Дата принятия: 25 мая 2021г.
Номер документа: Ф10-1307/2021, А84-3200/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 мая 2021 года Дело N А84-3200/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 мая 2021 года
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
судей
В.И. Смирнова
М.М. Нарусова
А.Н. Шульгиной
при участии в заседании
от истца:
общества с ограниченной ответственностью "Вейс"
от ответчика:
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
от третьего лица:
Правительства Севастополя
не явились, извещено надлежащим образом;
не явились, извещён надлежащим образом;
не явились, извещено надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу N А84-3200/2019,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Вейс" (далее - истец, Общество, ООО "Вейс") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент, ДИЗО) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения - здания магазина общей площадью 187, 1 м?, кадастровый номер: 91:04:003006:429, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Гвардейская, 2, стоимостью 4 313 654 рубля 14 копеек.
Кроме того, ООО "Вейс" заявило требование к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью 187, 1 м?, кадастровый номер 91:04:003006:427, расположенного на земельном участке площадью 354,0 м?, кадастровый номер 91:04:003002:182 по ул.Гвардейская, 2 в г.Севастополе, в размере 6 731 586 рублей (без учета НДС), в том числе рыночной стоимости нежилого здания 5 391 696 рулей (без учета НДС) и рыночной стоимости земельного участка 1 339 890 рублей, согласно отчёту об оценке от 02.07.2019 N Н-92\36-ГК18\19062439-19, выполненному ООО "НКЦ "Эталонъ" - недостоверной.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2019, исковое заявление принято к производству, возбуждено дело N А84-4781/2019.
Определением Арбитражного суда города Севастополя от 17.10.2019, дела N А84-3200/2019 и N А84-4781/2019, объединены в одно производство.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 исковые требования ООО "Вейс" по уточнённому заявлению о понуждении к заключении договора удовлетворены.
Суд понудил Департамент заключить с ООО "Вейс" договор на следующих условиях:
Город федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, г.Севастополь), действующего на основании Положения, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, в лице директора, именуемого в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Вейс", ОГРН 1149204021742, ИНН 9203003042, Свидетельство о внесении сведений в Единый государственный реестр юридических лиц серия 34 N 004229438, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Севастополя 03.10.2013, Свидетельство о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту ее нахождения, серия 34 N 004229439, выданное Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Севастополя 03.10.2014, юридический адрес: 299002 г.Севастополь, ул.Гвардейская, 2, в лице Генерального директора Слюсарева Вячеслава Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого здания на условиях, изложенных в настоящем договоре, в собственность объект недвижимого имущества - одноэтажное нежилое здание магазина, общей площадью 187, 10 кв. м (здание магазина лит. "А", имеющее дополнительную пристройку лит. "а", пристройку лит. "а1", навес лит. "а2", два крыльца, рампу, козырек), кадастровый номер: 91:04:003006:427 (далее - нежилое здание), расположенное на земельном участке, площадью 354 кв. м, кадастровый номер 91:04:003002:182 (далее - земельный участок), находящиеся по адресу: город Севастополь, ул.Гвардейская, 2 (далее - Объект).
Основания заключения договора - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
1.2. Стоимость объекта составляет 5 319 692 (пять миллионов триста девятнадцать тысяч шестьсот девяносто два рубля), в том числе:
- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 91:04:003006:427, подлежащая уплате в бюджет города Севастополя в соответствии с п.2.1 настоящего Договора, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком и согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" N 266\3-3 от 15.05.2020 составляет 4 548 680 рублей (четыре миллиона пятьсот сорок восемь тысяч шестьсот восемьдесят рублей).
- рыночная стоимость земельного участка, площадью 354 кв. м, с кадастровым номером 91:04:003002:182, расположенного по адресу: город Севастополь, ул.Гвардейская, 2, согласно заключению эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" N 266\3-3 от 15.05.2020 составляет 771 012 рублей (семьсот семьдесят одна тысяча двенадцать рублей).
1.2.1. В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 410 028 рублей (четыреста десять тысяч двадцать восемь рублей), определенном экспертом Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" согласно заключению N 1216\3-3 судебной строительно-технической экспертизы от 29.11.2019, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
1.3. Объект является собственностью города федерального значения Севастополь, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
1.4. Продавец гарантирует, что продаваемое по настоящему договору нежилое здание никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит.
2. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
2.1. Оплата цены Объекта, указанной в пункте 1.2 настоящего Договора, производится покупателем в рассрочку, период которой составляет 60 (шестьдесят) месяцев с даты подписания настоящего Договора. Рассрочка платежа предусматривает внесение платы посредством перечисления на расчетный счет Продавца ежемесячных выплат в равных долях.
2.2. На остаток суммы денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая определяется по формуле:
%= (Ц-П)/Дг*С*Дм, где
Ц - цена по договору
П - сумма уплаченных платежей
Дг - количество календарных дней в году
С = ставка, равна одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи заявления о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, т.е. на 17.11.2017, Дм - количество дней в месяце расчетного периода Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.
2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п.1.2 настоящего Договора, процентов, установленных в п.2.2 настоящего Договора, и пени за нарушение сроков платежа, предусмотренной в п.5.1 настоящего Договора, в установленный настоящим Договором сроки производится в доход бюджета города Севастополя. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем самостоятельно до окончания каждого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
2.4. Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетные счета Продавца по соответствующему коду бюджетной классификации.
2.5. Покупатель вправе исполнить обязательства по оплате досрочно. Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно по решению Покупателя. Досрочная оплата приобретаемого Объекта осуществляется на основании заявления Покупателя.
2.6. Суммы оплаты стоимости приобретаемого Объекта, поступающие от Покупателя в счет погашения задолженности по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1) на издержки Продавца по получению исполнения (в том числе на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности); 2) на уплату процентов; 3) на уплату неустойки (пени).
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Права и обязанности Продавца и Покупателя регулируются настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
3.2. Покупатель обязан:
3.2.1.Полностью оплатить стоимость объекта, указанную в пункте 1.2 настоящего Договора, в срок, определенный пунктом 2.1 настоящего Договора.
3.2.2.Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности в полном объеме несет Покупатель.
3.2.3.До полной оплаты стоимости Объекта и государственной регистрации перехода права собственности на Объект Покупатель не вправе осуществлять полномочия по распоряжению Объектом, связанные с отчуждением Объекта.
3.2.4.Письменно и своевременно уведомлять Продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В ином случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в настоящем Договоре, считаются врученными Покупателю.
3.3. Продавец обязан:
3.3.1.Передать объект в собственность Покупателя.
3.3.2.Требовать от Покупателя оплаты стоимости Объекта в размере и в сроки, определенные условиями настоящего Договора.
3.3.3.В течение пяти рабочих дней после поступления первого платежа от Покупателя предоставить в орган государственной регистрации прав в городе Севастополе все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а именно:
Оригинал Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (на основании которого действует Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя), и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
Документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица -Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
- Документ о постановке на учёт юридического лица - Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера налогоплательщика и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
- Документ о назначении на должность руководителя Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя) или иной документ, подтверждающий полномочия руководителя Продавца действовать от имени юридического лица - Продавца (Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя), и его копию, оформленную и заверенную в соответствии с требованиями органа государственной регистрации прав;
- Документ, удостоверяющий личность руководителя Продавца (руководителя Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя);
- справка БТИ города Севастополя о принадлежности и об отсутствии (наличии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременении) прав, в части Объекта приватизации - в случае, если права на Объект приватизации ранее не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- правоустанавливающий документ о праве собственности на Объект;
- настоящий Договор;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект приватизации к Покупателю.
3.3.4. Продавец в срок не позднее 5 дней с даты поступления первого платежа (пункт 2.3 настоящего Договора) на расчетный счет обязан выдать Покупателю комплект документов (п. 3.3.3 настоящего Договора), в том числе нотариально удостоверенную доверенность, необходимых для подачи заявления о государственной регистрации залога с одновременной регистрацией прав собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3.4. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему Договору Продавец передает Покупателю техническую документацию на Объект.
3.5. До момента полной оплаты Покупателем стоимости, указанной в п.1.2 настоящего Договора, Объект признается находящимся в залоге у Продавца в силу ч.5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с условиями настоящего Договора, а также ч.2 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" запрещается последующая ипотека в отношении Объекта до полной оплаты Покупателем стоимости Объекта, указанной в п.1.2 настоящего Договора.
