Дата принятия: 26 июля 2021г.
Номер документа: Ф10-2904/2021, А36-4834/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2021 года Дело N А36-4834/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2021
Постановление изготовлено в полном объеме 26.07.2021
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
судей
при участии в заседании
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Остин"
от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "Европа-Люкс"
от третьего лица:
общества с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов"
Шульгиной А.Н.
Серокуровой У.В.
Смирнова В.И.
представитель Арутюнова А.И. (дов. N 35/21 от 03.02.2021, диплом);
представитель Игнаткина Г.В. (дов. от 01.09.2020, диплом);
не явились, извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Остин" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу N А36-4834/2020,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Остин" (далее - ООО "Остин", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (далее - ООО "ЛЗСМ", ответчик) о расторжении договора аренды от 25.01.2018 N 410-ОД.
Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11.09.2020 по настоящему делу произведена замена ответчика - ООО "ЛЗСМ" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Европа-Люкс" (далее - ООО "Европа-Люкс").
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Липецкий завод строительных материалов" (далее- третье лицо, ООО "ЛЗСМ").
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.
Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных решения и постановления, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неверное применение судами норм материального права, положений статей 450, 451 ГК РФ. Считает, что эпидемиологическая обстановка и введенные ограничительные меры явились существенным изменением обстоятельств, при наличии которых договор не был бы заключен, в связи с чем, имелись основания для расторжения договора аренды по правилам части 2 статьи 451 ГК РФ.
От третьего лица поступил отзыв, в котором оно просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражал против доводов жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, в рамках договора субаренды N 410-ОД, заключенного 25.01.2018 между ООО "ЛЗСМ" (арендодатель) и ООО "Остин" (арендатор) истец принял во временное владение и пользование часть помещения N 12 общей площадью 431, 8 кв. м, предназначенное для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком "O'STIN" (торговый профиль, целевое использование) и расположенное на втором этаже здания торгово-развлекательного центра "Европа" по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 66.
В пункте 3.1 договора аренды от 25.01.2018 N 410-ОД стороны согласовали, что договор заключен на 5 лет.
Согласно пункту 7.1 договора аренды от 25.01.2018 N 410-ОД арендная плата подлежит внесению арендатором за пользование помещением в течение всего срока аренды и включает в себя базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор и маркетинговые платежи.
25.01.2018 по акту приема-передачи ООО "ЛЗСМ" передало ООО "Остин" помещение.
Дополнительным соглашением от 04.02.2020 стороны внесли изменения в пункты 5.1.7, 5.1.22, 5.2.5, 7.1, 10.4 договора аренды от 25.01.2018 N 410-ОД, а также согласовали, что, начиная с 25.01.2020 по 24.01.2021 (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора и маркетинговых платежей, в связи с чем на данный период минимальная базовая арендная плата составит 1 187 806 руб. 70 коп., в том числе НДС в месяц; эксплуатационный сбор - 218 383 руб. 07 коп., в том числе НДС в месяц; маркетинговые платежи - 33 233 руб. 85 коп., в том числе НДС в месяц.
Письмом от 27.03.2020 ООО "ЛЗСМ" в связи с принимаемыми Правительством Российской Федерации и органами государственной власти субъектов РФ мерами по предотвращению распространения вируса COVID-19 предложило арендатору, начиная с 01.04.2020 при отсутствии дебиторской задолженности по состоянию на 31.03.2020, вносить арендную плату следующим образом: до 5 числа оплачиваемого месяца подлежат внесению 50% арендной платы, прописанной в договоре аренды; ежемесячно до 2 числа, следующего за оплачиваемым месяцем, арендатором предоставляется отчет о товарообороте за прошедший месяц и по результатам сравнения предоставленного товарооборота с оборотом соответствующего месяца прошлого года предоставляется скидка на арендную плату, с учетом потерь в каждом конкретном месяце. Также арендодатель указал на то, что в случае приостановления деятельности торгового центра арендные платежи за соответствующий период времени начисляться не будут.
