Дата принятия: 16 марта 2020г.
Номер документа: Ф08-696/2020, А32-14290/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2020 года Дело N А32-14290/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - индивидуального предпринимателя Зобяна Гарика Степановича (ИНН 450131799608, ОГРНИП 305890510800022), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Старт", закрытого акционерного общества "Тандер", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 по делу N А32-14290/2019, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Зобяну Гарику Степановичу (далее - предприниматель) о расторжении договора от 29.04.2015 N 4900009858 аренды земельного участка площадью 1419 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204006:86, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 26, в территориальной зоне Ж-4, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под многоэтажным паркингом со встроенными помещениями (далее - договор аренды, земельный участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Старт", закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - общество, акционерное общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019, в удовлетворении иска отказано в связи с отсутствием на стороне общества признаков нецелевого использования земельного участка.
Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Предприниматель осуществляет нецелевое использование земельного участка и существенно нарушает условия договора аренды.
В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и акционерное общество настаивают на законности обжалуемых судебных актов, отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка и необоснованности позиции администрации.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на земельном участке размещено восьмиэтажное (включая подземный) нежилое здание (литера А) общей площадью 9705,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204006:1434 (далее - нежилое здание). Градостроительным регламентом зоны жилой застройки (Ж-4) на земельном участке разрешено размещение объектов торговли (универмагов, торговых центров, магазинов, рынков, объектов мелкорозничной торговли, объектов общепита и т.д; Правила землепользования и застройки города Сочи, утвержденные решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202).
Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 02.07.2014 по делу N 2-2605/14, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 09.09.2014, по иску предыдущего собственника (Крджоняна А.Б.) к администрации нежилое здание сохранено в реконструированном состоянии. Судами установлено, что реконструкция нежилого здания произведена в границах земельного участка, целевое назначение которого не нарушено. Данное решение послужило основанием государственной регистрации права собственности Крджоняна А.Б. на нежилое здание в реконструированном состоянии.
По договору купли-продажи от 26.09.2014 право собственности на нежилое здание перешло к предпринимателю. По заключенному 29.04.2015 договору аренды администрация (арендодатель) передала земельный участок предпринимателю (арендатор) для эксплуатации многоэтажного паркинга со встроенными помещениями. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2). Арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3 договора (пункт 5.2.7). Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае использования земельного участка в целях, не предусмотренных договором (пункт 4.1). На момент заключения договора аренды помещения первого этажа нежилого здания находились в аренде по договору от 02.04.2014 у акционерного общества.
В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок используется для осуществления коммерческой деятельности.
Помещения нежилого здания используются в качестве магазинов, спортивного клуба, паркинга для автомобилей (акт осмотра от 16.11.2018).
Администрация направила предпринимателю претензию от 28.11.2019 N 22378/02-05-16 с предупреждением о необходимости приведения земельного участка в соответствие с его разрешенным использованием в 30-дневный срок.
В связи с невыполнением предпринимателей этих требований администрация направила ему претензию от 10.01.2019 N 131/02-05-16 с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с нарушением его пунктов 1.1, 1.3 (использование участка не по целевому назначению). Претензия получена предпринимателем 13.02.2019. Соглашение о расторжении договора аренды в досудебном порядке он не подписал.
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и сформулированными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.01.2004 N 10623/03, от 23.08.2005 N 3668/05 правовыми подходами, судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес. Обращаясь с иском, заинтересованное лицо должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранным способом защиты возможно его восстановление.
Решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса, обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. В Постановлениях от 05.02.2007 N 2-П, от 21.12.2011 N 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. В процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Этим обеспечивается соблюдение общеправового принципа определенности, а также принципов процессуальной экономии, стабильности и общеобязательности судебных решений. Факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация сформулирована в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Земельным кодексом определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Договор аренды без проведения торгов заключается с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Предпринимателем не допущено вменяемое ему администрацией нарушение условий договора аренды. Ввиду нахождения на земельном участке введенного в гражданский оборот и используемого по назначению нежилого здания, принадлежащего на праве собственности предпринимателю, расторжение договора аренды не приведет к возврату земельного участка публичному собственнику. Восстановление прав последнего не может быть обеспечено избранным администрацией способом судебной защиты. Предприниматель приобрел нежилое здание в реконструированном виде, поэтому вправе использовать его в определенных судом общей юрисдикции целях.
Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанции? или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по делу N А32-20452/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Анциферов
Судья В.Е. Епифанов
Судья А.И. Мещерин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
