Дата принятия: 10 августа 2021г.
Номер документа: Ф10-3317/2021, А09-2014/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2021 года Дело N А09-2014/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2021 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
судей
В.И. Смирнова
У.В. Серокуровой
А.Н. Шульгиной
при участии в заседании
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Финтэкс ЛТД"
от ответчика:
Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации
от третьих лиц:
Брянская городская администрация
не явились, извещено надлежащим образом;
не явились, извещено надлежащим образом;
не явились, извещена надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Финтэкс ЛТД" на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 по делу N А09-2014/2020,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Финтэкс ЛТД" (далее - истец, ООО "Финтэкс ЛТД", общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, Управление), об урегулировании разногласий, возникших между Управлением и ООО "Финтэкс ЛТД" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 площадью 28, 0 м?, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Чернышевского, д.72Б с кадастровым номером 32:28:0021601:1091, и изложить спорные пункты договора в следующей редакции:
Пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 "Рыночная стоимость Объекта составляет 685 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно отчету N 19-Н-7384-12-2591, выполненному независимым оценщиком ООО "Оценочная Компания "ВарМи"". Стоимость продажи объекта составляет 50 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость";
Пункт 2.1 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 "Продавец" продал, а "Покупатель" купил Объект за 50 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость";
Пункт 2.2 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 "оплата осуществляется единовременно в течение одного месяца с момента заключения настоящего договора";
Пункт 2.3 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 - исключить;
Пункт 2.5 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 - исключить;
Пункт 2.6 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 "Покупатель оплачивает стоимость Объекта платежным поручением путем перечисления денежных средств в бюджет города Брянска по следующим реквизитам: УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), ИНН 3250512568, КПП 325701001, КБК 01511402042040000410, ОКТМО 15701000. Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации";
Пункт 2.7 договора нежилого помещения N 569 от 10.01.2020 - исключить (с учетом уточнений, принятых к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением суда Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 урегулированы разногласия между ООО "Финтэкс ЛТД" и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого помещения общей площадью 28, 0 м? (на 1-ом этаже 9-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Чернышевского, д.72Б с кадастровым номером 32:28:0021601:1091, изложив спорные пункты договора в редакции стороны ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (проект договора куплипродажи N 569):
пункт 1.3 "Рыночная стоимость Объекта составляет 685 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно Отчету N 19-Н-7384-12-2591, выполненному независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная Компания "ВарМи".
пункт 2.1 ""Продавец" продал, "Покупатель" купил Объект за 685 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость".
пункт 2.2 "Оплата осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки составляет 5 лет".
пункт 2.3 "Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого Объекта принадлежит "Покупателю"".
пункт 2.5 "Оплата "Покупателем" Объекта в рассрочку на сумму, указанную в пункте 2.1, осуществляется ежеквартально, равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов, исходя из одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования постановления о продаже арендуемого недвижимого имущества".
пункт 2.6. "Покупатель" оплачивает стоимость Объекта в соответствии с порядком расчетов, предусмотренным в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора с даты заключения договора купли-продажи двумя платежными поручениями, отдельно на сумму основного долга и на сумму начисленных процентов, путем перечисления денежных средств в бюджет города Брянска по следующим реквизитам: УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), ИНН 3250512568, КПП 325701001, счет N 40101810300000010008 в банке "Отделение Брянск", БИК 041501001, КБК 01511402042040000410, ОКТМО 15701000.
Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации".
пункт 2.7 "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения "Покупателя".
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением ООО "Финтэкс ЛТД" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление приняв по делу новый судебный акт. По мнению кассатора судом не учтено, что к материалам дела приобщены документы, подтверждающие выполнение работ пристройки силами истца, что подтверждается: сметой затрат стоимости работ и материалов; ООО "Финтэкс ЛТД" неоднократно обращалось в Администрацию по согласованию прав собственности на строительный объект, к ООО "Финтэкс ЛТД" неоднократно применялись штрафные санкции со стороны контролирующих органов как к собственнику данной пристройки; судом Володарского района г.Брянска после изучения всех материалов директор ООО "Финтэкс ЛТД" как собственник пристройки, привлечен к административной ответственности; постановлением инспекцией строительного надзора Брянской области N 290 от 27.09.2007; постановлением о назначении наказания от 21.01.2008, вынесенным мировым судьей Володарского судебного участка N 69 г.Брянска. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство общества об отложении судебного заседания, тем самым допустив процессуальные нарушения.
Иные стороны по делу отзывов, либо пояснений, суду округа не представили.
