Дата принятия: 18 июля 2020г.
Номер документа: Ф08-784/2020, А32-17288/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2020 года Дело N А32-17288/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город Краснодар, ответчика - индивидуального предпринимателя Калининой Екатерины Михайловны (ИНН 616603319792, ОГРН 314619518100052), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Калининой Екатерины Михайловны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А32-17288/2019, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Калининой Екатерине Михайловне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 03.02.2015 N 4300021295 ввиду не использования земельного участка более трех лет в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования; возложении на предпринимателя обязанности по возврату земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408005:7005 общей площадью 1 тыс. кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Трудовой Славы, 4, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением от 14.10.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2019, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал предпринимателя возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:7005 общей площадью 1 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Трудовой Славы, 4, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды земельный участок находился в зонах городских зеленых насаждений общего пользования и транспортной инфраструктуры согласно генеральному плану города Краснодара, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 2 (далее - генеральный план). Генеральный план поселения (городского округа) является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территорий и содержащим долгосрочные ориентиры их развития, поэтому формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования недопустимо, договор аренды спорного земельного участка является недействительным (ничтожным). Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка мотивирован тем, что недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий. Земельный участок (23:43:0408005:7005) подлежит возврату администрации по акту приема-передачи.
Из заявления предпринимателя от 09.06.2018, явившегося предметом рассмотрения в деле N А32-32005/2018 о признании незаконным бездействия Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) в лице Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар по не рассмотрению заявления предпринимателя о внесении изменений (корректировок) в генеральный план в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408005:7005 путем изменения функциональной зоны транспортной инфраструктуры и зоны рекреационного назначения на жилую или общественно-деловую зону, обязании департамента рассмотреть данный вопрос, следует, что предприниматель признает факт нахождения земельного участка в зонах транспортной инфраструктуры и городских зеленых насаждений общего пользования на момент заключения договора. Ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы для исключения пересечения границ спорного участка с зоной общего пользования, отклонено апелляционной коллегией, поскольку не было заявлено в суде первой инстанции (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 14.10.2019 и апелляционное постановление от 25.12.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что на предпринимателя необоснованно возложена обязанность по освобождению земельного участка и возврату администрации по акту приема-передачи, поскольку в силу ничтожности договора аренды данная сделка не повлекла правовых последствий, при этом земельный участок относится к землям общего пользования и свободен от строений. Ввиду того, что на дату заключения договора аренды земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 (далее - Правила), в том числе в последующей редакции решения от 16.07.2018 N 57, расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж 2), вывод суда о том, что земельный участок образован за счет территории общего пользования необоснован. Позиция судов основана на письме департамента от 16.09.2019 N 13716/29, фрагменте карты границ территориальных зон землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, фотоматериалах, актах обследования земельного участка, схеме расположения земельного участка согласно Правилам и генеральному плану. Однако данные документы не могут достоверно подтверждать расположение участка в зонах городских зеленых насаждений общего пользовании и транспортной инфраструктуры. Согласно представленным схемам и картам земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:7005 граничит с зоной транспортной инфраструктуры, а не расположен в ней.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
Определением от 14.04.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 20.05.2020 до 14 часов 20 минут на основании Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)".
Определением от 20.05.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 24.06.2020 до 12 часов 20 минут по ходатайству стороны.
Определением и.о. председателя третьего судебного состава от 09.06.2020 произведена замена судьи Анциферова В.А. на судью Епифанова В.Е. (статья 18 Кодекса), дело рассмотрено с самого начала.
Определением от 09.06.2020 время судебного заседания изменено, заседание перенесено на 22.06.2020 на 12 часов 00 минут на основании Указа Президента Российской Федерации от 29.05.2020 N 345 "О проведении военных парадов и артиллерийского салюта в ознаменование 75-й годовщины Победы в Великой Отечественной войне 1941 - 1945 годов и Парада Победы 24 июня 1945 г.".
Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные предпринимателем в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, 03.02.2015 администрация (арендодатель) и Красоткина Т.И. (арендатор) заключили договор аренды N 4300021295, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:7005 общей площадью 1 тыс. кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Трудовой Славы, 4 (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.02.2015, регистрационная запись N 23-23/001-23/001/860/2016-1933/3. Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства кафе. Договор действует в течение 10 лет с 30.01.2015 по 30.01.2025. Спорный земельный участок передан Красоткиной Т.И. по акту приема-передачи от 03.02.2015.
В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Красоткина Т.И. и предприниматель заключили договор уступки от 31.10.2016, согласно которому все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к предпринимателю.
Управление муниципального контроля администрации провело осмотры земельного участка, по результатам которых составлены: акт от 03.04.2018 N 858, в котором указано, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, сооружений, на участке произрастают деревья; акт от 06.09.2018 N 2045, в котором указано, что спорный земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, зарос деревьями, сорной растительностью. Предприниматель к фактическому освоению земельного участка не приступил, земельный участок не использовал в соответствии с целевым назначением более трех лет.
Согласно письму департамента от 29.03.2018 N 2018 разрешение на строительство на указанном земельном участке не выдавалось.
Администрация в адрес предпринимателя направила предписание от 11.07.2018 N 16248/26 об устранении нарушений в 30-дневный срок со дня получения данного письма, которое не исполнено. Уведомлением от 25.10.2018 N 6464/07 арендатору предложено подписать соглашение о расторжении договора и освободить земельный участок посредством подписания акта приема-передачи.
Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
В силу положений статей 7, 42 Земельного кодекса собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс).
Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).
Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).
В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 N 67-АПГ17-7, 30.11.2017 N 87-АПГ17-2).
Пунктом 9 статьи 85 Земельного кодекса установлено, что земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, судебные инстанции правомерно указали, что договор аренды от 03.02.2015 N 4300021295 является недействительной (ничтожной) сделкой в связи образованием земельного участка, явившегося объектом аренды, за счет территории общего пользования (зоны зеленых насаждений и транспортной инфраструктуры). Ничтожный договор аренды не влечет юридических последствий и недействителен с момента заключения, поэтому не может быть расторгнут в судебном порядке. Поскольку объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 03.02.2015, - возврат должен быть оформлен аналогичным документом.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса, не установлены. Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена заявителем в федеральный бюджет при ее подаче (чек-ордер от 09.01.2020 N 4931).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу N А32-17288/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В. Сидорова
Судьи
В.Е. Епифанов
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
