Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14 января 2021 года №Ф09-7030/2020, А76-48272/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 января 2021 года Дело N А76-48272/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2021 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 января 2021 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В. А.,
судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Удалова Артёма Алексеевича (далее - предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2020 по делу N А76- 48272/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 по тому же делу.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2020 судебное заседание отложено на 13.01.2021.
Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю о взыскании 582 807 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.05.2018 по 15.02.2019, 9 673 руб. 75 коп. пени за просрочку платежа с 04.05.2018 по 03.02.2019 (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель обратился к Комитету со встречным иском о признании договора аренды УЗN 015535-К-2017 расторгнутым с 26.11.2018.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тазетдинов Андрей Валерьевич
Решением суда от 28.05.2020 первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2020 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, удовлетворить встречный иск, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Как указывает заявитель, невозможность возведения второй очереди строительства при фактической эксплуатации первой очереди строительства представляет право арендатору отказаться от договора. По мнению заявителя, судами не дана оценка письму Администрации от 18.06.2019 N 11-5834/19-0-1, согласно которому уполномоченный орган признал невозможность строительства второй очереди.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, состоявшегося 18.05.2017, между комитетом (арендодатель) и обществом "ВепрьАСБ" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов площадью 1152 кв. м с кадастровым номером 74:36:0601004:4870, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. С. Юлаева, для строительства торгово-бытового комплекса.
Срок действия настоящего договора устанавливается 32 месяца со дня заключения договора (п. 2.1. договора).
Размер платы, определенный по результатам аукциона, за период действия договора (с 29.05.217 по 28.01.2020) составил 8 609 679 руб., и подлежит внесению в соответствии с графиком платежей. Задаток в размере 555 555 руб. включён в общий размер арендной платы.
Участок передан в аренду по акту приёма-передачи.
Договор аренды УЗN 015535-К-2017 зарегистрирован 05.06.2017.
Между Комитетом и предпринимателем подписано Соглашение от 07.08.2018 о замене стороны арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017, по условиям которого права и обязанности по договору аренды перешли к предпринимателю.
К соглашению от 07.08.2018 подписан график внесения арендных платежей.
Обществу "Вепрь-АСБ" 11.12.2017 выдано разрешение N RU74315000-265-г-2017 на строительство торгово-бытового комплекса 1-я очередь на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 сроком действия до 27.11.2018 (с изменениями от 05.09.2018).
Предпринимателю 13.11.2018 выдано разрешение N RU74315000-212-2018 на ввод в эксплуатацию торгово-бытового комплекса 1-я очередь площадью 920,3 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4870.
За ответчиком и ИП Тазетдиновым А.В. 26.11.2018 зарегистрировано право общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое здание торгово-бытовой комплекс с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920,3 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы, рассчитанной исходя из условий заключенного договора, Комитет обратился в суд с первоначальным иском.
Удовлетворяя первоначальный иск, суды, руководствуясь положениями ст. 309, 310, 606, 614, 615, 380, 382, 424, п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65, п. 4, 12 ст. 22, п. 3 ст. 39.7, ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), установили факт наличия задолженности по арендной плате.
В отсутствие доказательств погашения долга, суды удовлетворили первоначальный иск.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обращаясь со встречным иском, предприниматель указывал, что в адрес Комитета предпринимателем и ИП Тазетдиновым А.В. направлены заявления о расторжении договора аренды УЗ N 015535-К-2017 в связи с завершением строительства и о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601004:4870 с даты регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на участке.
Комитет отказал предпринимателю в расторжении договора аренды, поскольку по проектной документации возведению подлежало трехэтажное здание, в то время как в эксплуатацию введено двухэтажное здание. Комитет посчитал, что результат строительства не достигнут, в связи с чем договор аренды не подлежит расторжению. Комитет направил расчет арендной платы с учетом площадей в здании, принадлежащих на праве собственности каждому из собственников.
Предприниматель с целью опровержения выводов Комитета о необходимости возведения трехэтажного здания обратился в администрацию г. Челябинска и к ООО ПКБ "Арх Студия".
В ответах от 18.06.2019 N 11-5834/19-0-1, от 03.07.2019 администрацией и проектной организацией указано, что строительство третьего этажа здания невозможно в связи с нарушением требований инсоляции жилых помещений соседнего здания.
