Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 сентября 2020 года №Ф08-6262/2020, А63-11223/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 сентября 2020 года Дело N А63-11223/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2020), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Багировой Ю.В. (доверенность от 22.06.2020), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Инициатива Поиск Творчество Эксперимент" (ИНН 2634012017, ОГРН 1022601971798), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020 по делу N А63-11223/2019, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Инициатива Поиск Творчество Эксперимент" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) с заявлением, в котором просило:
- признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 03.04.2019 N 08/14-2899с, в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта с кадастровым номером 26:12:010509:5, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 423б в квартале 475;
- обязать администрацию подготовить и направить обществу в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подписанный проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского здания.
Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Заявление мотивировано незаконностью отказа комитета в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 03.04.2019 N 08/14-2899с, На администрацию возложена обязанность по подготовке и направлению обществу в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подписанного проекта договора аренды земельного участка.
Суды установили, что постановлением главы администрации от 24.01.1992 N 77 малому предприятию "Иптэкс" был предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления было выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 N 813. В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 N 3948 был изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения. Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью "Иптэкс" предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя от 11.02.1998 N 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой. Обществу 12.10.2007 было выдано разрешение на строительство N RU 26309000-1/816, начато строительство объекта (литера 3). В 2011 году проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства (площадь застройки 145,6 кв. м, степень готовности 17%), выдан технический паспорт 16.06.2011. Постановлением администрации от 05.08.2011 N 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2400 кв. м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475. На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011 N 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014, который 30.01.2012 прошел процедуру государственной регистрации (номер регистрации 26-26-01/133/2011-237). В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 03.12.2007. Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (назначение - нежилое, общая площадь застройки - 145,6 кв. м, степень готовности - 17%), о чем в Единый государственный недвижимости (далее - ЕГРН) 09.07.2014 внесена запись N 26-26-01/072/2014-284. Администрацией 11.06.2014 выдано новое разрешение на строительство N RU 26309000-"0430-с" в связи с корректировкой проекта. В период действия разрешения строительство объекта (литера 3) продолжено, готовность объекта достигла 40%, площадь составила 223,04 кв. м, а площадь застройки - 147,2 кв. м. Техническая инвентаризация проведена в 2019 году, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 15.04.2019. Администрация и общество 11.05.2016 заключили договор аренды земельного участка N 5803 в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта). Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423 "б" в квартале 475, площадью 2400 кв. м, предоставлен обществу для завершения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий (пункт 1.1). Договор аренды земельного участка от 11.05.2016 зарегистрирован в ЕГРН 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3. Указанным договором срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019 (пункт 2.2). В пункте 2.1 договора предусмотрено, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 05.08.2014. Общество 07.03.2019 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду (без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 для завершения строительства объекта. Письмом от 03.04.2019 N 08/14-2899с комитет отказал в предоставлении земельного участка на том основании, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, арендатором уже использовано (договор от 11.05.2016 N 5803). Ссылаясь на незаконность отказа комитета, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса, нормами статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 ранее предоставлялся обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Договор аренды N 5803 для завершения строительства объекта заключен 11.05.2016, государственная регистрация договора в ЕГРН произведена 09.06.2016. При этом, как следует из материалов дела, администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за обществом, право на изъятие объекта незавершенного строительства и реализации его с торгов администрацией не реализовано, общество лишено возможности даже получить денежные средства от реализации своего имущества, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления ему земельного участка. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у общества права на однократное получение в аренду (без проведения торгов) земельного участка. Суд апелляционной инстанции дополнительно отметил, что стороны в пункте 2.1 договора аренды от 11.05.2016 N 5803 предусмотрели, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 05.08.2014. Таким образом, арендные отношения у общества возникли до 01.03.2015 и фактически не прекратились на дату 01.03.2015. В отсутствие доказательств расторжения в установленном порядке договора от 11.05.2016 N 5803, а также договора аренды от 19.09.2011 N 9207 (сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014), у общества имелось право на заключение без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5. Заключенный новый договор аренды от 11.05.2016 N 5803 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации обществом права на однократное продление договора аренды для завершения строительства на срок не более 3 лет в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Общество представило доказательства наличия объекта недвижимости (незавершенного строительства) на земельном участке, что дает основания для заключения договора аренды без торгов. Такое предоставление вытекает из предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Оно предполагает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них, а также объектов незавершенного строительства однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. Поэтому отказ комитета, выраженный в письме от 03.04.2019 N 08/14-2899с, признан незаконным и нарушающим права общества в сфере предпринимательской деятельности. В целях восстановления законных интересов общества суды первой и апелляционной инстанций возложили на администрацию обязанность направить проект договора аренды.