Стороны в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, установлено судами, постановлением Брянской городской администрации N 4343-п от 26.12.2019 Управлению предписано заключить договор купли-продажи N 569 от 10.01.2020 нежилого помещения по ул.Чернышевского, 72Б в г.Брянске по стоимости, равной 685 000 рублей. Указаний для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества постановление не содержало.
При рассмотрении предоставленного ответчиком договора купли-продажи отмеченного нежилого помещения в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истцом был предоставлен протокол разногласий от 16.01.2020, согласно которому было предложено:
пункт 1.3 считать действительным в следующей редакции: "Стоимость Объекта составляет 50 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость".
Свою позицию истец мотивировал тем, что нежилое помещение площадью 28, 0 м?, являющееся объектом купли-продажи, в 2002 году было построено исключительно за счет средств ООО "Финтэкс ЛТД" как пристройка к помещению площадью 216,6 м?, являющейся собственностью ООО "Финтэкс ЛТД". В данном помещении за счет средств истца были проведены все коммуникации и оформлена вся необходимая для этого документация.
Истец на протяжении 2007-2017 годов неоднократно обращался к ответчику с просьбой признать за ним право собственности на данное строение как самовольной постройки.
Однако, как указал истец в иске, Управление, отказывая ООО "Финтэкс ЛТД" в признании данного права, на основании собственного распоряжения установило право муниципальной собственности на возведенный истцом объект.
С 2017 года и по настоящее время истец пользуется спорным помещением на праве аренды муниципального имущества.
За период аренды ответчик получил от ООО "Финтэкс ЛТД" около 187 000 рублей арендной платы.
Письмом от 28.01.2020 N 29/04-1060 Управление отказало истцу в изменении стоимости помещения при заключении указанного выше договора купли-продажи.
Как полагал истец, установление ответчиком и третьим лицом в 2017 права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости, возведенный исключительно за счет средств истца, означало согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений данного объекта, выполненных силами арендатора.
Рыночную стоимость указанного объекта недвижимого имущества в размере 685 000 рублей, установленную ООО "Оценочная Компания "ВарМи" в отчете от 13.12.2019 N 19Н7384-12-2591 истец не оспаривает. Однако считает, что при выкупе спорного объекта необходимо учитывать стоимость неотделимых улучшений, которая составляет 635 000 рублей (стоимость выполнения ООО "Финтэкс ЛТД" работ по строительству данного объекта с нулевого цикла до стопроцентной готовности).
Несогласие ООО "Финтэкс ЛТД" с ценой выкупа спорного нежилого помещения, указанной в постановлении Брянской городской администрации N 4343-п от 26.12.2019 "Об условиях приватизации арендуемого ООО "Финтэкс ЛТД" нежилого помещения общей площадью 28, 0 м? (этаж 1), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Чернышевского, д.72Б", послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с исковым заявлением.
Решением суда Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 урегулированы разногласия между ООО "Финтэкс ЛТД" и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого помещения общей площадью 28, 0 м? (на 1-ом этаже 9-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г.Брянск, ул.Чернышевского, д.72Б с кадастровым номером 32:28:0021601:1091, изложив спорные пункты договора в редакции стороны ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (проект договора купли-продажи N 569):
пункт 1.3 "Рыночная стоимость Объекта составляет 685 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно Отчету N 19-Н-7384-12-2591, выполненному независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная Компания "ВарМи".
пункт 2.1 ""Продавец" продал, "Покупатель" купил Объект за 685 000 руб., без учета налога на добавленную стоимость".
пункт 2.2 "Оплата осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки составляет 5 лет".
пункт 2.3 "Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого Объекта принадлежит "Покупателю"".
пункт 2.5 "Оплата "Покупателем" Объекта в рассрочку на сумму, указанную в пункте 2.1, осуществляется ежеквартально, равными долями за весь срок предоставления рассрочки, а также дополнительно на сумму основного долга производится начисление процентов, исходя из одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования постановления о продаже арендуемого недвижимого имущества".
пункт 2.6. "Покупатель" оплачивает стоимость Объекта в соответствии с порядком расчетов, предусмотренным в приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора с даты заключения договора купли-продажи двумя платежными поручениями, отдельно на сумму основного долга и на сумму начисленных процентов, путем перечисления денежных средств в бюджет города Брянска по следующим реквизитам: УФК по Брянской области (Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации), ИНН 3250512568, КПП 325701001, счет N 40101810300000010008 в банке "Отделение Брянск", БИК 041501001, КБК 01511402042040000410, ОКТМО 15701000.
