Дата принятия: 25 марта 2021г.
Номер документа: Ф09-1059/2021, А50-2432/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2021 года Дело N А50-2432/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2021 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В. А.,
судей Полуяктова А.С., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Охотниковой И.Р.рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2020 по делу N А50-2432/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 по тому же делу.
Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании приняли участие Ежов Сергей Аркадьевич (лично);
представитель Управления Росреестра - Фотина А.В. (доверенность от 29.12.2020 N 205).
Ходатайство Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным уведомления о неустранении причин приостановления государственной регистрации права от 25.12.2020 N КУВД-001/2019-15065040/1, обязании произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 25.11.2019N 0895-19.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Ежов Сергей Аркадьевич.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2020 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель, ссылаясь на договор от 25.11.2019 N 0895-19 купли-продажи доли в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, положения ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), указывает на необходимость нотариального удостоверения сделки с долями в праве общей долевой собственности. Департамент отмечает, что из положений ч.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ не следует, что они применимы в случаях, установленных ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, положения п. 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяют только порядок предоставления уполномоченным органом земельного участка, однако данный порядок не определяет форму сделки.
В отзыве на кассационную жалобу Департамент, Ежов С.А. просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Департаментом предоставлен Ежову Сергею Аркадьевичу (доля в праве 1/6) в собственность бесплатно земельный участок площадью 580 кв. м с кадастровым номером 59:01:1713075:19, расположенный по ул. Черноярской, 15/39 в Кировском районе города Перми, под 1-этажный индивидуальный жилой дом с надворными постройками, расположенный по ул. Новоржевской, д. 39, принадлежащий владельцу на праве собственности, за счет земель населенных пунктов.
Согласно выписке из ЕГРН Ежов С.А. является правообладателем общей долевой собственности 1/6 земельного участка с кадастровым номером 59:01:1713075:19, расположенный по ул. Черноярской, 15/39 в Кировском районе города Перми.
Между Департаментом и Ежовым С.А. заключен договор купли- продажи от 25.11.2019 N 089-19 земельного участка площадью 580, 000 кв. м с кадастровым номером 59:01:1713075:19 за счет земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Черноярская (15/39) (далее - земельный участок), предназначенный под 1-этажный индивидуальный жилой дом с надворными постройками с кадастровым номером 59:01:1713073:19.
26.11.2019 заявитель представил документы для государственной регистрации права собственности на земельный участок в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и
государственную регистрацию прав.
06.12.2019 Кудымкарским межмуниципальным отделом Управления Росреестра приостановлена регистрация договора в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона 218-ФЗ, указано, что в целях проведения государственной регистрации перехода, права собственности необходимо представить документ, подтверждающий возникновение права на оставшуюся долю (5/6). Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 04.03.2020.
На основании уведомления Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав от 06.12.2019 N КУВД- 001/2019-15065040/1 Департамент и Ежов С.А. заключили соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 25.11.2019 N 0895-19, в частности: 1. в пункте 1.1 договора слова: "Продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок" заменены словами: "продавец обязуется передать в собственность покупателю 5/6 доли земельного участка". 2. в пункте 2.1 договора слова: "Цена земельного участка составляет 15497 рублей (Пятнадцать тысяч четыреста девяносто семь рублей 00 копеек)" заменены словами: "Цена земельного участка составляет 12914 рублей (Двенадцать тысяч девятьсот четырнадцать рублей 00 копеек)".
Заявитель представил данное соглашение для государственной регистрации права собственности на земельный участок в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет и
государственную регистрацию прав.
По результатам правовой экспертизы документов на основании п. 7, п. 13 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации.
Управлением Росреестра по Пермскому краю в адрес заявителя направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации права от 25.12.2019 N КУВД-001/2019-15065040/1; осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 04.03.2020.
В качестве основания для приостановления регистрации указано на то, что предметом представленного на регистрацию договора, соглашения является
доля в праве на земельный участок с кадастровым номером 59:01:1713075:19, в
связи с чем указанный договор, соглашение подлежат нотариальному удостоверению.
Полагая приостановление регистрации незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются положениями Закона N 218-ФЗ.
В силу частей 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных этим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.
К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 4 ст. 18 Закона N 218- ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН (статья 21 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
Как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации права явилось то обстоятельство, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка от 25.11.2019 N 089-19, соглашение в отношении 5/6 доли в праве собственности на земельный участок, не были нотариально удостоверены.
Из анализа положений главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу договор купли-продажи недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению не подлежит, за исключением случаев прямо предусмотренных в законе (статьи 42, 54 Закона N 218-ФЗ) и случая, когда имеется соглашение сторон по договору о нотариальном удостоверении сделки.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Требование пункта 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.
Между тем судами установлено, что заключая с Департаментом договор купли-продажи от25.11.2019 N 089-19, Ежов С.А. реализовал исключительное право на приобретение земельного участка (5/6 доли) под принадлежащим ему на праве единоличной собственности недвижимым имуществом (жилым домом) в соответствии с подп. 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом 1/6 доли земельного участка Ежов С.А. как собственник жилого дома приобрел ранее бесплатно в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав хронологию и основания приобретения Ежовым С.А. жилого дома в единоличную собственность, учитывая, что предметом договора является передача в долевую собственность земельного участка под существующий объект недвижимости, принадлежащий Ежову С.А. на праве собственности, суды обоснованно указали, что необходимость публичного контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки отсутствует в силу специфики сделки, обусловленной требованиями земельного законодательства.
Как верно отмечено судами, в сложившейся ситуации разделение по применению Земельного кодекса Российской Федерации (переход прав на земельный участок платно и бесплатно) и отсутствие прописанного алгоритма действий в подобных ситуациях не должно ложиться дополнительными расходами для физического лица, реализующего исключительное право на земельный участок с учетом положений о единой судьбе земли и объекта недвижимости на нем.
Исходя из положений статей 434, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений действующего земельного законодательства договор купли-продажи земельного участка при принятии уполномоченным органом решения о его предоставлении в собственность за плату не требует обязательной нотариальной формы, вследствие чего требования Управления Росреестра о совершении заявителями дополнительных действий не основаны на законе.
То обстоятельство, что приватизация земли оформлена распоряжением и договором купли-продажи обусловлено особенностями законодательства и не повлекло необходимость нотариальной формы сделки.
Установив, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для приостановления государственной регистрации, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, отклоняются судом округа как основанные на неправильном толковании закона применительно к установленным по делу обстоятельствам, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Пермского края от 16.09.2020 по делу N А50-2432/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий В.А. Купреенков
Судьи А.С.Полуяктов
Л.А.Суспицина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
