Дата принятия: 06 октября 2020г.
Номер документа: Ф08-7022/2020, А32-41243/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2020 года Дело N А32-41243/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 октября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. в отсутствии в судебном заседании представителей заявителя - управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район - (ИНН 2314005998, ОГРН 1022302348771), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Зерновой терминал Лабинский", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по делу N А32-41243/2019, установил следующее.
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район (далее - управление администрации) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным изложенного в сообщении от 15.08.2019 N 23/011/001/801/2019-4032 решения об отказе в государственной регистрации заключенного управлением администрации и обществом с ограниченной ответственностью "Зерновой терминал Лабинский" (далее - общество) договора от 29.03.2019 N 4600012090 аренды земельного участка площадью 50 601 кв. м с кадастровым номером 23:18:0601000:23, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, вдоль автодороги Усть-Лабинск-Лабинск-Упорная, на участке дороги Лабинск-Вознесенская в 1427 м от границы г. Лабинска, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием для площадок производственных предприятий III класса вредности и ниже различного профиля (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к осуществлению государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2019 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что в течение определенного управлением Росреестра срока управление администрации не устранило причины, препятствовавшие осуществлению государственной регистрации договора аренды. Управление администрации не доказано нарушение оспариваемым решением своих прав и интересов с учетом того, что заявление о государственной регистрации договора аренды подано обществом.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2019 отменено, заявление удовлетворено. Судебный акт мотивирован следующим. Управление Росреестра не приняло во внимание наличие в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов и в установленном порядке опубликованной, информации о размере задатка и порядке его перечисления указаны. Управление Росреестра не вправе давать оценку действиям органа местного самоуправления по принятию решения о проведении торгов и заключению договора аренды. Законодательством предусмотрен ограниченный перечень оснований отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Действия и решения администрации, связанные с проведением торгов, не признаны в судебном порядке незаконными, а заключенный договор аренды - незаключенным либо недействительным. Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка у управления Росреестра отсутствовали.
Управление Росреестра обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта. Заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка должно было подать управление администрации, а не общество. Соответствующее заявление управления администрации поступило в период приостановления осуществления государственной регистрации договора аренды по заявлению общества.
В договоре аренды земельного участка не указано основание его заключения. Невозможно определить срок договора аренды. Извещение о проведении аукциона в противоречие требований закона не содержалась информация о размере задатка, порядке его внесения и возврата, а также банковские реквизиты для его перечисления.
В отзыве на кассационную жалобу управление администрации указало на отсутствие в оспариваемом решении основания приостановления или отказа в осуществлении государственной регистрации из установленного законом исчерпывающего перечня. Управление Росреестра фактически дало оценку действиям органа местного самоуправления по принятию решения о проведении торгов и заключению договора аренды. Размер задатка и порядок его перечисления указаны в аукционной документации. У управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Судом апелляционной инстанций установлено, что постановлением администрации от 11.02.2019 N 106 оформлено решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Соответствующее извещение размещено на официальном сайте администрации, на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), а также в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района. В приложенной к извещению аукционной документации содержалась информация о размере задатка и порядке его перечисления.
По результатам признанного несостоявшимся аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на основании решения аукционной комиссии о заключении такого договора с единственным заявителем (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе от 21.03.2019 N 2-2019) управление администрации (арендодатель) и общество (арендатор) 29.03.2019 заключили договор аренды земельного участка.
Общество обратилось в управление Росреестра с заявлением от 08.05.2019 об осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Сообщением от 15.08.2019 N 23/011/001/801/2019-4032 управление Росреестра известило общество о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды отказано ввиду того, что от управления администрации не поступило заявление об осуществлении государственной регистрации договора аренды, в тексте договора аренды не отражено основание его заключения, отсутствует возможность определения срока договора аренды, указанные в извещении о проведении аукциона сведения о размере задатка, порядке его внесения и возврата не соответствуют аналогичным сведениям, содержащимся в постановлении администрации от 11.02.2019 N 106 о проведении аукциона.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).
Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1), в том числе возникающие на основании договора, в частности аренда (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (пункты 2, 8, 9 части 2, пункт 7 части 4 статьи 14). При государственной регистрации ограничения или обременения государственная регистрация прав осуществляется по заявлению лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости (пункт 2 части 3 статьи 15).
Особенностями государственной регистрация аренды недвижимого имущества является то, что такая регистрация осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ).
Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, (пункты 3, 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации права (статья 27 Закона N 218-ФЗ).
Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) под недействительной сделкой понимается либо признанная таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы оспаривающего ее лица (статья 166). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Статьей 447 Гражданского кодекса в редакции, действующей с 01.06.2015, допускается заключение договора путем проведения торгов (пункт 1), а в определенных законом случаях договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3). В силу статьи 449 Гражданского кодекса, торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с выигравшим их лицом.
В пункте 44 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснена необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.
При этом с учетом приведенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" рекомендации заключение договора на торгах не препятствует его оспариванию по мотиву противоречия нормативным положениям, то есть по ничтожным основаниям.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит государственной регистрации. Такой договор, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции вправе был заключить о следующем. Нарушение порядка составления аукционной документации, указание в ней противоречивой информации, в том числе о размере задатка и порядке его перечисления, нарушение порядка доведения этой информации до заинтересованных лиц могли служить основанием для признания в судебном порядке недействительными аукциона и договора аренды земельного участка по иску заинтересованного лица.
В отсутствие вступившего в законную силу судебного акта о признании недействительными аукциона и договора аренды по оспоримым основаниям управление Росреестра не вправе было ссылаться на указанные обстоятельства как на основание для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка. Наличие обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности договора аренды, при которых был возможен отказ в осуществлении его государственной регистрации, управление Росреестра не доказало. Договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации на основании заявления общества как арендатора. Необходимость в подаче аналогичного заявления управлением администрации отсутствовала. Оспариваемым решением управления Росреестра нарушены права управления администрации как арендодателя по договору аренды. Управление Росреестра при принятии оспариваемого решения незаконно расширительно истолковало предусмотренный законодательством ограниченный перечень оснований отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка у управления Росреестра отсутствовали.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают.
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по делу N А32-41243/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Анциферов
Судья А.И. Мещерин
Судья Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
