Дата принятия: 01 декабря 2020г.
Номер документа: Ф10-3352/2020, А83-5316/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2020 года Дело N А83-5316/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 01 декабря 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Калуцких Р.Г.,
Шелудяева В.Н.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих
в деле лиц:
не явился, извещен надлежаще;
Макаров В.В. - представитель ООО "Пансионат "Олмакс", доверенность от 07.09.2020, копия диплома, паспорт;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Алушта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 по делу N А83-5316/2019,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пансионат "Олмакс" (далее - ответчик, общество, ООО "Пансионат "Олмакс") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 3 034 967,93 руб., пени за период с 01.01.2016 по 31.01.2019 в размере 3 666 660,05 руб., а также расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 14.06.2007 между Маломаякским сельским советом и ООО "Пансионат "Олмакс" в отношении земельного участка под кадастровым номером 90:15:050601:218 (предыдущий кадастровый N 0110391800:06:001:0184), площадью 9 000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, поселок Лазурное, ул. Головкинского, д. 19а, предоставленного для строительства и обслуживания рекреационного комплекса "Пансионат "Олмакс", зарегистрированного 22.06.2007 в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 5 под номером 040700200014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2019 (судья Куртлушаев М.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 (судьи: Остапова Е.А., Колупаева Ю.В., Тарасенко А.А.) решение суда республики оставлено без изменений.
Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на неполное выяснение имеющих для дела обстоятельств, администрация (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что выводы судов двух инстанций о том, что внесение Госкомрегистром изменений в ЕГРН на основании выявленной ошибки свидетельствует об изначальном присвоении недостоверного вида разрешенного использования спорному земельному участку, противоречат Положению об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков, утвержденному постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378. Обращает внимание, что Госкомрегистр в нарушение положений части 1 статьи 61 Федерального закона N 218-ФЗ не согласовал и не уведомил администрацию города как собственника земельного участка об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 14.06.2007 между обществом (арендатор) и Маломаякским сельским советом (арендодатель) на основании решения 9 сессии 5 созыва Маломаякского сельского совета от 25.05.2007 N 9-71 заключен договор аренды земли, а именно земельного участка несельскохозяйственного назначения за счет земель Маломаякского сельского совета, не предоставленных в собственность или пользование, который находится в пос. Лазурное, ул. Головкинского, д. 19а, сроком на 49 лет. Земельный участок площадью 0,9000 га, расположенный в пос. Лазурное, ул. Головкинского, д. 19а, принят обществом по акту приема-передачи от 22.06.2007.
Договор зарегистрирован в Алуштинском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра", о чем в книге записей государственной регистрации договоров аренды земель N 5 Маломаякского сельского совета сделана запись от 22.06.2007 за N 040700200014.
Дополнительным соглашением сторон от 09.12.2013 в договор внесены изменения, в частности установлено, что в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 0110391800:06:001:0184) площадью 0,9000 га, в том числе по угодьям: земли, покрытые лесной растительностью - 0,9000 га (пункт 2 договора). В соответствии с пунктом 3 договора на момент передачи земельного участка в аренду на участке строений и сооружений нет.
Согласно извлечению N 835 из технической документации о нормативной денежной оценке земли, выданному отделом Госземагентства в г. Алуште АР Крым от 05.12.2013, нормативная денежная оценка участка составляет 2 309 040,00 грн. по состоянию на 01.01.2013 с учетом коэффициента индексации в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 12.05.2000 N 783 - 1,0 (пункт 4 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2013).
Арендная плата вносится арендатором в денежной форме в размере 5% от нормативной денежной оценки земельного участка на период проектно-изыскательских работ и работ по строительству, составляет согласно расчету Маломаякского сельского совета от 05.12.2013 N 6482: в год - 115 452,00 грн., в месяц - 9 621,00 грн. Расчет размера арендной платы за земельные участки осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством, по утвержденным Кабинетом Министров Украины формам, которые заполняются во время заключения или изменения условий договора аренды или продления его действия. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца, следующего за последним календарным днем отчетного месяца, на расчетный счет Маломаякского сельского совета. Размер арендной платы пересматривается в случае изменения денежной оценки, изменения размеров земельного налога, повышения цен и тарифов, изменения коэффициентов индексации, определенных законодательством (пункты 7-10 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2013).
В пунктах 12, 13 договора установлено, что земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса "Пансионат "Олмакс". Целевое использование земельного участка: рекреационное (для строительства и обслуживания рекреационного комплекса "Пансионат "Олмакс").
Администрация города Алушты Республики Крым является правопреемником Маломаякского сельского совета по договору.
В связи с возникшей у общества задолженностью администрация претензией от 01.02.2019 N 02-19/217 потребовала погасить долг по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 3 034 967,93 руб., пеню за период с 01.03.2016 по 31.01.2019 в размере 3 666 660,05 руб., кроме того предложила подписать соглашение о расторжении договора по соглашению сторон ввиду ненадлежащего исполнения обязательств, а также вернуть земельный участок по акту возврата.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком требований претензии, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении требований администрации, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями главы 34, статей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 525, 526, 629, 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК), правомерно исходили из отсутствия правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате аренды за спорный период, а также расторжения договора аренды по приведенным истцом основаниям.
