Дата принятия: 08 июля 2021г.
Номер документа: Ф09-3563/2021, А07-15624/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2021 года Дело N А07-15624/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2021 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2021 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Суспициной Л.А.,
судей Полуяктова А.С., Лазарева С.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Юрматы" (далее - общество "СП "Юрматы", общество, ответчик, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2020 по делу N А07-15624/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Администрация муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "СП "Юрматы", потребовав взыскания с общества задолженности по договорам аренды земельных участков от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем в общей сумме 201 961 руб. 16 коп., из которых 192 079 руб. 61 коп. - основной долг и 9 881 руб. 55 коп. - пени, а также расторжения обозначенных договоров.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2020 исковые требования Администрации удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требования Администрации о взыскании с общества "СП "Юрматы" 201 961 руб. 16 коп. задолженности, по делу в указанной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования;
в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество "СП "Юрматы" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить в части удовлетворения требования о расторжении договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
По утверждению заявителя жалобы, решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций в оспариваемой части приняты с нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявитель считает, что оснований для расторжения договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем по требованию Администрации, заявленному в рамках настоящего дела со ссылкой пункт 5.1.4 договоров (задолженность арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд), не имелось. Указывает, что обществом "СП "Юрматы" на момент подачи иска в суд (25.06.2020) был просрочен только один платеж, предусмотренный в пункте 4.4 договоров в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка, указанный платеж во исполнение договоров внесен 29.09.2020, следовательно, с учетом суммы задатка, оплаченной при подаче заявки на участие в аукционе и подлежащей зачету в счет годовой арендной платы, и платежа, внесенного 29.09.2020, общество оплатило годовую арендную плату за период с 05.08.2019 по 05.08.2020 по двум договорам и задолженности по арендной плате за заявленный в иске период (по 25.06.2020) по факту не имело, начисленная в связи с просрочкой платежа неустойка также была оплачена. Исходя из изложенного, заявитель полагает недопустимым применение условия пункта 4.5 договоров о последующих поквартальных платежах в заявленный в иске период с 16.08.2019 по 25.06.2020, за который образовалась задолженность.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом "СП "Юрматы" (арендатор) на торгах заключены договоры аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38 зем, 27-19-38 зем.
На основании договора от 05.08.2019 N 26-19-38 зем обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1597315 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:49:130403:11 с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - населенный пункт, участок находится примерно в 7 км от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Федоровский р-н, с/с Пугачевский, с. Юрматы.
На основании договора от 05.08.2019 N 27-19-38 зем обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 5831637 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым 02:49:130401:19 с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - населенный пункт, участок находится примерно в 5, 1 км от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Федоровский р-н, с/с Пугачевский, с. Юрматы.
В соответствии с условием пункта 3.1 договоров от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем срок их действия установлен с 05.08.2019 по 04.08.2034.
Передача земельных участков с кадастровыми номерами 02:49:130403:11 и 02:49:130401:19 в аренду обществу "СП "Юрматы" оформлена актами приема-передачи от 05.08.2019.
В разделе 4 договора от 05.08.2019 N 26-19-38зем установлено, что размер годовой арендной платы составляет 58 701 руб. 32 коп. (пункт 4.2); сумма задатка в размере 29 350 руб. 66 коп. (оплаченная при подаче заявки на участие в аукционе) подлежит зачету в счет годовой арендной платы (пункт 4.3); сумма в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка оплачивается в течение десяти календарных дней с момента заключения договора (пункт 4.4); арендная плата за последующие периоды вносится равными долями ежеквартально, в срок до 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.5).
В разделе 4 договора от 05.08.2019 N 27-19-38зем установлено, что размер годовой арендной платы составляет 214 312 руб. 66 коп. (пункт 4.2); сумма задатка в размере 107 156 руб. 33 коп. (оплаченная при подаче заявки на участие в аукционе) подлежит зачету в счет годовой арендной платы (пункт 4.3); сумма в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка оплачивается в течение десяти календарных дней с момента заключения договора (пункт 4.4); арендная плата за последующие периоды вносится равными долями ежеквартально, в срок до 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.5).
В соответствии с условием пункта 5.1.4 договоров от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем арендодатель имеет право на основании решения суда досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении его условий, в том числе, если задолженность арендатора по внесению арендной платы за землю не выплачивалась в течение двух сроков подряд, предусмотренных договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указывал истец в исковом заявлении, по состоянию на 16.08.2019 на стороне общества "СП "Юрматы" образовалась задолженность в сумме 29 350 руб. 66 коп. по договору от 05.08.2019 N 26-19-38зем, в сумме 107 156 руб. 33 коп. по договору от 05.08.2019 N 27-19-38зем, в последующий период с 16.08.2019 по 25.06.2020 арендная плата по указанным договорам также не вносилась, общая задолженность общества по двум договорам по состоянию на 25.06.2020 составила 201 961 руб. 16 коп., из которых 192 079 руб. 61 коп. - арендная плата, 9 881 руб. 55 коп. - пени, арендная плата не уплачивалась в течение двух сроков подряд (15 февраля и 15 мая).
В этой связи Администрация 24.03.2020 направляла в адрес общества "СП "Юрматы" претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.
Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей, послужило основанием для обращения истца 25.06.2020 в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования Администрации в полном объеме (в части взыскания 201 961 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки и в части расторжения договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем), суд первой инстанции руководствовался положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации об аренде земельных участков из публичной собственности и условиями заключенных между сторонами договоров, признал доказанным наличие на стороне ответчика спорной задолженности по арендной плате и наличие оснований начисления ответчику неустойки за нарушение сроков её внесения. Представленные истцом расчеты основного долга и неустойки суд признал обоснованными. Сделав вывод о том, что просрочка внесения арендной платы была допущена ответчиком более двух раз подряд (пункт 5.1.4 договоров), суд признал подлежащим удовлетворению и требование о расторжении договоров.
Отменяя решение суда первой инстанции в части требования Администрации о взыскании 201 961 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки и отказывая в его удовлетворении, апелляционный суд, приняв во внимание доказательство, представленное ответчиком дополнительно на стадии апелляционного производства (платежное поручение от 29.09.2020 N 209 на сумму 202 000 руб.), сделал вывод об отсутствии на стороне ответчика спорной задолженности на момент вынесения судом решения по существу спора (резолютивная часть от 25.11.2020), при этом учел недобросовестное поведение истца, скрывшего от суда информацию об уплате ответчиком спорной задолженности.
Выводы суда первой инстанции относительно наличия оснований для расторжения договоров аренды договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем апелляционный суд поддержал, сделав вывод о том, что на стороне ответчика числилась задолженность за период по 29.09.2020.
Вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения требования Администрации о взыскании 201 961 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки обществом "СП "Юрматы" не обжалуется, законность судебных актов в этой части судом округа не проверяется, поскольку суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, проверив законность состоявшихся судебных актов в части удовлетворения требования Администрации о расторжении договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены в указанной части с направлением дела на новое рассмотрение исходя из следующего.
В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.
В рамках настоящего дела Администрация, в числе прочего, настаивала на досрочном расторжении договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем, заключенных в отношении находящихся в публичной собственности земельных участков с кадастровыми номерами 02:49:130403:11 и 02:49:130401:19 на срок с 05.08.2019 по 04.08.2034, то есть на 15 лет, при этом ссылалась на условие пункта 5.1.4 договоров, предусматривающего право арендодателя на расторжение договора в судебном порядке при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, и указывала неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 16.08.2019 по 25.06.2020.
В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ).
По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в обусловленные договоров сроки на протяжении длительного времени является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.
Из материалов дела усматривается, что ответчиком при рассмотрении дела по существу приводились доводы о том, что обществом "СП "Юрматы" на момент направления в его адрес досудебной претензии (24.03.2020) и на момент подачи иска в суд (25.06.2020) был просрочен только один платеж, предусмотренный в пункте 4.4 договоров в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка, указанный платеж во исполнение договора внесен 29.09.2020, следовательно, с учетом суммы задатка, оплаченной при подаче заявки на участие в аукционе и подлежащей зачету в счет годовой арендной платы, и платежа, внесенного 29.09.2020, общество оплатило годовую арендную плату за период с 05.08.2019 по 05.08.2020 по двум договорам и задолженности по арендной плате за заявленный в иске период (по 25.06.2020) по факту не имело, начисленная в связи с просрочкой платежа неустойка также была оплачена. В подтверждение этого обстоятельства в дело было представлено платежное поручение от 29.09.2020 N 209 на сумму 202 000 руб.
Исходя из изложенного, ответчиком указывалось на недопустимость применения условия пункта 4.5 договоров о последующих поквартальных платежах в заявленный в иске период с 16.08.2019 по 25.06.2020, за который образовалась задолженность, в связи с чем Администрация заявила о расторжении договоров.
На наличие задолженности за иные периоды, как на основание для расторжения договоров в порядке пункта 5.1.4, Администрация ни в досудебной претензии, направленной в адрес ответчика во исполнение требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни в исковом заявлении не указывала.
Однако судебная оценка приведенным ответчиком доводам не дана, представленные истцом расчеты с указанием допущенных просрочек внесения арендных платежей в течение двух сроков подряд на соответствие условиям договоров о порядке расчетов (пункты 4.2 - 4.5) судами не исследованы, соразмерность требования о расторжении договоров характеру нарушенного обязательства с учетом баланса интересов сторон не устанавливалась.
По смыслу приведенной выше нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей дополнительные гарантии для стабильного использования земель из публичной собственности на условиях долгосрочного договора аренды (сроком более пяти лет) и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти или органов местного самоуправления, расторжение таких договоров (в рассматриваемом случае срок аренды установлен в 15 лет), является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя). Соответственно, вопрос о соразмерности истребуемой Администрацией меры ответственности является существенным для рассмотрения настоящего спора и не может быть разрешен формально.
Учитывая, что надлежащая судебная оценка всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, и представленным в дело доказательствам не дана, что является нарушением норм статей 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда инстанции в части удовлетворения требования истца о расторжении договоров аренды от 05.08.2019 NN 26-19-38зем, 27-19-38зем подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело в указанной части - направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение в порядке пункта 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса. При новом рассмотрении дела судам следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В остальной части (в части отказа в удовлетворении требования Администрации о взыскании 201 961 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки) постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по тому же делу в части удовлетворения требований Администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан о расторжении договоров аренды от 05.08.2019 N 26-19-38зем, от 05.08.2019 N 27-19-38зем и обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:49:130403:11, 02:49:130401:19 по акту приема- передачи, а также в части распределения судебных расходов - отменить.
Дело N А07-15624/2020 в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по делу N А07-15624/2020 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Л.А. Суспицина
Судьи А.С. Полуяктов
С.В. Лазарев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
