Дата принятия: 29 октября 2020г.
Номер документа: Ф08-8704/2020, А53-8860/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 октября 2020 года Дело N А53-8860/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 октября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066168065842) - Пономарева В.Б. (доверенность от 29.03.2019), в отсутствие представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 по делу N А53-8860/2019, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество "Донстрой", ООО "Донстрой"), в котором просил:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.10.2016 N 36920, заключенный между департаментом и обществом "Донстрой" (далее - договор аренды, договор от 28.10.2016),
- обязать общество "Донстрой" в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи свободный земельный участок площадью 675 кв. м (в исковом заявлении площадь ошибочно указана как 657 кв. м) с кадастровым номером 61:44:0010501:5002, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 3-5 (далее - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010501:5002).
Решением от 07.06.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.08.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебное решение мотивировано следующим. 28.10.2016 между департаментом (арендодатель) и ООО "Донстрой" (арендатор) заключен договор N 36920 аренды земельного участка площадью 675 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010501:5002; договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. В соответствии с условиями договора от 28.10.2016 земельный участок предоставлен ООО "Донстрой" в целях строительства здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания; пункт 1.1); срок аренды установлен до 09.07.2021 (пункт 2.1). Актами обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010501:5002 от 17.10.2018, от 06.02.2019 (после направления арендатору предупреждения от 22.11.2018 о необходимости начать освоение участка в срок до 23.12.2018) установлено, что территория участка представляет собой зону зеленых насаждений (деревья, травяные газоны), через которую проложены пешеходные асфальтированные дорожки, по периметру участка размещены металлические конструкции для оборудования ограждения, строительные работы не ведутся. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) договор аренды прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного и иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка. Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора; обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Ответчик, оспаривая предъявленные к нему требования, указал на принятие мер к освоению земельного участка, представил подтверждающие такие действия документы (изготовленную проектную документацию, полученные в уполномоченных органах и организациях согласования, справки, переписку по вопросу согласования проезда на арендованный участок, в целях получения разрешения на строительство). Ответчик заинтересован в строительстве объекта, понес и продолжает нести расходы по оплате аренды, изготовлению проектной и другой документации; оснований для квалификации допущенного нарушения в качестве существенного и неустранимого, не имеется. Договором аренды от 28.10.2016 конкретные сроки освоения земельного участка не установлены, срок действия данного договора (до 09.07.2021) с очевидностью позволяет завершить строительство объекта. Довод департамента о неиспользовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием беспредметен. При отказе в иске о расторжении договора подлежит отклонению и требование об освобождении земельного участка.
Апелляционный суд оснований для отмены решения по апелляционной жалобе департамента не усмотрел, дополнительно отметив следующее. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; далее - информационное письмо N 66). Действующее законодательство разделяет понятия "освоение" и "использование" земельного участка; при этом под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, следует исчислять с момента выдачи разрешения на строительство. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, условий договора аренды. На момент проведения арендодателем осмотра спорного земельного участка (06.02.2019) и подачи настоящего иска в суд (19.03.2019), срок освоения участка арендатором не истек, срок действия договора аренды (до 09.07.2021) позволяет завершить строительство объекта. Согласно пояснениям представителя ответчика, на дату судебного разбирательства в апелляционной инстанции въезд на территорию арендуемого участка, с которым были связаны отказы обществу "Донстрой" в выдаче разрешения на строительство (от 08.11.2017, от 12.12.2017, от 08.02.2018), согласован. Обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не нарушены условия договора аренды от 28.10.2016.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее - суд округа, окружной суд) от 22.11.2019 решение от 07.06.2019 и апелляционное постановление от 23.08.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Суд округа указал на следующие нарушения и недостатки, допущенные при рассмотрении дела. Противоречивы суждения суда первой инстанции о доказанности ответчиком наличия объективных препятствий для начала строительства на арендуемом земельном участке, и о допущенном арендатором нарушении своих обязательств. Противоречивы и суждения суда апелляционной инстанции о законодательном закреплении трехлетнего срока освоения земельных участков, предоставленных для строительства (соответствующая норма закона не названа), и об определении времени, необходимого для освоения участка, в каждом случае индивидуально. Ссылаясь на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума N 11, судебные инстанции не приняли во внимание, что спорный договор от 28.10.2016 заключен на срок менее чем пять лет. Сведений о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010501:5002 на момент распоряжения им департаментом, о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного участка, либо о наличии основания для предоставления земельного участка обществу "Донстрой" в аренду для строительства без проведения торгов, материалы дела не содержат, судами соответствующие обстоятельства не установлены. Видно из материалов дела и содержания судебных актов, что территория предоставленного для строительства земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010501:5002 представляет собой зону зеленых насаждений (деревья, травяные газоны), через которую проложены пешеходные асфальтированные дорожки; земельный участок не обеспечен свободным доступом к нему (въезды на участок и парковка расположены на других земельных участках, предоставленных в пользование иному лицу). Правомерность образования спорного участка и предоставления его в аренду для целей строительства, применительно к вышеназванным требованиям, ограничениям и фактическим обстоятельствам, судами не проверялись.
При новом рассмотрении дела к участию в нем в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры; т. 3, л. д. 120).
