Дата принятия: 16 сентября 2020г.
Номер документа: Ф08-6320/2020, А63-1876/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 сентября 2020 года Дело N А63-1876/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Мустанг Моторс" (ИНН 2632811303, ОГРН 1142651007180), органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьего лица - администрации Минераловодского городского округа, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу N А63-1876/2019, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Мустанг Моторс" (далее - общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:
- признать незаконным решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 от 17.12.2018 N 26/РКФ/18-65333;
- признать незаконным решение об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 от 18.03.2019 N 26/РКФ/19-12351;
- обязать управление Росреестра произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 5242 кв. м, с кадастровым номером 26:23:140125:9, расположенного по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км, 1, находящегося в собственности у общества с "строительство базы" на "магазины (код вида 4.4) и объекты придорожного сервиса (код 4.9.1)", на основании документов, представленных с заявлением от 07.12.2018 N 26-0-1-149/3001/2018-3968.
Требования основаны на нормах Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Заявление мотивировано тем, что решения управления Росреестра о приостановлении кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым 26:23:140125:9 и об отказе в учете изменений не только противоречат закону, но и нарушают права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020, требования удовлетворены. Решение управления Росреестра об отказе в учете изменений объекта недвижимости признано незаконным. На уполномоченный орган возложена обязанность произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 с "строительство базы" на "магазины (код вида 4.4) и объекты придорожного сервиса (код 4.9.1)" на основании документов, представленных с заявлением от 07.12.2018 N 26-0-1-149/3001/2018-3968.
Суды установили, что 28.08.2017 управлением Росреестра в отношении общества вынесено постановление о признании его виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Общество для устранения нарушений и установления соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования обратилось 28.08.2017 в управление архитектуры и градостроительства администрации (далее - управление архитектуры) с заявлением о предоставлении сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:23:140125:9, содержащихся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (далее - ИСОГД). Управление архитектуры 31.08.2017 выдало заявителю справку о предоставлении сведений ИСОГД. В ней указано, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципальное образование Ленинское поселение располагается в части генерального плана города Минеральные Воды, утвержденного Решением Минераловодского Совета от 29.04.2005 N 455, Решением Совета Ленинского поселения от 18.11.2008 N 511. Администрацией 07.04.2017 принято постановление N 999 "О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края" (далее - Правила землепользования и застройки). Данным постановлением утверждены состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, а также порядок и сроки проведения работ по подготовке названных Правил и этапы градостроительного зонирования применительно ко всем территориям Минераловодского городского округа. Общество 08.11.2017 обратилось к председателю комиссии по землепользованию и застройке с предложением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки. При разработке указанных Правил применительно к земельным участкам с кадастровыми номерами 26:23:140125:9, 26:23:140125:11, 26:23:140125:12, внесении изменений границ территориальных зон и градостроительных регламентов территориальных зон, общество просило обеспечить возможность дальнейшей эксплуатации существующих автосалонов, расположенных на данных участках. Решением от 20.12.2017 N 500 Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края утверждены Правила землепользования и застройки. Общество 26.01.2018 повторно обратилось в управление архитектуры с заявлением о предоставлении содержащихся в ИСОГД сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9. Управление архитектуры 01.02.2018 выдало заявителю справку, содержащую сведения ИСОГД. Согласно Правилам землепользования и застройки земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 расположен в зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Вид разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1.) относится к основным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны. Общество 14.11.2018 обратилось в управление Росреестра с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Просило существующий вид разрешенного использования земельного участка: строительство базы заменить на вид разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1). Решением от 15.11.2018 осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 приостановлено. Регистрирующий орган указал, что представленные заявителем документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения). Изменение вида разрешенного использования на основании Правил землепользования и застройки возможно только в случае, если земельный участок относится к землям населенного пункта. Общество 20.11.2018 обратилось в управление архитектуры с просьбой дать разъяснение об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка из категории земель промышленности и иного специального назначения, разрешенному использованию: под строительство базы, площадью 26 520 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км, 1, с кадастровым номером: 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования. Из письма управления архитектуры от 04.12.2018 N 3309 следовало, что Градостроительный кодекс не содержит норм о нераспространении и неустановлении градостроительных регламентов на земли промышленности и иного специального назначения. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты распространяются в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Общество 07.12.2018 предоставило в управление Росреестра письмо управления архитектуры от 04.12.2018 N 3309 вместе с заявлением N 26-0-1-149/3001/2018-3968. Решением от 17.12.2018 N 26/РКФ/18-65333 управление Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9, поскольку обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета. Так, отсутствует акт органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 с категорией земель промышленности и иного специального назначения. Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра о приостановлении и принятого в последующем решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, общество оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 7, 42, 70 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 18, 23, 30, 34, 35, 36, 37 Градостроительного кодекса, статей 1, 8, 14 Закона N 218-ФЗ, статей 2, 11, 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ). Суды установили, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 и расположенного в границах данного участка объекта недвижимости по продаже и техническому обслуживанию транспортных средств (автосалона). Указанный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа. Документ территориального планирования - Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495. Документ градостроительного зонирования - Правила землепользования и застройки, действующие на всей территории муниципального образования, утверждены решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500. Принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". В указанной зоне к основным видам использования земельных участков относятся, в частности, размещение капитальных объектов по продаже товаров (магазинов) площадью до 5 тыс. кв. м и объектов, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, а также иные объекты придорожного сервиса. Таким образом, территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам. При этом отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков). С учетом изложенного, решение управления об отказе приостановлении осуществления государственного кадастрового в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:09 признано судами незаконным. В этой связи на уполномоченный орган возложена обязанность произвести кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельного участка. Расходы по оплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Кодекса.
Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В порядке межведомственного взаимодействия в управление Росреестра не представлено решение (акт) уполномоченного органа об изменении вида разрешенного использования, земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9. Имеющиеся в деле ответы управления архитектуры о предоставлении сведений ИСОГД и о рассмотрении обращения заявителя, таким решениями (актами) не являются. В связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ принято решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9. В целях изменения вида разрешенного использования участка в соответствии с положениями статьи 37 Градостроительного кодекса и Правилами землепользования и застройки, необходимо изменение категории земельного участка с кадастровым номером, 26:23:1413125:9 - из земель промышленности и иного специального назначения в земли населенных пунктов. Из справки управления архитектуры от 04.12.2018 следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 расположен в зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Вместе с тем данная зона на основании статьи 85 Земельного кодекса устанавливается для земель населенных пунктов, тогда как участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 имеет иную категорию земель. Совокупный анализ положений земельного и градостроительного законодательства позволяет сделать вывод о том, что градостроительные регламенты, так же как и Правила землепользования и застройки, установленные для земель населенных пунктов, не распространяются на земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9. Кроме того, суды не приняли во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 использовался обществом не по целевому назначению, о чем свидетельствуют доводы заявления о привлечении общества к административной ответственности за совершение административного правонарушения. Также имеются нарушения норм процессуального права, поскольку к участию в деле не привлечено ПАО Банк ВТБ - залогодержатель земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель отмечает, что территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам землепользования и застройки. Отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков). При наличии утвержденных в установленном порядке Правил землепользования и застройки, принятия органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования не требуется. Позиция регистрирующего органа о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9, относящегося к землям промышленности и иного специального назначения, до перевода его в категорию земель населенных пунктов, несостоятельна. Участок не может быть переведен в земли населенных пунктов ввиду отсутствия к этому законных оснований. Если же исходить из того (предположить), что участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 может быть отнесен к категории земель населенных пунктов в силу фактического расположения его в границах Минераловодского городского округа Ставропольского края, то он уже должен стать частью указанной категории земель (после утверждения Генерального плана муниципального образования). Довод о непривлечении к участию в деле ПАО Банк ВТБ (залогодержателя земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9) несостоятелен. Согласно выписке из ЕГРН записи об ограничении (обременении) указанного участка ипотекой зарегистрированы 20.08.2019, 21.08.2019, 22.08.2019 и 13.11.2019, то есть после возникновения данного спора. Заявление общества о признание незаконным уведомления о приостановлении от 17.12.2018 N 26/РКФ/18-65333 принято к производству определением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2019. Решение управления Росреестра об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости N 26/РКФ/19-12351 принято 18.03.2019. Таким образом, привлечение к участию в деле ПАО Банка ВТБ нецелесообразно, так как преследует цель затягивания процесса. Более того, в материалах дела имеется согласие ПАО ВТБ от 03.10.2019 N 15/709769 на изменение разрешенного вида использования земельных участков. Указанное свидетельствует о том, что управление Росреестра злоупотребляет своим правом и вводит суд в заблуждение, строя свою позицию на доводах, которые не соответствуют действительности.
От администрации отзыв на жалобу не поступил.
Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 28.08.2017 управлением Росреестра в отношении общества вынесено постановление о признании его виновным в совершении правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Общество для устранения нарушений и установления соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования обратилось 28.08.2017 в управление архитектуры с заявлением о предоставлении сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:23:140125:9, содержащихся в ИСОГД.
Управление архитектуры 31.08.2017 выдало заявителю справку о предоставлении сведений ИСОГД. В ней указано, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципальное образование Ленинское поселение располагается в части генерального плана города Минеральные Воды, утвержденного Решением Минераловодского Совета от 29.04.2005 N 455, Решением Совета Ленинского поселения от 18.11.2008 N 511.
Администрацией 07.04.2017 принято постановление N 999 "О подготовке проекта Правил землепользования и застройки Минераловодского городского округа Ставропольского края". Данным постановлением утверждены состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки, а также порядок и сроки проведения работ по подготовке названных Правил и этапы градостроительного зонирования применительно ко всем территориям Минераловодского городского округа.
Общество 08.11.2017 обратилось к председателю комиссии по землепользованию и застройке с предложением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки. При разработке указанных Правил применительно к земельным участкам с кадастровыми номерами 26:23:140125:9, 26:23:140125:11, 26:23:140125:12, внесении изменений границ территориальных зон и градостроительных регламентов территориальных зон, общество просило обеспечить возможность дальнейшей эксплуатации существующих автосалонов, расположенных на данных участках.
Решением от 20.12.2017 N 500 Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края утверждены Правила землепользования и застройки.
Общество 26.01.2018 повторно обратилось в управление архитектуры с заявлением о предоставлении содержащихся в ИСОГД сведений в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9.
Управление архитектуры 01.02.2018 выдало заявителю справку, содержащую сведения ИСОГД. Согласно Правилам землепользования и застройки земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 расположен в зоне Т-1 "Объекты придорожного сервиса". Вид разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1.) относится к основным видам разрешенного использования для данной территориальной зоны.
Общество 14.11.2018 обратилось в управление Росреестра с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Заявитель просил существующий вид разрешенного использования земельного участка: строительство базы заменить на вид разрешенного использования "магазины" (код вида 4.4) и "объекты придорожного сервиса" (код вида 4.9.1).
Решением от 15.11.2018 осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 приостановлено. Регистрирующий орган указал, что представленные заявителем документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 относится к землям промышленности и иного специального назначения. Изменение вида разрешенного использования на основании Правил землепользования и застройки возможно только в случае, если земельный участок относится к землям населенного пункта.
Общество 20.11.2018 обратилось в управление архитектуры с просьбой дать разъяснение об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка из категории земель промышленности и иного специального назначения, разрешенному использованию: под строительство базы, площадью 26 520 кв. м, адрес (местоположение): Ставропольский край, Минераловодский городской округ, автодорога Р-217 "Кавказ", 347 км, 1, с кадастровым номером: 26:23:140125:9 классификатору видов разрешенного использования.
Управление архитектуры в письме от 04.12.2018 N 3309 указало, что Градостроительный кодекс не содержит норм о нераспространении и неустановлении градостроительных регламентов на земли промышленности и иного специального назначения. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты распространяются в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Общество 07.12.2018 предоставило в управление Росреестра письмо управления архитектуры от 04.12.2018 N 3309 вместе с заявлением N 26-0-1-149/3001/2018-3968.
Решением от 17.12.2018 N 26/РКФ/18-65333 управление Росреестра приостановило осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9, поскольку обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета. Так, отсутствует акт органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 с категорией земель промышленности и иного специального назначения.
Решением управления Росреестра от 18.03.2019 N 26/РКФ/19-12351 отказано в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9.
Ссылаясь на незаконность решения управления Росреестра о приостановлении и принятого в последующем решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, общество оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
Названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в ЕГРН (часть 1 статьи 1).
ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Государственным кадастровым учетом недвижимости признается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).
В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.
Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются перечисленные в ней, а также иные документы, предусмотренные федеральным законом.
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.
Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона N 218-ФЗ.
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).
Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на ряд категорий, указанных в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодекса, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
В силу норм статьи 36 Градостроительного кодекса правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса).
В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).
Материалы дела подтверждают, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 и расположенного в границах данного участка объекта недвижимости по продаже и техническому обслуживанию транспортных средств (автосалона). Указанный земельный участок расположен в границах территории муниципального образования - Минераловодского городского округа Ставропольского края, но за пределами границ населенных пунктов, входящих в состав названного округа.
Городской округ - один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. При этом не менее двух третей населения такого муниципального образования проживает в городах и (или) иных городских населенных пунктах (статья 2 Закона N 131-ФЗ).
Территорию городского округа составляют земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, земли рекреационного назначения, земли для развития городского округа. Границы городского округа устанавливаются с учетом необходимости создания условий для развития его социальной, транспортной и иной инфраструктуры, обеспечения органами местного самоуправления городского округа единства городского хозяйства (пункты 3.1, 15.1 статьи 11 Закона N 131-ФЗ).
К вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, утверждение генеральных планов муниципального, городского округа и правил землепользования и застройки (пункт 26 статьи 16 Закона N 131-ФЗ).
Генеральный план городского округа является документом территориального планирования муниципального образования (пункт 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).
Подготовка генерального плана городского округа осуществляется применительно ко всей его территории (часть 1 статьи 23 Градостроительного кодекса).
Градостроительное зонирование территорий муниципальных образований осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки (пункты 6, 8 статьи 1 Градостроительного кодекса).
Правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, в целях создания условий для устойчивого развития и планировки территорий муниципальных образований, а также обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (части 1, 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).
Документ территориального планирования - Генеральный план Минераловодского городского округа Ставропольского края утвержден решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 15.12.2017 N 495. Документ градостроительного зонирования - Правила, действующие на всей территории муниципального образования, утверждены решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 20.12.2017 N 500. Из материалов дела следует и судами установлено, что принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9 расположен в функциональной зоне транспорта Т-1 "Объекты придорожного сервиса". В указанной зоне к основным видам использования земельных участков относятся, в частности, размещение капитальных объектов по продаже товаров (магазинов) площадью до 5 тыс. кв. м и объектов, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, а также иные объекты придорожного сервиса.
Таким образом, территория Минераловодского городского округа зонирована в порядке, установленном действующим градостроительным законодательством, а фактическое использование обществом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 соответствует утвержденным в данном муниципальном образовании Правилам. При этом отнесение указанного участка к категории земель промышленности само по себе не означает, что на него не распространяется действие Правил (градостроительных регламентов), поскольку соответствующие ограничения (запреты) пунктами 4 - 6 статьи 36 Градостроительного кодекса установлены для иных категорий земель (земельных участков).
В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, приведена следующая правовая позиция. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
С учетом положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации общество как собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решение органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования не требуется (пункты 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления общества и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости. Материалы дела подтверждают, что выбранные заявителем виды разрешенного использования соответствуют видам разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 26:23:140125:9, а также фактическому использованию данного участка. Поэтому требование управления Росреестра о предоставлении решения (акта) уполномоченного органа (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования признано судами неправомерным.
С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о незаконности решения управления Росреестра об отказе в учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9 от 17.12.2018 N 26/РКФ/18-65333. Оспариваемое заявителем решение уполномоченного органа не только противоречит нормам градостроительного законодательства, но и нарушает права (интересы) общества как собственника данного объекта недвижимости, имеющего право самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка.
В целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса, обязал уполномоченный орган произвести кадастровый учет изменений вида разрешённого использования земельного участка.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В жалобе управление Росреестра высказывает свое несогласие с выводом судебных инстанций о незаконности отказа в учете изменений земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9, который, по мнению регистрирующего органа, основан на положениях Закона N 218-ФЗ, нормах земельного и градостроительного законодательства. Податель жалобы полагает, что имело место несоответствие представленных обществом документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства (не представлен акт органа местного самоуправления об установлении или изменении вида разрешенного использования). Этот довод подлежит отклонению, поскольку он был предметом исследования и оценки судебных инстанций. Указанный довод основан на ином (ошибочном) толковании заявителем норм материального права и сводится к несогласию с результатами исследования и оценки судами первой и апелляционной инстанций доказательств по делу, переоценка которых в силу статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Позиция регистрирующего органа о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:23:140125:9, относящегося к землям промышленности и иного специального назначения, до перевода его в категорию земель населенных пунктов, также несостоятельна. Ссылаясь на то, что градостроительные регламенты в составе Правил установлены для земель населенных пунктов, поэтому не распространяются на спорный участок, относящийся к землям промышленности, управление Росреестра не учитывает, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий (пункты 1, 2 статьи 83 Земельного кодекса).
Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (подпункт 1 пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса).
Как предусмотрено пунктом 3 части 3 и пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса, генеральный план содержит карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа. Материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Таким образом, утверждение генерального плана городского округа, предусматривающего установление или изменение границ населенных пунктов, является, в свою очередь, решением о переводе земельных участков, относящихся к иным категориям земель, в категорию земель населенных пунктов. Факт нахождения земельного участка в границах населенного пункта, установленных или измененных в связи с утверждением генерального плана городского округа, определяется исходя из местоположения соответствующего земельного участка по отношению к местоположению границы населенного пункта, а также исходя из перечня земельных участков, предусмотренного пунктом 7 части 7 статьи 23 Градостроительного кодекса. В этом случае принятие уполномоченным органом решения о переводе земельного участка из одной категории в другую (о включении земельного участка в границы населенного пункта) не требуется.
Довод управления Росреестра о нарушение судами норм процессуального права также несостоятелен. Как видно из материалов дела, в первоначально оспоренном решении управления о приостановлении осуществления кадастрового учета отсутствовало указание на необходимость предоставления согласия залогодержателя. Из представленных обществом документов следует, что записи об ограничении (обременении) в отношении земельного участка зарегистрирована после возникновения данного спора и после внесения оспариваемых решений управления Росреестра. Более того, письменное согласие банка-залогодержателя представлено в суд. При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что суд первой инстанции допустил нарушения норм процессуального права, влекущие отмену принятого по делу судебного акта (часть 3 статьи 288 Кодекса).
С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.02.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу N А63-1876/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи В.А. Анциферов
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