В письме от 22.04.2020 N 1605/20/дн ООО "Остин" сообщило ООО "ЛЗСМ" об отсутствии возможности пользоваться объектом аренды по назначению по не зависящим от него обстоятельствам в связи с принятыми дополнительными мерами по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, просило предоставить отсрочку исполнения обязательств на срок до 30.09.2020 и полагало возможным продолжение деятельности магазина после снятия ограничений на следующих условиях: 10% от товарооборота магазина, отсутствие фиксированных платежей, последующая оплата по итогам каждого месяца работы.
Истец направил ООО "ЛЗСМ" письмо от 14.05.2020 с предложением об изменении условий договора, в котором требовал уменьшения арендной платы за период с даты приостановления торговой деятельности на объекте аренды и до даты ее возобновления в размере 100% освобождения арендатора от оплаты арендной платы за период, когда арендатор не имел возможности использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Кроме того, в указанном письме арендатор предложил повторно рассмотреть предложение об изменении условий договора после снятия ограничений: установить арендную плату на уровне 12% от товарооборота магазина, но не менее 430 000 руб./мес. с НДС сроком на 12 мес.; на второй год после возобновления коммерческой деятельности формируется фиксированная часть арендной платы, которая составит 80% от среднемесячных фактических выплат первого года аренды; исключить фиксированные платежи; предусмотреть последующую оплату всех составляющих арендной платы по итогам каждого месяца работы.
Ссылаясь на то, что стороны не смогли достигнуть соглашения о приведении договора аренды от 25.01.2018 N 410-ОД в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, истец письмом от 03.06.2020 N 2534/20/дн уведомил ООО "ЛЗСМ" о расторжении договора и готовности объекта аренды к возврату по акту от 22.06.2020.
В ответ на указанное уведомление ООО "ЛЗСМ" направило истцу письмо N 222 от 09.06.2020, в котором сообщило о готовности обсуждения условий дополнительного соглашения к договору от 25.01.2018 о предоставлении отсрочки внесения арендных платежей.
В дальнейшем, после переписки между ООО "ЛЗСМ" и ООО "Остин", сторонам не удалось достигнуть договоренности, и истец письмом от 19.06.2020, направленным по электронной почте, уведомил ООО "ЛЗСМ" о сборке торгового оборудования и закрытии магазина.
22.06.2020 истец направил третьему лицу уведомление о готовности помещения к возврату 02.07.2020.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Остин" в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды по основаниям части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).
Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришли к выводу, что в настоящем случае истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ), в качестве основания к расторжению спорного договора.
Заключенный сторонами договор является договором субаренды и регулируется как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 ГК РФ.
Так положения статьи 620 ГК РФ предусматривают право арендатора досрочно расторгнуть договор, в случаях допущенных арендодателем нарушений условий договора, либо наличия недостатков переданного имущества. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Право арендатора отказаться от договора во внесудебном порядке предусмотрено в пункте 13.3 договора, только в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором, а также в случае нарушения арендодателем обязательств, предусмотренных пунктом 5.1 (передача помещения) более чем на 2 месяца.
На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Пункт 2 статьи 451 ГК РФ предусматривает, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В целях государственной поддержки в условиях распространения новой коронавирусной инфекции приняты меры направленные на соблюдение интересов сторон, в настоящем случае арендатора и арендодателя, которые предусмотрены положениями Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее- Закон N 98-ФЗ).
Так в возникшей ситуации, дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий предусмотрены не только общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, но и положениями статьи 19 Закона N 98-ФЗ.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, истец ссылается на то, что стороны не смогли достигнуть соглашения о приведении договора аренды от 25.01.2018 в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, к которым он относит распространение новой коронавирусной инфекции и как следствие принятие ограничительных мер, препятствующих осуществлению в арендуемом помещении деятельности по реализации товаров.
Так из материалов дела следует, что Постановлением Администрации Липецкой области от 26.03.2020 N 159 "О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области" (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 работы объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами, за исключением деятельности объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, специализированных объектов розничной торговли, реализующих детские товары, указанные в пунктах 12, 15 - 19 приложения 1 к настоящему постановлению, зоотовары (включая корма для животных и ветеринарные препараты), химчисток, оптик, аптек и аптечных пунктов.
В утвержденном постановлением Правительством Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предусмотрена деятельность по ОКВЭД 47.71.1, осуществляемая истцом.
Пунктом 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
На основании пункта 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).