Предпринимателем вновь направлено заявление о расторжении договора аренды УЗN 15535-К-2017, ответ на которое не получено.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
По условиям п. 5.3.3 договора аренды УЗ N 15535-К-2017 арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями договора.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Исходя из абз. 6 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Между тем спорный договор аренды иных оснований, предоставляющих арендатору право на односторонний отказ от исполнения договора или расторжения договора по инициативе арендатора, не содержит.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, пришли к выводу о недоказанности предпринимателем оснований для расторжения договора в судебном порядке.
Суды пришли также к выводам об отсутствии оснований для признания договора прекращенным (расторгнутым) в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, со ссылкой заявителя на неоднократные уведомления арендодателя о необходимости прекратить договор аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 в связи с завершением строительства на участке, поскольку в силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, тогда как в данном случае таких правовых оснований не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Как верно указано судами, в данном случае невозможность возведения второй очереди строительства, по мнению предпринимателя, обусловлена несоответствием планируемых проектных решений обязательным строительным нормам и правилам, то есть данное обстоятельство существовало и могло быть установлено застройщиком при надлежащей заботливости и осмотрительности как на момент инициирования процедуры приобретения земельного участка из числа публичных земель, так и на момент заключения договора аренды.
Отклоняя ссылки предпринимателя на то, что фактическим основанием прекращения договора аренды УЗN 015535-К-2017 от 29.05.2017 является возведение на земельном участке объекта недвижимости - торгово-бытовой комплекс с кадастровым номером 74:36:0601004:5939 площадью 920,3 кв. м, в отношении которого у ответчика с 28.11.2018 зарегистрировано право собственности, и отсутствия объективной возможности продолжения строительства (возведения второй очереди строительства) в силу нарушения требований инсоляции близлежащих жилых домов и организации объема парковочных мест, суды верно отметили, что изложенные обстоятельства в силу пункта 1 статьи 310 и статьи 620 ГК РФ не являются основанием для расторжения договора в судебном либо во внесудебном порядке, а могут быть учтены судом при оценке объема арендных обязательств ответчика (в части применения ставки арендной платы, оценки периода фактического пользования и т.д.).
Судами учтено, что органом местного самоуправления по заявлению предпринимателя выдано разрешение на строительство N RU74315000-265-г-2017 от 11.12.2017, которым предусматривалось возведение первой очереди торгово-бытового комплекса в количестве 2 этажей и впоследствии выдано разрешение N RU74315000-212-2018 от 13.11.2018 на ввод в эксплуатацию объекта с теми же параметрами.
После завершения первой очереди строительства ответчиком были реализованы намерения по возведению второй очереди строительства, поскольку приняты меры по разработке проектной документации, что свидетельствует о сохранении у предпринимателя экономического интереса в арендном пользовании участка именно для целей строительной аренды и намерении достичь изначально запланированные параметры строительства.
Как верно указано судами, невозможность возведения второй очереди строительства не свидетельствует о прекращении обязательства в силу объективных обстоятельств, поскольку оценка объема строительства, и тем самым - объема освоения земельного участка в рамках строительной аренды, приобретенной в порядке торгов, находится в сфере хозяйственного контроля застройщика, и, приобретая земельный участок на аукционе с заявленными параметрами в части площади, расположения, наличия коммуникаций и инфраструктуры, в том числе в виде близлежащих многоквартирных домов, а также в части его разрешенного использования, именно застройщик несет риск недостижения тех параметров строительства, из которых он исходил при заключении договора аренды.
Комитет как лицо, обязанное в силу публичных полномочий, предусмотренных земельным законодательством (статьи 39.1, 39.2, 39.11, 39.15 ЗК РФ), предоставить земельный участок из числа публичных земель в порядке установленной законом процедуры, не может определять хозяйственную деятельность застройщика на земельном участке и его экономические интересы.
В силу чего возведение на земельном участке нежилого здания первой очереди строительства не может свидетельствовать о достижении целей строительной аренды и, тем самым, прекращении договора аренды на основании пункта 1 статьи 408 ГК РФ.
Таким образом, вывод судов о недоказанности предпринимателем обстоятельств невозможности завершения второй очереди строительства, является правильным.
За разрешением на строительство в орган местного самоуправления предприниматель не обращался, предложенные им проектные решения второй очереди строительства предметом оценки компетентных органов не являлись.
Апелляционный суд также верно указал, что в части требований по встречному иску предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты, поскольку сама по себе констатация факта прекращения договора с 28.11.2018 не повлечет восстановления прав предпринимателя без соответствующих изменений в его имущественных правах как арендатора.
С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Доводы заявителя с учетом в мотивировочной части настоящего постановления отклоняются.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2020 по делу N А76- 48272/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Удалова Артёма Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Купреенков
Судьи И.А.Краснобаева
С.В.Лазарев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка