Дата принятия: 01 октября 2021г.
Номер документа: Ф09-6588/2021, А07-8870/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2021 года Дело N А07-8870/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2021 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2021 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2021 по делу N А07-8870/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан (далее - Минлесхоз РБ, заявитель) - Розова М.М. (доверенность от 11.01.2021 N 200).
Минлесхоз РБ обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 21.01.2020 в государственной регистрации дополнительного соглашения.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИнтерЭнергоСтрой" (далее - общество "ИнтерЭнергоСтрой").
Решением суда от 10.03.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Минлесхоз РБ просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указал, что в соответствии с действовавшим на момент заключения договора законодательством предмет договора аренды лесного участка был индивидуализирован посредством указания его схемы расположения, адресной характеристики (квартала, выдела, участкового лесничества, лесничества), площади, указания номера единого землепользования земель лесного фонда, на территории которого расположен арендуемый земельный участок. Впоследствии арендатором осуществлена постановка на государственный кадастровый учет арендуемого лесного участка, присвоен кадастровый номер 02:47:150301:261. В целях внесения в договор аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38 между сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.10.2019, согласно которому пункт 1.2 договора дополнен сведениями о кадастровом номере земельного участка. Дополнительное соглашение после подписания сторонами направлено Минлесхозом РБ в Управление Росреестра для его государственной регистрации. При этом предмет договора и его индивидуализирующие признаки (местоположение, площадь, границы) не изменились. По мнению заявителя жалобы, земельное законодательство не содержит императивного требования заключить новый договор и предоставляет право сохранить прежний договор. В связи с изложенным заявитель жалобы полагает, что законных оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38 у Управления Росреестра не имелось.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка (протокол N 2.148 от 16.08.2011) 17.08.2011 между Минлесхозом РБ (арендодатель) и обществом "ИнтерЭнергоСтрой" (арендатор) заключен договор N 38 аренды лесного участка, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду лесной участок площадью 3, 5 га, расположенный в квартале 55 выделах 4, 5, 11 Демского участкового лесничества Уфимского лесничества, в целях осуществления рекреационной деятельности (пункты 1.1, 1.2 договора).
В связи с проведением на территории Уфимского лесничества лесоустройства изменилась нумерация кварталов, после чего адресная характеристика лесного участка стала следующей: квартал 26 части выделов 4, 5, 11 Демского участкового лесничества Уфимского лесничества.
В связи с изменением адресного ориентира лесного участка между Минлесхозом РБ и обществом "ИнтерЭнергоСтрой" заключено дополнительное соглашение от 24.08.2018 к договору от 17.08.2011 N 38, зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра от 14.09.2018 N 02:47:000000:381-02/101/2018-26.
Лесной участок, переданный по договору аренды от 17.08.2011 N 38, при заключении договора не был поставлен на кадастровый учет.
Впоследствии арендатором, обществом "ИнтерЭнергоСтрой", осуществлена постановка на государственный кадастровый учет арендуемого лесного участка, присвоен кадастровый номер 02:47:150301:261. При этом предмет договора и его индивидуализирующие признаки (местоположение, площадь, границы) не изменились.
В целях внесения в договор аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38 изменений между сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.10.2019, согласно которому пункт 1.2 договора дополнен сведениями о кадастровом номере земельного участка.
Дополнительное соглашение после подписания сторонами направлено Минлесхозом РБ в Управление Росреестра для его государственной регистрации.
На основании уведомления Управления Росреестра от 21.01.2020 N 02/376/007/2019-8809 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019 было отказано, в связи с тем, что для регистрации не был предоставлен новый договор аренды, со ссылкой на часть 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что "внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах не осуществляется, в данном случае заключается новый договор аренды земельного участка".
Полагая, что данный отказ является необоснованным и противоречит действующему законодательству, Минлесхоз РБ обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае земельный участок с кадастровым номером 02:47:150301:261 образовался в результате выдела из ранее образованного земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:381, следовательно, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных правоотношений становится новый земельный участок, для пользования которым в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо заключение нового договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда в силе, поддержал выводы суда первой инстанции в полном объеме.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов, изложенные в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, основаны на неверном применении норм материального права.
В рамах настоящего дела Минлесхоз РБ оспаривает законность отказа Управления Росреестра по Республике Башкортостан в регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38.
В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 1 статьи 73.1 Лесного кодекса Российской Федерации договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса, за исключением случаев, установленных частью 3 указанной статьи, частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что на основании результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка с обществом "ИнтерЭнергоСтрой" заключен договор N 38 от 17.08.2011 аренды лесного участка площадью 3, 5 га, расположенного в квартале 55 выделах 4,5,11 Демского участкового лесничества Уфимского лесничества, в целях осуществления рекреационной деятельности.
В связи с проведением на территории Уфимского лесничества лесоустройства изменилась нумерация кварталов, после чего адресная характеристика лесного участка стала следующей: квартал 26 части выделов 4, 5,11 Демского участкового лесничества Уфимского лесничества.
В связи с изменением адресного ориентира лесного участка между Минлесхозом РБ и обществом "ИнтерЭнергоСтрой" заключено дополнительное соглашение от 24.08.2018 к договору от 17.08.2011 N 38, зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра (14.09.2018 N 02:47:000000:381-02/101/2018-26).
При этом лесной участок, переданный по договору аренды от 17.08.2011 N 38, при заключении договора не был поставлен на кадастровый учет.
Пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019, сослалось на часть 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и указало, что для регистрации не был предоставлен новый договор аренды.
Однако при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 г. N 365-ФЗ, действующей на момент заключения договора аренды) до 1 января 2012 года допускалось предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета.
В силу статьи 4.4 Закона N 201-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) до указанной в Законе даты (01.01.2015) допускается распоряжение лесным участком и государственная регистрация прав на него без осуществления его кадастрового учета при условии наличия плана лесного участка. Вхождение лесного участка, передаваемого в аренду, в состав участка, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией и который имеет кадастровый (условный) номер, само по себе не исключает применения к такому участку этого правила.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73) разъяснено, что возможна сдача в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка и регистрации на него права собственности, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка (в том числе лесного участка, право на который зарегистрировано за Российской Федерацией) для предоставления в аренду его части.
Правовая позиция, сформулированная в абзаце шестом пункта 9 постановления N 73, применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, вместе с тем статья 4.4 Закона N 201-ФЗ содержит специальное правило в отношении лесных участков. Следовательно, названная позиция не применима к лесным участкам до 01.01.2015.
Абзац третий пункта 9 постановления N 73 содержит разъяснение, согласно которому при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.
Принимая во внимание изложенное, в соответствии с действовавшим на момент заключения договора законодательством предмет договора аренды лесного участка был индивидуализирован посредством указания его схемы расположения, адресной характеристики (квартала, выдела, участкового лесничества, лесничества), площади, указания номера единого землепользования земель лесного фонда, на территории которого расположен арендуемый лесной участок.
Впоследствии арендатором, обществом "ИнтерЭнергоСтрой" осуществлена постановка на государственный кадастровый учет арендуемого лесного участка, присвоен кадастровый номер 02:47:150301:261.
В целях внесения в договор аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38 между сторонами заключено дополнительное соглашение от 02.10.2019, согласно которому пункт 1.2 договора дополнен сведениями о кадастровом номере земельного участка.
Как установлено судами и следует из материалов дела, представленным на регистрацию дополнительным соглашением от 02.10.2019 предмет договора аренды и его существенные условия не изменились.
Признавая правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации указанного дополнительного соглашения в связи с тем, что в данном случае земельный участок с кадастровым номером 02:47:150301:261 образовался в результате выдела из ранее образованного земельного участка с кадастровым номером 02:47:000000:381, поэтому в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо заключение нового договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций применили закон, не подлежащий применению.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования им на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Учитывая, что правоотношения сторон возникли в связи с арендой части лесного участка, объект аренды в результате раздела лесного участка и осуществления государственного кадастрового учета не изменился, произошло лишь дополнение индивидуальных характеристик арендуемого земельного участка путем указания сведений о кадастровом номере земельного участка), суд кассационной инстанции соглашается с доводами кассационной жалобы о том, что в рассматриваемом случае является допустимым внесение вышеуказанных изменений в действующий договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.
Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что смысл нормы пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации состоит в установлении гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу данная норма направлена на сохранение права аренды на прежних условиях, а не, напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитали Управление Росреестра и суды первой и апелляционной инстанций.
Судами не учтено, что указанная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Указанная позиция была сформирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 и неоднократно применена судом при разрешении аналогичных споров.
В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.
Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 341-ФЗ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), пункт 31, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
На основании изложенного и в связи с тем, что судами неверно применены нормы материального права (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации), что повлияло на правильность выводов судов, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
При этом суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт по данному спору, удовлетворив исковые требования Минлесхоза РБ в полном объеме, признав отказ Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 21.01.2020 N 02/376/007/2019-8809 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38, незаконным и обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38.
Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2021 по делу N А07-8870/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по тому же делу отменить.
Требования Министерства лесного хозяйства Республики Башкортостан удовлетворить.
Признать отказ Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 21.01.2020 N 02/376/007/2019-8809 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38, заключенному между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "ИнтерЭнергоСтрой", незаконным.
Обязать Управление Росреестра по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 02.10.2019 к договору аренды лесного участка от 17.08.2011 N 38, заключенному между Министерством лесного хозяйства Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "ИнтерЭнергоСтрой".
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.С. Полуяктов
Судьи Л.А. Суспицина
В.А. Купреенков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
