Дата принятия: 06 октября 2020г.
Номер документа: Ф08-7560/2020, А53-3413/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2020 года Дело N А53-3413/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в составе судьи Нарышкиной Н.В., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Голубовой Н.Н. (доверенность от 27.11.2019), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Качество" (ИНН 6165148948, ОГРН 1086165004309) - Приваловой Т.В. (доверенность от 09.07.2020), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Качество" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу N А53-3413/2019, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Качество" (далее - общество) о сносе за счет собственных средств как самовольной постройки нежилого (хозяйственного) здания (литера Б) площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:92, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее - нежилое здание-1), о признании отсутствующим права собственности на нежилое (хозяйственное) здание (литера В) площадью 40 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:93, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б, (далее - нежилое здание-2) и о понуждении к освобождению от него земельного участка площадью 859 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081205:83, расположенного по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Волоколамская, 3б (далее - земельный участок), о признании нежилых зданий-1,-2 подлежащими снятию с государственного кадастрового учета.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Департамент является ненадлежащим истцом и не обладает активной процессуальной легитимацией для обращения в суд с указанным иском. Разрешенное использование земельного участка допускает строительство на нем объектов вспомогательного назначения. Вспомогательный характер нежилого здания-1 установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-27148/2018. Получение разрешения на его строительство не требуется. Снятие нежилых зданий-1,-2 с государственного кадастрового учета является ненадлежащим способом судебной защиты. Запись о праве собственности общества на нежилое здание-2 не нарушает права публичного собственника земельного участка, интересы которого представляет департамент.
На основании вступившего в законную силу решения суда по делу N А53-27148/2018 земельный участок подлежит предоставлению обществу в собственность, что повлечет прекращение права муниципальной собственности на него. Основания для принудительного освобождения земельного участка от нежилого здания-2 отсутствуют.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Судебный акт мотивирован следующим. При рассмотрении дела суды не учли, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Общество без согласования с департаментом как арендодателем не вправе было возводить на земельном участке какие-либо иные объекты, независимо от наличия (отсутствия) у них признаков строений и сооружений вспомогательного использования, а также необходимости (отсутствия таковой) получения разрешения на строительство. Договором аренды не предусматривалось возведение на земельном участке нежилых зданий-1,-2.
При повторном рассмотрении дела департамент в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) изменил предмет иска на понуждение общества к сносу самовольно возведенных нежилых зданий-1,-2.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, иск удовлетворен, на общество возложена обязанность по сносу самовольно возведенных нежилых зданий-1,-2. Судебные акты мотивированы тем, что нежилые здания-1,-2 возведены на земельном участке, предоставленном обществу в аренду для строительства только здания магазина площадью 200 кв. м. Нежилые здания-1,-2 обладают признаками недвижимого имущества (относятся к типу зданий нормального уровня ответственности, имеют заглубленный фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей, ограждающие надземные конструкции и коммуникации).
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Нежилые здания-1,-2 возведены на земельном участке как объекты вспомогательного назначения по отношению к зданию продовольственного и промтоварного магазина. Общество не имело намерения на изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных законодательством публичных процедур. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков не содержит ограничений в отношении расположения вспомогательных построек. Единственным ограничением является торговая площадь самого магазина. Вступившим в силу судебным актом установлено, что договор аренды земельного участка не содержит положений о площади застройки или ограничений в отношении расположения вспомогательных построек. Размещение хозяйственного строения площадью 54,9 кв. м предусмотрено проектной документацией. Снос спорных объектов нецелесообразен. Действиями общества никому не причинены убытки. Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком отсутствует. Нежилые здания-1,-2 соответствуют требованиям законодательства.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2013 N 35038 аренды земельного участка для строительства магазина продовольственных и промышленных товаров до 13.06.2016. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2013 внесена соответствующая запись с номером регистрации 61-61-01/599/2013-890.
