Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: Ф08-7086/2020, А32-37290/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N А32-37290/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Алышева Ильи Ивановича (ИНН 503805742269, ОГРНИП 309503810200241) - Алышева И.И. (паспорт), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Сулейманяна Феликса Юрьевича (ИНН 230802955708, ОГРНИП 313230829400030), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алышева Ильи Ивановича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А32-37290/2019, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Алышев Илья Иванович (далее - Алышев И.И., истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сулейманяну Феликсу Юрьевичу (далее - Сулейманян Ф.Ю., ответчик) о взыскании 1464 тыс. рублей неосновательного обогащения.
Решением от 20.01.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.05.2020, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что в договоре аренды от 16.05.2017 N 685 стороны не согласовали условие о размере постоянной части арендной платы, поскольку в материалах дела имеется два договора в разной редакции пункта 4.2, устанавливающего величину постоянной части арендной платы (в отсутствие протокола согласования данного разногласия). Таким образом, названный договор является незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В то же время, воля сторон на заключение договора аренды очевидна, не согласованным является только условие об арендной плате. При этом помещение передано пригодным для целей аренды, объект аренды принят арендатором, который начал проведение отделочных работ. Пункт 4.15 договора аренды от 16.05.2017 N 685 закрепляет, что в период с 16.05.2017 по 31.07.2017 арендатору предоставляются арендные каникулы, в течение которых постоянная арендная плата не вносится, от уплаты переменной части арендной платы арендатор не освобожден. Из переписки сторон суды не усмотрели однозначной воли на прекращение арендных правоотношений и возврат помещения, намерение расторгнуть договор аренды с возвратом помещения выражено лишь в уведомлении от 05.08.2017. Акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю подписан сторонами 20.08.2017. В рамках дела N А41-77117/2017 установлено, что использовать помещение по назначению в указанный срок (с 01.08.2017 по 05.08.2017) не представилось возможным, основания для взыскания платы за пользование помещением в данный период отсутствуют.
В кассационной жалобе истец просит решение от 20.01.2020 и апелляционное постановление от 28.08.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, со ссылкой на судебные акты по делу N А41-77117/2017, что правоотношения между сторонами по договору аренды от 16.05.2017 N 685 не возникли, следовательно, вывод судов о невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора причинам, что освобождает последнего от обязанности по оплате аренды, противоречит нормам материального права. Договор не заключен в полном объеме (не в части), не порождает прав и обязанностей сторон, арендные отношения не возникли, поэтому ссылка судебных инстанций на статьи 328, 611, 612 Гражданского кодекса ошибочна. Судам надлежало руководствоваться положениями о неосновательном обогащении, поскольку ответчик использовал нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, без установленных законом либо сделкой оснований. Доказательства невозможности использования помещения под мини-отель, отраженные в приложениях N 6 и 7 к договору аренды, свидетельствуют о предварительном согласии арендодателя на возможную в будущем перепланировку. Письмо Главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций по городу Москве от 25.10.2017 N 1270-20-6-18 об отсутствии необходимых двух эвакуационных выходов получено после периода фактического пользования помещением.
Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании Алышев И.И. пояснил доводы, приведенные в кассационной жалобе, Сулейманян Ф.Ю. явку процессуального представителя в суд округа не обеспечил, извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, заслушав подателя кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, 16.05.2017 предприниматель Алышев И.И. (арендодатель) и предприниматель Сулейманян Ф.Ю. (арендатор) заключили договор аренды помещения N 685, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор - принять нежилое помещение площадью 208,1 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, 8, строение 1, МФК Город Столиц, Башня Москва, этаж 68, помещение 685 М (т. 1, л. д. 82 - 107).
По акту приема-передачи помещения от 16.05.2017 объект аренды передан пользование Сулейманяну Ф.Ю., который принял его без претензий с отметкой об отсутствии недостатков (т. 1, л. д. 30).
В рамках дела N А41-77117/2017 предприниматель Сулейманян Ф.Ю. обратился с иском в Арбитражный суд Московской области о расторжении договора аренды от 16.05.2017 N 685, взыскании с предпринимателя Алышева И.И. 1500 тыс. рублей уплаченного по договору аренды от 16.05.2017 N 685 аванса.
Решением от 22.11.2017 по делу N А41-77117/2017 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2018 решение от 22.11.2017 по делу N А41-77117/2017 отменено, с Алышева И.И. в пользу Сулейманяна Ф.Ю. взыскана сумма долга в размере 1500 тыс. рублей. Суд апелляционной инстанции сделал вывод о незаключенности договора аренды от 16.05.2017 N 685 ввиду несогласованности его сторонами размера арендной платы (вследствие наличия двух оригиналов договоров аренды, отличных в части постоянной величины арендной платы).
Поскольку договор является незаключенным, - в иске о расторжении договора отказано.
В обоснование исковых требований по настоящему делу истец указывает, что ответчик фактически пользовался арендуемым нежилым помещением площадью 208,1 кв. м (адрес: г. Москва, Пресненская набережная, 8, строение 1, МФК Город Столиц, Башня Москва, этаж 68, помещение 685 М), начиная с 16.05.2017.