З.6. После полного исполнения обязательств Покупателя по настоящему Договору стороны подают совместное заявление в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для погашения регистрационной записи о залоге.
4. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности Покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект от Продавца к Покупателю.
4.2. Покупатель несет все расходы по содержанию Объекта с момента заключения настоящего Договора.
4.3. До перехода к Покупателю права собственности на Объект Покупатель не вправе им распоряжаться.
4.4. С момента заключения настоящего Договора действие договора аренды Объекта прекращается.
4.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта и земельного участка переходит к Покупателю с момента заключения настоящего Договора.
4.6. До подписания настоящего Договора Продавец передал Покупателю объект, что подтверждается актом приема-передачи арендованного имущества от 21.12.2012 к Договору аренды N 251-06 от 21.12.2012 и актом приема-передачи арендованного имущества от 28.05.2017 к договору аренды N 35-17 от 28.05.2017. Настоящий Договор и Акты приема-передачи арендованного имущества от 21.12.2012 к Договору аренды N 251-06 от 21.12.2012, от 28.05.2017 к договору аренды N 35-17 от 28.05.2017 являются документами о передаче Объекта Покупателю.
В соответствии с пунктом 2 ст. 224 ГК Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
В соответствии с настоящим Договором передаточный акт сторонами не оформляется.
Стороны договорились, что Объект считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего Договора.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1.В случае нарушения Покупателем сроков оплаты на сумму долга начисляется пеня в размере 0, 05 % от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа до дня поступления суммы долга на расчетный счет Продавца включительно.
5.2.При нарушении Покупателем срока внесения платежей более чем на 2 месяца от установленного настоящим Договором Продавец вправе обратиться в суд с иском об обращении взыскания на Объект, а также предпринять иные меры в соответствии с законодательством и условиями настоящего Договора.
5.3.Продавец выплачивает Покупателю штраф в размере 1% от цены продажи объекта в случае необоснованного отказа от передачи Объекта, расторжения Договора по вине Продавца.
5.4. В иных случаях нарушения условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Стороны подтверждают соблюдение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации":
6.1.1.Объект находится у Покупателя во временном пользовании на основании договоров аренды N 251-06 от 26.06.2008, N 251-06 от 21.12.2012, N 35-17 от 28.05.2017 года непрерывно по состоянию на 16 ноября 2017 года.
6.1.2.У Покупателя отсутствует задолженность по арендной плате за приобретаемый Объект, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение Объекта и на день заключения договора купли- продажи.
6.1.3.Объект не включен в Перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
6.1.4.Покупатель соответствует условиям отнесения его к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ст. 3 Федерального закона от 24.07.20007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1.Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральным законом.
7.2.Расторжение настоящего Договора осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.3.В случае если Покупатель на производит в установленный настоящим Договором срок очередной платеж за Объект в соответствии с пунктом 5.2 Договора. Продавец вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата Объекта, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта. В случае, если сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину стоимости Объекта, расторжение настоящего Договора осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Изменения и дополнения настоящего Договора имеют силу, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
8.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. Споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются в Арбитражном суде города Севастополя.
8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, а третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения Договора (отказа от исполнения Договора) в случаях, предусмотренных Договором или законодательством Российской Федерации.
9. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований ООО "Вейс" по заявлению N 19-19 от 10.10.2019 о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта отказал. Взыскал с Департамента в пользу общества судебные расходы в сумме 30 980 рублей 80 копеек, из которых 6 000 рублей расходы на оплату государственной пошлины, 24 980 рублей 80 копеек расходы на проведение судебной экспертизы.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 оставлено без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт, указывая, что суды не приняли во внимание, что ответчиком соблюден установленный законом порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Заключение судебной экспертизы от 15.05.2020 N 266/6-3 выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Соответственно стоимость выкупаемого имущества должна составлять не 5 319 692 руб., но 6 731 586 руб.
ООО "Вейс" в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.
Правительство Севастополя отзыва, либо пояснений, суду округа не представило.
Стороны в судебное заседание представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзыв на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, установлено судами, общество с ограниченной ответственностью "Вейс" является арендатором нежилого помещения магазина лит. "А", имеющего дополнительную пристройку лит. "а", пристройку лит. "а1", навес лит. "а2", два крыльца, рампу, козырек, общей площадью 187, 1 м?, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Гвардейская, 2, на основании договора аренды от 21.12.2012 N 251-06.