Департамент архитектуры выдал обществу разрешение от 17.12.2014 N RU61310000-8490-1 на строительство на земельном участке двухэтажного магазина продовольственных и промышленных товаров площадью 200 кв. м со сроком действия до 20.08.2015. Общество осуществило на земельном участке строительство магазина продовольственных и промышленных товаров (литера А) площадью 200 кв. м, обеспечило ввод его в эксплуатацию по разрешению от 20.05.2016 N 61-310-849009-2016, кадастровый учет под кадастровым номером 61:4460081205:91 и государственную регистрацию права собственности (запись от 05.07.2016 с номером регистрации 61-61/026-61/001/037/2016-3990/1).
На основании договора от 25.11.2013 N 35038 аренды земельного участка и деклараций об объекте недвижимости от 30.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.09.2016 внесены записи с номерами регистрации 61-61/001-61/001/042/2016-3327/1, 61-61/001-61/001/042/2016-3328/1 о праве собственности общества на нежилые здания-1,-2.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2018 по делу N А53-27148/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2019, признано незаконным выраженное в письме от 26.06.2018 N 59-30-13869/17 решение департамента об отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность. Департамент присужден к устранению допущенного нарушения путем подготовки и направления обществу проекта соответствующего договора купли-продажи земельного участка.
В результате проведенного 27.04.2018 обследования земельного участка (акт обследования от 27.04.2018 N 1504) департамент выявил размещение на земельном участке кроме здания магазина продовольственных и промышленных товаров нежилых зданий-1,-2. Площади застройки нежилых зданий-1,-2 указаны равными 71,4 кв. м и 45,4 кв. м. Экспертным путем установлено, что нежилые здания-1,-2 обладают признаками недвижимого имущества (относятся к типу зданий нормального уровня ответственности, имеют заглубленный фундамент, обеспечивающий неразрывную связь с землей, ограждающие надземные конструкции и коммуникации).
Полагая, что возведенные без разрешительной документации нежилые здания-1,-2 являются самовольными постройками, департамент обратился в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольная постройка определяется как здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222).
Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.
Градостроительным кодексом Российской Федерации в действовавшей в период возведения нежилого здания и его ввода в эксплуатацию редакции (далее - Градостроительный кодекс) здание определялось как один из видов объектов капитального строительства, а строительство - как создание, в том числе здания (статья 1). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. По общему правилу, разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого участка (части 1, 4 статьи 51). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением, к которому прилагается, в том числе разрешение на строительство (части 1, 2, 3 статьи 55).
В пунктах 22, 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.
В случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, выдача разрешения на строительство не требуется. По смыслу пункта 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здания и сооружения вспомогательного использования относятся к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности и должны быть связаны с осуществлением строительства или реконструкции основных здания или сооружения.
Арендатору вменено в обязанность пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре конкретному виду разрешенного использования. Арендатор не вправе ни самостоятельно изменять договор в соответствующей части, ни обязать арендодателя изменить разрешенное использование арендуемого участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка как объекта действующего договора аренды. Он связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей, в том числе процедуры торгов.
В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Нежилые здания-1,-2, обладающие признаками недвижимого имущества, относящиеся к типу зданий нормального (не пониженного) уровня ответственности, имеющие заглубленный фундамент, ограждающие надземные конструкции и коммуникации, не могут быть квалифицированы как объекты вспомогательного назначения по отношению к зданию магазина.
Для их возведения требовалось соблюдение публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка для этих целей, выдача разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Земельный участок не предоставлялся обществу в аренду для строительства нежилых зданий-1,-2. Разрешения на строительство нежилых зданий-1,-2 и их ввод в эксплуатацию обществу также не выдавались. Нежилые здания-1,-2 возведены в противоречие требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Их возведение и последующая легализация в качестве объектов недвижимости произведены в обход предусмотренной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. Наличие (отсутствие) целесообразности, убытков или задолженности по арендной плате за пользование земельным участком не определены законодателем в качестве критериев удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу N А53-3413/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения обжалуемых судебных актов по делу N А53-3413/2019, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.08.2020.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Анциферов
Судья А.И. Мещерин
Судья Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка