом, как указывалось выше, акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования) (часть 4 статьи 15 закона N 237-ФЗ).
Постановление N 716-ПП вступило в законную силу с 01.01.2019.
Согласно части 5 статьи 15 Закона N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию (включая сведения о датах его официального опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в орган регистрации прав для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Как указано выше, в рассматриваемом случае сведения о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением N 716-ПП, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09.01.2019.
В соответствии со статьей 22 Закона N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде по заявлению об оспаривании и на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 3, 7).
При этом согласно части 4 данной статьи заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Согласно части 4 статьи 18 Закона N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017 - действующей по состоянию на 01.01.2019 до 11.08.2020) в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, заинтересованный в продолжении арендных отношений арендатор вправе оспорить размер кадастровой стоимости в установленном законом порядке. Причем, сведения о новой кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, будут применены для него с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании.
Также суд округа учитывает, что согласно публичной информации, Постановлением Правительства Севастополя от 16.11.2017 N 869-ПП определена дата перехода к проведению на территории города Севастополя государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом N 237-ФЗ. Данный переход осуществлен в том числе на основании Приказа Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 28.11.2017 N 151 "О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков". Более того, предварительные результаты государственной кадастровой оценки в июле 2018 года были размещены на сайте gkosev.ru (в течение 50 календарных дней каждое заинтересованное лицо могло ознакомиться с предварительной кадастровой стоимостью интересуемого земельного участка и подать замечания). В соответствии с положениями Закона N 237-ФЗ Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 10.11.2018 создана комиссия по рассмотрению споров о кадастровой оценке.
Таким образом, суд округа полагает, что в рассматриваемом случае добросовестному арендатору согласно вышеназванным нормам права законодателем предоставлен период времени с 09 января 2019 года до 31 декабря 2019 года для оспаривания результатов кадастровой стоимости в текущем году в целях применения сведений о новой кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.
Причем такое право предоставлено равно как арендатору по действующему договору, так и потенциальному новому арендатору, который, намереваясь вступить в арендные отношения в 2019 году, также может быть не согласен с ранее определенным размером кадастровой стоимости, и планирует свою хозяйственную деятельность только с учетом возможности ее оспаривания и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Согласно же пояснениям представителя общества, правом на оспаривание результатов кадастровой оценки земельного участка, выступающего предметом аренды, заявитель воспользовался только в 2020 году.
В связи с чем суд округа полагает, что в рассматриваемом случае непринятие мер обществом в 2019 году по оспариванию кадастровой оценки земельного участка, утвержденной Постановлением N 716-ПП, не может являться основанием для неприменения кадастровой стоимости в целях расчета размера арендной платы в 2019 году.
По мнению окружной коллегии, исходя из выводов, к которым пришел суд апелляционной инстанции, им обоснованно в целях устранения всякой правовой неопределенности и недопущения двусмысленности либо противоречивости в понимании судебного акта, дана оценка пункту 1.8 уведомления N 2 на предмет правомерности применения коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019.
При этом, суд кассационной инстанции соглашается с позицией суда второй инстанции, что данные действия суда нельзя расценивать как выход за пределы исковых требований.
Учитывая вышеизложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемом случае с 01.01.2019 подлежит применению новый размер кадастровой стоимости 577 695 559,04 руб. и ставка арендной платы 2,4 %; и следовательно выводом о том, что оспариваемое уведомление является недействительным в части преамбулы и пункта 1.7 - применительно к установлению нового размера арендной платы с 19.04.2019, пункта 1.8 - применительно к применению коэффициента инфляции в размере 4,3% к задолженности за период с 01.01.2019 по 18.04.2019.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, получили надлежащую правовую оценку. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.
Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.
Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А84-4819/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