16.11.2017 ООО "Вейс" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением (N 40883/05-05-07/17 от 17.11.2017) о намерении реализовать своё преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательству акты Российской Федерации".
23.05.2019 ДИЗО направил в адрес ООО "Вейс" ответ о том, что данный вопрос будет разрешён после проведения оценки имущества.
В связи с не проведением оценочных мероприятий в установленный законом срок ООО "Вейс" обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд города Севастополя.
22.08.2019 в адрес ООО "Вейс" от ДИЗО поступило письмо N 11313/01 -1004-14/02/19, а также распоряжение ДИЗО N 6155-РДИ от 08.07.2019, об условиях приватизации.
04.09.2019 ООО "Вейс" направило в адрес ДИЗО письмо о несогласии с оценкой рыночной стоимости объекта.
05.09.2019 ООО "Вейс" направило в адрес ДИЗО протокол разногласий к договору купли-продажи с приложением акта экспертного исследования N 191/3-7 от 12.03.2019 в обоснование возражений о рыночной стоимости объекта.
В связи с неурегулированием сторонами вопроса о стоимости спорного имущества ООО "Вейс" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением об оспаривании отчёта от 02.07.2019 N Н-92/36-ГК18/19062439-19 об оценке, выполненной по заданию ДИЗО.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 исковые требования общества о понуждении к заключении договора удовлетворены.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 оставлены без изменения.
Не согласившись с решением и постановлением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с кассационной жалобой.
Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы.
В соответствии со статье-и? 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В данном случае подателем кассационной жалобы не отрицается преимущественное право предпринимателя на выкуп арендованного имущества публичного образования.
Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьеи? 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с положениями статьи 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, в связи с чем, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
Как правомерно отмечено судами, поскольку применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с уче-том их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Статье-и? 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отче-те, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отче-та оценщика, судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статеи? 82 - 87 АПК РФ.
Определениями Арбитражного суда города Севастополя от 08.09.2019 и от 25.02.2020, судом первой инстанции назначалось проведение судебной строительно-технической экспертизы, в том числе и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, в том числе по вопросу установления рыночной стоимости спорных помещений, стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, стоимости земельного участка площадью.
В соответствии с экспертным заключением N 266/3-3 от 15.05.2020, рыночная стоимость недвижимого имущества - помещения магазина лит. "А", имеющего дополнительную пристройку лит. "а", пристройку лит. "а1", навес лит. "а2", два крыльца, рампу, козырек, общей площадью 187, 1 м?, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Гвардейская, 2, на день подачи заявления ООО "Веи-с", по состоянию на 17.11.2017, составляла 4 548 680 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка, площадью 354 м?, с кадастровым номером 91:04:003002:182, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Гвардейская, 2, на день подачи заявления ООО "Веи-с", по состоянию на 17.11.2017, составляла 771 012 рублей.
Доводы кассационной жалобы сводятся по существу к несогласию с результатами заключения судебной экспертизы.
Вместе с тем, согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Экспертное заключение N 266/3-3 от 15.05.2020 получило оценку судов первой и апелляционной жалобы с учётом доводов ответчика.
Суд кассационной инстанции считает, что у судов не имелось безусловных оснований для критической оценки заключения эксперта, предупрежде-нного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при том, что его выводы согласуются с обстоятельствами дела и иными представленными доказательствами.
Несогласие Департамента с выводом эксперта, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки заключения эксперта, не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ и прав стороны по делу.
В силу части 2 статьи 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Правомочие суда назначить повторную экспертизу, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения, как особый способ его проверки, вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Однако, повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.
Таких обстоятельств по материалам дела и доводам жалобы не усматривается.
Доводы кассационной жалобы не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судами обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Определением от 19.03.2021 приостановлено исполнение решения Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу N А84-3200/2019 до принятия постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы.
В виду рассмотрения кассационной жалобы необходимость в приостановлении указанных судебных актов отсутствует.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу N А84-3200/2019 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 25.09.2020 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу N А84-3200/2019.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.И. Смирнов
Судьи М.М. Нарусов
А.Н. Шульгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