Указанные положения применимы в отношениях сторон, о применении пункта 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ истцом не заявлено, и он не подлежит применению к истцу не относящегося к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации урегулировано специальными нормами, в силу которых наступление названных обстоятельств является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера.
Приведенные нормы Закона N 98-ФЗ, определяя определенные льготы для арендаторов, к которым относится истец, вместе с тем не предусматривает для ответчика обязанности расторгнуть договор аренды недвижимого имущества по обращению истца, отказывающегося воспользоваться правом предоставления ему рассрочки и уменьшения размера арендной платы и при этом ссылающегося на ситуацию с коронавирусной инфекцией.
Из материалов дела не следует, что введение ограничений по использованию объекта аренды являлось инициативой арендодателя и следствием его недобросовестного поведения.
Судами верно установлено совершение арендодателем активных действий, связанных с предоставлением арендатору дополнительных мер поддержки в условиях ограничительных мер в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
На многочисленные предложения арендодателя о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и ее уменьшении, истец ответил отказом.
Таким образом, судами установлено исполнение со стороны арендодателя встречного предоставления, которое в рассматриваемой ситуации, обеспечивает поддержку экономических интересов арендатора в целях осуществления хозяйственной деятельности в возникшей ситуации в связи с введением ограничительных мер на территории субъекта Российской Федерации.
В настоящем деле оснований для применения пункта 2 статьи 328 ГК РФ не имеется, поскольку арендодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по спорному договору.
В силу статьи 65 АПК РФ истец обязан доказывать наличие условий, приведенных в статье 451 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора. Отказ в удовлетворении иска о расторжении договора аренды является правомерным, если связан с отсутствием необходимых доказательств.
Как указано выше, одним из условий применения положений статьи 451 ГК РФ, является установление в совокупности всех условий пункта 2 указанной статьи, в том числе, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, представленная истцом в материалы дела справка экспертов ООО "Си Би Ричард Эллис" по оценке недвижимости от 03.08.2020, согласно которой средний размер арендной платы за 1 кв. м в помещении, занимаемом магазином "Остин" в торговом центре "Европа", в 2020 году составлял 1 250 руб., тогда как по договору арендная плата составляла 2 619 руб. 83 коп., не может являться безусловным доказательством причинения стороне истца как арендатора существенного ущерба при исполнении договора, поскольку довод об убыточности деятельности магазина "Остин" в торговом центре "Европа" в рассматриваемом случае документально не подтвержден.
Доказательств того, что сохранение договора аренды для истца не только не целесообразно, но и крайне убыточно, по сравнению с условиями отсрочки и снижения арендной платы, предложенными арендодателем, последний в материалы дела не представил.
Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.
В ходе рассмотрения дела ООО "Остин" не представлено доказательств, которые бы указывали на то, что им был получен необоснованный отказ в уменьшении арендной платы ввиду сложившейся неблагоприятной экономической ситуации.
При этом, истцом не представлено доказательств реализации права о понуждении арендодателя к уменьшению размера арендной платы в судебном порядке.
Доказательств того, что исполнение договора при наличии принятых ограничительных мер, учитывая, что торговый центр "Европа" с 24.07.2020 проложил свою работу, причиняет истцу существенный ущерб и лишает последнего прибыли, последним в материалы дела не представлено.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, согласование размера арендной платы с иными арендодателями на более выгодных условиях, как считает истец, снижение покупательского спроса в связи с изменением экономической обстановки относится к рискам арендатора как лица, осуществляющего коммерческую деятельность, поэтому не свидетельствует о наступлении обстоятельств, перечисленных в статье 451 ГК РФ.
К тому же судами учтено последующее заключение истцом 30.10.2020 договора аренды помещений торгового центра с иным арендодателем для использования в целях организации и деятельности магазина розничной торговли одеждой и аксессуарами под товарным знаком "O'STIN".
Однако, нежелание арендатора продолжать арендные правоотношения по ранее заключенному договору, не может обеспечиваться расторжением такого договора на основании положений статьи 451 ГК РФ, со ссылкой на принятые ограничительные меры в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы жалобы кассатора по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в гл. 35 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Липецкой области от 22.01.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу N А36-4834/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
А.Н. Шульгина
У.В. Серокурова
В.И. Смирнов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