Моментом оплаты считается день зачисления денежных средств на бюджетный счет города по соответствующему коду бюджетной классификации".
пункт 2.7 "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения "Покупателя".
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением ООО "Финтэкс ЛТД" обратилось с кассационной жалобой.
Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учетом следующего.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Согласно пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В соответствии со статьей 3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи определена Управлением на основании отчета, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения определена оценщиком ООО "Оценочная Компания "ВарМи" в размере 685 000 рублей без учета НДС.
Вместе с тем податель кассационной жалобы настаивает на том, что непосредственно цена выкупа имущества должна составить не 685 000 рублей, но с учётом затрат истца в сумме 635 000 рублей на строительство объекта только 50 000 рублей.
Истец, ООО "Финтэкс ЛТД, в исковых требованиях и в кассационной жалобе ссылается на представленные в материалы дела доказательства, что в нежилом помещении площадью 28 м? в жилом доме N 72Б по ул.Чернышевского им выполнялись строительные работы в 2002.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований общества, суды правомерно указали, что возведенная истцом пристройка (спорное помещение) является самовольной постройкой, осуществленной без получения соответствующей разрешительной документации, которая лишь в последующем 04.08.2010 приобретена в муниципальную собственность, договор аренды с обществом заключён 19.08.2019, иск заявлен 02.03.2020 (т.1, л.д. 4).
В силу положений части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении определенных условий. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Из абзаца 5 пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что данная норма предусматривает право лица, соорудившего такую постройку, на соответствующую компенсацию, но не ставит в зависимость признание права собственности от такой компенсации.
После приобретения права муниципальной собственности на спорное помещение истец с требованием о возмещении соответствующих расходов с 04.08.2010 не обращался, между сторонами какого-либо соглашения о компенсации расходов не заключено. Доказательств, свидетельствующих о препятствиях заявить соответствующий иск, ответчик не представил и не ссылается на их наличие.
Пункт 2 статьи 623 ГК РФ предусматривает право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя. Реализация указанного права возможна либо в порядке, предусмотренном нормами гражданского законодательства, либо в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации - пункт 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.
В силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, право лица, которое возвело самовольную постройку, предусмотренное абзацем 5 пункта 3 статьи 222 ГК РФ истцом реализовано не было, договор аренды заключён после окончания истцом строительных работ и принятия имущества в муниципальную собственность. Кроме того, пунктом 5.2.8 договора аренды от 19.08.2019 N 27В-2019 установлено, что арендатор обязуется не производить неотделимые улучшения объекта без письменного разрешения арендодателя. В данном случае, такое разрешение со стороны арендодателя отсутствовало.
Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств согласования с ответчиком произведение каких-либо иных неотделимых улучшений арендуемого помещения, как и доказательств их осуществления в период аренды, что по смыслу статьи 623 ГК РФ, пункт 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ свидетельствует об отсутствии оснований для уменьшения выкупной цены.
При таких обстоятельствах ссылка истца на необходимость учета стоимости понесенных расходов в качестве неотделимых улучшений правомерно отклонена судами. Поэтому суды первой и апелляционной инстанции справедливо указали, что пунктом 1.3, равно как и пунктом 2.1 не подлежит включению в условия договора купли-продажи N 569 от 10.01.2020 в предложенной истцом редакции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Указанная норма дублируется в пунктом 2.3 договора купли-продажи N 569 от 10.01.2020, который истец просил исключить.
Пунктом 2.4 договора купли-продажи N 569 от 10.01.2020 предусмотрена единовременная оплата покупателем приобретенного товара.
Пунктом 2.5 договора купли-продажи N 569 от 10.01.2020 предусмотрена возможность покупателя приобрести имущество в рассрочку на 5 лет (с учетом пункта 2.2 договора).
Пунктом 2.7 договора купли-продажи N 569 от 10.01.2020, который истец предлагал исключить, предусмотрена возможность покупателя в любой момент до истечения срока, указанного в пункте 2.2 произвести досрочную оплату.
Таким образом, учитывая изложенное, суд округа поддерживает вывод обжалуемых судебных актов, что текст договора в редакции Управления не нарушает нормы Закона N 159-ФЗ и позволяет ООО "Финтэкс ЛТД" по своему усмотрению произвести оплату объекта, как в рассрочку, так и единовременно.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Брянской области от 29.12.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 по делу N А09-2014/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.И. Смирнов
Судьи У.В. Серокурова
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