Так, согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок, единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Указанное согласуется с частью 1 статьи 632 ГК Украины.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
В соответствии со статьей 11 Закона N 38-ЗРК нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков. До утверждения в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, в государственный кадастр недвижимости вместо сведений о кадастровой стоимости земельных участков вносятся сведения о нормативной цене земли, определяемой в отношении соответствующих земельных участков.
В силу пункта 3.4 Положения о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земель участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым 12.11.2014 N 450 (действовавшего в спорный период), плата, установленная в договоре аренды земельного участка, заключенного до 21.03.2014, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных Приложением 4 к настоящему постановлению.
В рассматриваемом случае Постановлением Совета министров Республики Крым N 450 от 12.11.2014 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым", нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается с ноября в рубли с коэффициентом 3,8.
Вместе с тем, поскольку спорные правоотношения касаются земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, то для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления.
Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределение земельных участков (далее - Положение об арендной плате), утвержденному решением Алуштинского городского совета от 23.12.2016 N 25/79, годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) (пункт 2.4. Положения об арендной плате).
В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 2.5. Положения 18.08.2017 на основании решения Алуштинского городского совета N 33/116, данный пункт дополнен абзацем следующего содержания: "В расчете арендной платы применяется нормативная цена, утвержденная постановлением Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450 (в редакции от 29 декабря 2016 года), до установления кадастровой стоимости в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации".
Материалами дела установлено, что спорный земельный участок площадью 0,9000 га, передан в аренду ООО "Пансионат "Олмакс" и предназначен для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения.
На основании заявления Гневко П.А. от 22.05.2019 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым изменен вид разрешенного использования спорного участка с "гостиничное обслуживание" на "туристическое обслуживание", как это предусмотрено приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.01.2014 N 450 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", поскольку земельный участок получен ООО "Пансионат "Олмакс" в аренду под цели строительства рекреационного комплекса, то есть в том числе застройке зданиями и сооружениями для отдыха, к которым законодательство относило кемпинги, дома для отдыха или проведения отпусков.
Согласно статье 1 Закона Украины "О землеустройстве" от 22.05.2003 N 858-IV целевым использованием земельного участка признается использование земли по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.
Также из дела видно и установлено судами обеих инстанций, что земельный участок площадью 0,9000 га, кадастровый номер 0110391800:06:001:0184, переданный в аренду ООО "Пансионат "Олмакс", предназначен для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения
Классификатор видов целевого назначения земли, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 N 548, к землям рекреационного назначения относил земельные участки зеленых зон и зеленых насаждений городов и других населенных пунктов, учебно-туристских и экологических троп, маркированных трасс, земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта, туристических баз, кемпингов, яхтклубов, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыбаков и охотников, детских туристических станций, детских и спортивных лагерей, других аналогичных объектов, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства и сооружения других объектов стационарной рекреации.
Постановлением Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 утверждено Положение об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков (далее - Положение), которым устанавливаются особенности отнесения к определенной категории земель и (или) определения (изменения) вида разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе из земель государственной и муниципальной собственности, ранее учтенных земельных участков, а также при переводе земельных участков из одной категории в другую (далее - установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельного участка) (пункт 1).
До принятия (утверждения) документов, указанных в пунктах 3 или 4 настоящего Положения, установление категории земель и (или) вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, указанным в правоустанавливающих документах, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации", с учетом требований Закона N 38-ЗРК и Таблицы соотнесения видов разрешенного использования земельных участков и категорий земель (далее - Таблица) (пункт 6 Положения).
При указанных обстоятельствах, по мнению суда округа, суды двух инстанций правомерно указали, что предоставление земельного участка на основании договора от 14.06.2007 для строительства рекреационного комплекса с целевым использованием земельного участка - "рекреационное назначение" соответствует виду разрешенного использования "туристическое обслуживание" (код 5.2.1 согласно Классификатору), согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и Постановлению Совета Министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 "Об утверждении положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков", в связи с чем правомерно изменено Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Следовательно, расчет арендных платежей должен производиться исходя из нормативной цены вида разрешенного использования - "туристическое обслуживание" (код 5.2.1 согласно Классификатору), а не нормативной цены вида разрешенного использования - "гостиничное обслуживание" (код 4.7).
Поскольку с учетом произведенных ответчиком платежей, задолженность и просрочка по уплате стоимости аренды в спорных периодах истцом не доказана, суды обеих инстанций правомерно указали на отсутствие правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы и расторжения договора аренды земельного участка.
Исходя из изложенного, а также совокупности представленных по делу доказательств, суд округа полагает судебные акты первой и апелляционной инстанции соответствующими обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов судов коллегия суда не находит, ввиду чего оснований для удовлетворения доводов жалобы не имеется.
По мнению суда округа, доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 по делу N А83-5316/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Р.Г. Калуцких
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