Согласно расчету ООО "Москоу Сити" рыночной стоимости по аренде нежилого помещения, расположенного по адресу: Пресненская набережная, 8, стр. 1, помещение N 685М от 20.02.2018 рекомендуемая ставка по аренде для успешной реализации объекта недвижимости составляет 450 тыс. рублей (т. 1, л. д. 31, 32).
Согласно справке Агентства недвижимости "Moscow City Pro" от 01.03.2018 ежемесячная среднерыночная стоимость аренды на 01.06.2017 составляет 509 845 рублей. В Справке Агентства недвижимости "NOVA ESTATE" от 14.03.2018 приблизительная рыночная стоимость аренды составляет 500 тыс. рублей (т. 1, л. д. 33).
Согласно отчету об оценке ООО "Независимая экспертная оценка Вега" от 25.01.2019 средней размер стоимости арендной ставки за месяц, без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов за пользование нежилым помещением 685М, комнаты с 1 по 10, общей площадью 208,1 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, 8, стр. 1, составляет 488 тыс. рублей (т. 1, л. д. 39 - 72).
В адрес ответчика истец направил претензию о возврате суммы неосновательного обогащения (палата за фактическое пользование объектом аренды) в размере 1464 тыс. рублей (т. 1, л. д. 8, 9), не исполнение которой послужило основанием обращения Алышева И.И. с иском в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Согласно части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
На основании части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
По смыслу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела с участием тех же лиц.
Руководствуясь судебными актами по делу N А41-77117/2017, отказывая в удовлетворении иска, суды обеих судебных инстанций указали, что стороны не пришли к соглашению относительно размера арендной платы, договор аренды от 16.05.2017 N 685 не является заключенным в силу прямого указания закона. В то же время, воля сторон на заключение договора аренды очевидна, возврат помещения произведен по акту приема-передачи от 20.08.2017. Пунктом 4.15 договора аренды от 16.05.2017 N 685 арендатору в период с 16.05.2017 по 31.07.2017 предоставлены арендные каникулы, в течение которых арендатор освобожден от внесения постоянной арендной платы.
В то же время суды не учли, что по общему правилу, исполнение стороной обязательств по договору, выраженное в той или иной форме, подтверждает тот факт, что у стороны не возникает сомнений относительно наличия самого договора, а, следовательно, и наличия предмета исполняемого обязательства, поэтому правовая оценка доводов о незаключенности договора невозможна без учета обстоятельств, касающихся исполнения договора.
Из материалов дела следует, что первоначально стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения от 16.05.2017, в пункте 2.1 которого согласовали размер арендной платы по основному договору - 500 тыс. рублей (т. 1, л. д. 109).
Во исполнение названного договора этой же датой заключен основной договор аренды помещения от 16.05.2017 N 685 на аналогичных условиях, включая размер арендной платы (500 тыс. рублей).
Пунктом 4.4 основного договора закреплено, что в срок не позднее 3-х дней с момента подписания договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, предусмотренную пунктом 4.2 договора, за первый и последний месяцы аренды и в целях обеспечения исполнения обязательств по договору обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы.
Во исполнение условия пункта 4.4 Сулейманян Ф.Ю. произвел оплату Алышеву И.И. 1500 тыс. рублей, подтвердив тем самым, что сумма арендной платы в месяц составляет 500 тыс. рублей.
Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения от 16.05.2017 без замечаний, в отсутствие претензий, с отметкой, что недостатков не выявлено (т. 1, л. д. 30). Уведомление о расторжении договора аренды и возврате имущества направлено арендатору 05.08.2017, после чего 20.08.2017 подписан акт о приеме-передачи помещения собственнику.
В этой связи вывод судебных инстанций о незаключенности исследуемого договора сделан без учета всех имеющихся в деле доказательств.
При этом правовые выводы суда, изложенные на основе оценки представленных в деле N А41-77117/2017 доказательств, не обладают свойством преюдиции в соответствии с частью 2 статьи 69 Кодекса, и не препятствуют проверке договора на предмет достижения соглашения по всем существенным условиям.
Как пояснил истец в судебном заседании суда кассационной инстанции второй оригинал договора, содержащий величину ежемесячной арендной платы в размере 200 тыс. рублей, подписан исключительно для бухгалтерской отчетности, в действительности же арендная плата согласована в размере 500 тыс. рублей, что соответствует сведениям агентств недвижимости города Москвы о среднерыночной стоимости объектов-аналогов.
Согласно абзацу 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, оценить все представленные доказательства в их совокупности, исследовать обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами условий договора аренды (включая оплату в согласованном размере), принять во внимание, что с 16.05.2017 по 31.07.2017 арендатору предоставлены арендные каникулы (пункт 4.15), следовательно, арендная плата может быть взыскана с 01.08.2017 по 20.08.2017 (дата возврата помещения), после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А32-37290/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В. Сидорова
Судьи
В.А. Анциферов
А.И. Мещерин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