Решением от 27.03.2020, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.07.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции исходил из следующего. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010501:5002 расположен в пределах красной линии, утвержденной постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 02.10.2012 N 850, с момента постановки на государственный кадастровый учет (06.10.2014) и до настоящего времени, не отнесен к территории общего пользования. Спорный участок сформирован в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, имеет непосредственный выход к автомобильной дороге общего пользования по улице Добровольского; находящиеся на нем зеленые насаждения и пешеходные дорожки, представляют собой элементы благоустройства; ликвидация пешеходных дорожек не приведет к невозможности пешеходного доступа к иным объектам на прилегающей территории. Ни истец, ни третье лицо, не заявили и не доказали оснований, порочащих правомерность предоставления земельного участка для указанной в договоре аренды цели. Суд не нашел законных оснований признать недопустимым освоение объекта аренды в соответствии с условиями договора. Процедура предоставления земельного участка (с предварительным согласованием места размещения здания общественного назначения постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2013 N 732) закону соответствовала, оснований для вывода о ничтожности договора аренды не выявлено. Оспаривая заявленные департаментом требования, общество "Донстрой" указало на принятие мер к освоению земельного участка, представило подтверждающие такие действия документы (изготовленную проектную документацию, полученные в уполномоченных органах и организациях согласования, справки, технические и иные условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения). Следует из информации, предоставленной суду департаментом архитектуры, что неустранимых оснований к отказу в выдаче обществу разрешения на строительство им не установлено, 20.03.2020 ответчику выдан актуализированный градостроительный план земельного участка. Ответчик заинтересован в возведении объекта, понес и продолжает нести расходы по оплате аренды, подготовке необходимой для строительства документации, не допустил существенных и неустранимых нарушений договора аренды. Договором аренды от 28.10.2016 конкретные сроки освоения земельного участка не указаны, срок действия договора (до 09.07.2021) позволяет завершить строительство объекта. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14, неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 28.10.2016 отсутствуют. При отказе в иске о расторжении договора подлежит отклонению и требование об освобождении земельного участка. Государственная пошлина подлежит отнесению на истца, который от ее уплаты при подаче иска освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции по существу спора поддержал, дополнительно отметив следующее. Акт выбора земельного участка утвержден постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2013 N 732; заявление о предоставлении спорного участка в целях строительства здания для объектов бытового обслуживания подано обществом "Донстрой" (20.06.2016) в пределах трех лет с даты принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В соответствии с положениями части 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.11.2016 N 305-КГ16-14414, заключение договора аренды от 28.10.2016 без проведения аукциона соответствует требованиям земельного законодательства. Арендная сделка не оспаривается департаментом.
В кассационной жалобе департамент просит решение от 27.03.2020 и апелляционное постановление от 29.07.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить его требования в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, основной обязанностью арендатора является использование арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). Земельный участок по договору аренды от 28.10.2016 предоставлен обществу "Донстрой" в целях строительства здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания). Однако по состоянию на момент обследования участка 17.10.2018, 06.02.2019 строительные работы на нем не велись. Разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010501:5002 не выдавалось. Нормами пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса, статей 450, 619 Гражданского кодекса предусмотрена возможность арендодателя прекратить договорные отношения при неиспользовании предоставленного для освоения земельного участка в течение трехлетнего срока. Вывод суда об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды от 28.10.2016 является необоснованным.
Письменный отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса по ходатайству департамента заседание суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи, участвующий в нем представитель общества "Донстрой" против удовлетворения жалобы возразил.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
При разрешении возникшего спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 3 статьи 307 Гражданского кодекса при установлении, исполнении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, устранив нарушения и недостатки, допущенные при первоначальном рассмотрении дела, судебные инстанции установили факт заключения сторонами в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства (здания для объектов бытового обслуживания населения) договора аренды земельного участка от 28.10.2016; признали арендную сделку действительной и исполняемой сторонами, и не доказанными истцом основания для досрочного расторжения договора аренды от 28.10.2016 по требованию арендодателя; правомерно учли изначально согласованный срок аренды (до 09.07.2021), как необходимый для достижения целей строительства объекта, предпринимаемые арендатором меры для освоения земельного участка, особенности предполагаемого строительства (на приаэродромной территории), не зависящие от арендатора препятствия для его начала (ненадлежащее исполнение обязательств третьим лицом по разработке проектной документации), отсутствие претензий к арендатору, обусловленных полнотой и своевременностью внесения арендной платы, обеспечением должного ухода, санитарного состояния арендованного участка; заключили об отсутствии на стороне общества "Донстрой" существенного нарушения условий спорного договора. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суды отклонили заявленный иск.
Доводы кассационной жалобы окружным судом не принимаются, поскольку они не опровергают законность и обоснованность обжалуемых актов, обусловлены несогласием с ними. Суды первой и апелляционной инстанций с достаточной полнотой установили имеющие значение для разрешения настоящего дела обстоятельства, правильно применили к ним нормы права. Постановленные судами выводы, основаны на всесторонне исследованных, признанных относимыми и допустимыми доказательствах, в связи с чем, переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса департамент от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 по делу
N А53-8860/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий Н.С. Мазурова
Судьи А.И. Мещерин
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
