Дата принятия: 27 августа 2020г.
Номер документа: Ф10-1940/2020, А84-5021/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2020 года Дело N А84-5021/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2020 года.
Постановление в полном объёме изготовлено 27 августа 2020 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего
Крыжскoй Л.А.,
судей
Власова Е.В.,
Шелудяева В.Н.,
при ведении протокола
судебного заседания:
помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы:
от иных участвующих в деле лиц:
Тельнова Е.П. - представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, доверенность N 04 от 09.01.2020, копия диплома, паспорт;
Чистякова В.В. - представитель ООО "Промснабсервис", доверенность N 8 от 05.02.2020, копия диплома, паспорт;
рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу N А84-5021/2018,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (далее - ответчик, общество, ООО "Промснабсервис") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.09.2006 за период с 01.01.2015 по 18.09.2016 в размере 2 246 322,45 руб., пени за период с 01.03.2015 по 18.09.2016 в размере 61 093,03 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2015 по 31.08.2018 в размере 426 354,26 руб.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 (судья Юрина Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взысканы задолженность по арендной плате в размере 457 081,16 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 80 889,87 руб.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 (судьи: Тарасенко А.А., Остапова Е.А., Сикорская Н.И.) решение суда города изменено, с общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.08.2018 в размере 64 164,9 руб. В остальной части решение оставлено без изменений.
Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении требований отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на заключенный сторонами договор аренды земельного участка, устанавливающий предельный срок его освоения и повышающий коэффициент 2,5 в случае неисполнения поименованного обязательства. По мнению кассатора, поскольку ответчиком нарушены условия договора в части срока освоения земельного участка, начисление повышенных арендных платежей должно производиться на всю площадь земельного участка, а не на 20% неосвоенной площади.
В судебном заседании суда округа представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.
Представитель общества, не согласный с мотивами кассатора, считает состоявшиеся по делу судебные акты в обжалуемой части законными и обоснованными.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 27.09.2006 Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Промснабсервис" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 01.08.2006 N 569 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектами торговли с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, площадью 1,8858 га (далее - договор).
Договор заключен сроком на 25 лет и действует с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом (пункты 3.1, 14.1).
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2006. Договор зарегистрирован в Государственном реестре земель 26.10.2006 под N 040665900167.
Согласно пункту 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.09.2009 годовая арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком с 2012 года составила:
а) на период строительства: 4 510 267,86 грн. х 0,03 х 3,55525 = 481 053,91 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП (далее - Постановление N 88-ПП);
б) на последующий период: 22 551 150,72 грн. х 0,03 х 3,55525 = 2 405 249,35 руб. (в перерасчете на рубли по Постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП) (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.7 договора в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, но не более 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить стройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 27.04.2016.
В порядке переоформления права аренды сторонами 05.09.2016 заключен договор аренды земельного участка и зарегистрирован Севреестром 19.09.2016.
По мнению истца, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с февраля 2015 года по октябрь 2016 года в размере 2 246 322,45 руб.
Удовлетворяя требования департамента частично, суд первой инстанции исходил из неправомерности применения правил о повышении в 2,5 раза размера арендной платы за землю вследствие нарушения сроков строительства ввиду отсутствия соответствующего действующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких коэффициентов. Применительно к взысканию пени суд первой инстанции указал, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Также суд первой инстанции посчитал, что проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию только на сумму долга, начиная с октября 2015 года по 31.08.2018.
Изменяя решение суда города в части, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами статей 4, 200, 202, 395, 422, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 759, 762, Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), статьи 206 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК Украины), положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" (далее - Закон N 6-ФКЗ), обоснованно указал на то, что условие ранее заключенного договора аренды, предусматривающее уплату арендной платы в размере, увеличенном на поправочный коэффициент, в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке правомерно в силу прямого указания уполномоченного органа.
Более того, учитывая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что периодом, за который возможно взыскивать задолженность по арендной плате является период 01.10.2015 по 18.09.2018.
Судом апелляционной инстанции принято во внимание внесудебное заключение специалиста от 18.11.2019 N 373-С, согласно которому процентное соотношение освоенной части арендованного земельного участка к застроенной его части составляет 80%, то есть по состоянию до 27.04.2016 земельный участок был застроен на 80%. Площадь земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты), которую возможно было использовать для завершения строительства после 27.04.2016 (для строительства третьей очереди) объекта "Жилой комплекс с объектами торговли ул. Тараса Шевченко (V микрорайон Камышовой бухты)" (ПК-4, ПК-5, ПК-6), необходимая для строительства жилого многоквартирного дома и элементов благоустройства, соответствует градостроительным требованиям (входит в нормативный диапазон нормативной площади застройки) и составляет - 3 731 кв.м.
Учитывая данное заключение специалиста в качестве доказательства по делу, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что арендная плата за пользование земельным участком для целей строительства подлежит начислению только на оставшуюся площадь в размере 20% от общей площади земельного участка, являющегося предметом договора аренды.
Поскольку по расчету апелляционной коллегии размер задолженности по арендной плате на период с 28.04.2016 по 18.09.2018 должен исчисляться с применением повышающего коэффициента 2,5 и составить 2 355 139 руб., следовательно, размер задолженности по арендной плате за период с 28.04.2016 по 18.09.2016 составит 471 027 руб., то есть 20 % от 2 355 139 руб. Таким образом, по мнению суда второй инстанции, сумма основной задолженности по арендной плате составляет 741 169 руб. (270 601 руб. + 471 027 руб.), однако с учетом платежей общества задолженности нет.
Между тем, суд округа не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции как преждевременными, сделанными при неправильном применении норм материального права, а также неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
При этом суд округа исходит из следующего.
В рассматриваемом случае, как установлено судами двух инстанций, в силу пунктов 4.2, 9.2.2 договора земельный участок должен быть застроен ответчиком до 27.04.2016.
Условие, предусматривающее в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка корректировку размера годовой арендной платы путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, но не более 10% от нормативной денежной оценки земельного участка, содержится в пункте 4.7 договора.
Судами двух инстанций установлено и участвующими в деле лицами не оспорено, что согласно условиям договора арендная плата в месяц составляет 40 087 руб. (481 053,89 руб. / 12 месяцев); размер задолженности по арендной плате за 01.10.2015 по 27.04.2016 составляет 270 601 руб. (40 087 руб. х 6 месяцев = 240 522 руб.; за период с 01.04.2016 по 27.04.2016 (27 дней) = 30 079 руб.); обществом произведена оплата в размере 761 580,81 руб. в качестве погашения долга по арендной плате за исковой период.
По мнению суда округа, в рассматриваемом случае спорными между сторонами вопросами являются период взыскания начиная с 27.04.2016 (дата, когда должна завершиться застройка земельного участка по договору) и корректировка размера годовой арендной платы в указанный период посредством применения повышающего коэффициента 2,5.
Возражая против заявленных требований, общество ссылалось на тот факт, что является застройщиком жилого комплекса с тремя очередями строительства, две из которых были введены в эксплуатацию в 2011, 2013 годах и 2015, 2016 годах соответственно.
Более того, общество ссылалось на тот факт, что согласно проектной документации строительство единого объекта, состоящего из трех очередей строительства, с учетом срока, необходимого для проектирования данного объекта, должно быть окончено в феврале 2019 года. Между тем, строительство третьей очереди завершено в апреле 2018 года. При этом, по мнению ответчика, он действовал добросовестно, поэтапно заканчивая строительство и вводя в эксплуатацию законченные строительством корпуса многоквартирных домов.
При этом, с учетом переходного периода на территории города Севастополя общество в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 было лишено возможности осуществлять строительно-монтажные работы на спорном земельном участке. Более того, после марта 2014 года в проектную документацию неоднократно вносились изменения в целях приведения ее в соответствие с законодательством Российской Федерации, в результате чего введенный в эксплуатацию жилой комплекс полностью отличается от того объекта, который в 2009 году предусматривался проектной документацией.
Между тем, по мнению суда округа, данные доводы общества не получили надлежащей правовой оценки со стороны судов первой и апелляционной инстанций, соответствующие выводы в судебных актах отсутствуют.
Суд округа также обращает внимание на следующее обстоятельство.
Договор аренды заключен в отношении земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого комплекса с объектами торговли, с указанием единого срока для осуществления застройки.
На вопрос суда округа представитель общества пояснил, что жилой комплекс с объектами торговли является единым объектом капитального строительства, включающим в себя три очереди строительства.
Представители сторон также подтвердили, что по условиям договора под застройку предоставлялся единый земельный участок с отнесением к категории земель жилой и общественной застройки.
При этом, согласно пояснениям ответчика, в состав первой очереди входили многоквартирные жилые дома по проспекту Столетовскому, 45, улице Т. Шевченко, 8В и улице Т. Шевченко, 8Г, а первое право собственности на квартиру в данной очереди зарегистрировано за физическим лицом в 2012 году. Во вторую очередь строительства также входили три жилых дома по улице Т. Шевченко.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ).
На основании статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Аналогичные положения закреплены в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Аналогичный правовой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Также в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Следовательно, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество.
При этом из указанных положений закона и правовых позиций также следует, что по общему правилу земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома только в случае, если он сформирован непосредственно для размещения и эксплуатации данного многоквартирного жилого дома.
В рассматриваемом случае каждая из очередей строительства предусматривала возведение нескольких многоквартирных жилых домов, причем расположенных по разным адресам. При этом регистрация прав первых собственников жилых помещений в данных домах производилась в разное время.
Таким образом, стороны фактически не отрицают того, что жилые дома поэтапно вводились в эксплуатацию, после ввода в эксплуатацию домов первой очереди строительства ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство последующих очередей, следовательно, пользовался спорным земельным участком в спорный период.
Из письменных пояснений общества также следует, что каждый дом из первой и второй очередей строительства после получения декларации о его готовности получал присвоенный почтовый адрес и передавался для дальнейшего содержания и обслуживания управляющей компании.
Однако, вопрос о разделе арендуемого земельного участка и выделе из него новых земельных участков под каждым многоквартирным домом либо каждой очередью строительства и постановке его на кадастровый учет судом апелляционной инстанции не выяснялся.
По мнению суда округа, в случае, если из арендованного земельного участка не были сформированы и определены границы земельных участков для целей эксплуатации жилых домов по мере их ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности на помещения в данных домах, данный факт не является безусловным основанием для полного освобождения ответчика от оплаты арендной платы за те части земельного участка, которые не используются для эксплуатации введенных в эксплуатацию жилых домов и на которых фактически продолжалось строительство в заявленный период.
В то же время, суд округа полагает, что указанные обстоятельства не дают права истцу требовать внесения арендной платы с учетом поправочного коэффициента 2,5 в отношении площади всего земельного участка по договору (определение Верховного Суда РФ от 17.12.2019 по делу N А11-4304/2018), учитывая факт оплаты обществом арендной платы по договору.
В судебном заседании суда округа представитель департамента на вопрос суда пояснил, что размер заявленных требований представляет собой сумму примененного повышенного коэффициента 2,5, однако из расчета исковых требований следует иное.
Суд округа полагает, что в рассматриваемом случае судами двух инстанций не предложено истцу уточнить размер заявленных требований, представить отдельно расчет арендной платы с выделением повышающего коэффициента, не поставлен на обсуждение сторон вопрос о необходимости проведения судебной экспертизы.
Пассивная процессуальная позиция лиц, участвующих в деле, не освобождает суд от обязанности по проверке представленного в подтверждение размера исковых требований расчета истца на соответствие нормам материального права (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству") с учетом установленных по делу обстоятельств.
В силу части 4 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Необходимость проверки расчета иска на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные отношения, как подлежащего оценке письменного доказательства по делу, по смыслу статей 64, 71 АПК РФ входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Сказанное подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 N 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 N 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 N 305-ЭС16-2863).
Таким образом, в указанной части судами первой и апелляционной инстанций не в полном объеме установлены юридически значимые обстоятельства, не подвергнуты оценке достоверные и достаточные доказательства, необходимые для установления таких обстоятельств.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что судами обеих инстанций не приняты меры к полному и всестороннему исследованию материалов дела в совокупности и взаимосвязи, не исследованы обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, не применены нормы права, подлежащие применению, поэтому в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты по настоящему делу подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта, касающиеся возможности частичного либо полного освобождения ответчика от исполнения обязанности по оплате арендной платы с применением повышающего коэффициента.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.06.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу N А84-5021/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Крыжскaя
Судьи Е.В. Власов
В.Н. Шелудяев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
