Дата принятия: 17 июня 2021г.
Номер документа: Ф10-2261/2021, А08-6296/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2021 года Дело N А08-6296/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 17 июня 2021 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Власова Е.В.,
Смирнова В.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
не явился, извещен надлежаще;
не явились, извещены надлежаще;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по делу N А08-6296/2020,
УСТАНОВИЛ:
Прокуратура Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - администрация), Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Ямщик" (далее - ООО "Ямщик") о признании договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости недействительным в части.
По ходатайству истца суд исключил Администрацию Старооскольского городского округа из числа ответчиков по делу и привлек Администрацию Старооскольского городского округа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 (судья Сапронова Е.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме, пункты 3.1.1 и 7.2.2 договора аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости от 12.12.2019, заключенного между департаментом и ООО "Ямщик", признаны недействительными.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 (судьи: Воскобойников М.С., Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю.) решение суда области оставлено без изменений.
Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, администрация и департамент (далее - заявители, кассаторы) обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование жалоб заявители указывают, что судами обеих инстанций при разрешении требований не учтено, что приведенные прокурором в иске пункты не являются следствием существенного нарушения договора арендодателем. Полагают, что условия спорного договора аренды не затрагивают публичные интересы неопределенного круга лиц и не противоречат постановлению администрации Старооскольского городского округа от 16.10.2018 N 2376 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель государственная собственность на которые не разграничена", положения которого не признаны незаконными.
Лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 12.12.2019 между муниципальным образованием - Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент (арендодатель), и ООО "Ямщик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости (далее - договор, оспариваемый договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет за плату согласно постановлению администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 12.12.2019 N 3648 "О предоставлении ООО "Ямщик" в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Центральная, N 27" земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2 362, 0 кв.м, с видом разрешенного использования: магазины (размещение объекта капитального строительства, предназначенного для продажи товаров, торговая площадь которого составляет до 5 000 кв.м), расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, ул. Центральная, N 27, с кадастровым номером 31:06:0201012:2565 (далее - земельный участок 12:2565, земельный участок).
В соответствии с п. 1.4 договора на земельном участке расположено нежилое здание - магазин, с кадастровым номером 31:06:0201012:3090, площадью 1 073, 2 кв.м, находящееся в собственности арендатора (далее - магазин).
В силу пункта 3.1.1 договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения обязательств по договору и расторгнуть настоящий договор в случаях:
1) неустранения в установленный срок последствий совершенного земельного правонарушения;
2) использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель;
3) если территория, в границах которой расположен арендованный земельный участок, подлежит развитию в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа, а также нормативно-правовыми и распорядительными актами органов местного самоуправления Старооскольского городского округа о развитии застроенных территорий, а объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, изъятию для муниципальных нужд в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В соответствии с пунктом 7.2.2 договора при одностороннем расторжении настоящего договора арендодателем в случаях, предусмотренных пунктом 3.1.1, арендодатель направляет нарочно с отметкой о получении либо заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес арендатора, указанный в реквизитах настоящего договора, уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
В этом случае арендатор считается уведомленным о досрочном расторжении договора, а договор считается расторгнутым со дня:
1) получения арендатором уведомления о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке;
2) получения арендатором заказного письма с уведомлением о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке;
3) возврата заказного письма с уведомлением о вручении, направленного в адрес арендатора, которое не получено арендатором.
Ссылаясь на несоответствие пунктов 3.1.1 и 7.2.2 договора требованиям действующего законодательства и нарушение публичных интересов, заместитель прокурора Белгородской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
По мнению суда округа, удовлетворяя требования прокуратуры, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 166, 168, 180 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позицией, приведенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), обоснованно исходили из следующего.
Согласно положениям статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункты 1, 2 статьи 168 ГК РФ).
Разрешая спор применительно к установленным обстоятельствам, суды обеих инстанций пришли к верному выводу о том, что пункты 3.1.1 и 7.2.2 спорного договора аренды нарушают прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет.
Так, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума N 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Материалы дела свидетельствуют о том, что условиями оспариваемого договора урегулированы правоотношения сторон относительно аренды земельного участка 12:2565 для эксплуатации объектов недвижимости сроком на 49 лет (до 12.12.2068).
Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, по мнению судебной коллегии, суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.
Следовательно, право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором; в отношении же договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.
Как верно отмечено судами двух инстанций, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о правомерности заявленных прокурором требований и соответственно, с учетом изложенных обстоятельств, не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.
Доводы кассационных жалоб не ставят под сомнение правильность такого разрешения дела судами предыдущих инстанций.
Рассматривая спор, арбитражный суд вопреки доводам жалоб на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и применил нормы материального права.
Кассационные жалобы, основанные на ошибочном толковании законодательства, не дают оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по делу N А08-6296/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
В.И. Смирнов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