Комитет и администрация обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Комитет в жалобе просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие выводов судебных инстанций имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства производственной базы сначала в 2011 году, 2014 году, затем в 2016 году, то есть на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Таким образом, основания для нового (повторного) предоставления земельного участка обществу (лицу, реализовавшему такое право) в этих же целях, отсутствуют. Тот факт, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, не заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, не имеет правового значения в случае, когда собственник незавершенного строительством объекта уже воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства. В решении суд первой инстанции указал, что администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Шестимесячный срока, предусмотренный статьи 39.6 Земельного кодекса в данном случае не является пресекательным, поскольку законом не определены негативные последствия его пропуска. В настоящее время в Арбитражном суде Ставропольского края находится на рассмотрении дело по иску комитета к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (дело N А63-22773/2019). Кроме того, для завершения строительства заявителю необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории существующего земельного участка).
Администрация в жалобе просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права и несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 ранее уже предоставлялся обществу по договорам аренды для завершения строительства объекта. Таким образом, для предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов (в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса) отсутствует такое условие как непредоставление для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Арбитражным судом Ставропольского края разрешается спор по исковому заявлению комитета к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:010506:553, путем продажи с публичных торгов (дело N А63-22773/2019). Вывод судебных инстанций о том, что основанием для предоставления обществу земельного участка является факт необращения уполномоченного органа в суд в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, не соответствует положениям статьи 39.6 Земельного кодекса.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Земельный участок предоставлен обществу в аренду до 01.03.22015 (фактически 05.08.2014) для продолжения строительства объекта недвижимости. В период действия договора аренды общество в соответствии разрешительными документами возвело на этом участке незавершенный строительством объект, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015. Обществу земельный участок для завершения строительства не предоставлялся. Кроме того, комитетом нарушены положения статьи 39.6 Земельного кодекса, который не обращался в шестимесячный срок после истечения срока действия договора аренды в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Комитет должен был обратиться с таким требованием в суд в срок до 10.11.2019, однако подал исковое заявление только 02.12.2019, то есть после истечения установленного (ограниченного) законом шестимесячного срока. Нарушение указанного срока уполномоченным органом является основанием для предоставления собственнику незавершенного строительством объекта земельного участка (однократно без торгов) для завершения строительства. Поскольку право собственности на неоконченный строительством объект зарегистрировано за обществом, право на его изъятие и реализацию с публичных торгов администрацией не использовано в установленный срок, общество лишено возможности даже получить денежные средства от реализации своего имущества. При этом последующая эксплуатация строящегося объекта невозможна без предоставления ему земельного участка. Несостоятелен и довод о том, что для завершения строительства заявителю необходим и достаточен земельный участок меньшей площадью. Данный довод не заявлялся в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, он не был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, поэтому не может служить основанием к отказу в предоставлении испрашиваемого земельного участка (статьи 286, 287 Кодекса).
В судебном заседании представители комитета и администрации поддержали доводы кассационных жалоб, которые просили удовлетворить.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителей администрации и комитета, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационные жалобы подлежащими удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации от 24.01.1992 N 77 малому предприятию "Иптэкс" был предоставлен земельный участок площадью 0,7 га для проектирования и строительства базы по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475.
На основании указанного постановления малому предприятию "Иптэкс" было выдано свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю от 10.09.1992 N 813.
В связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком постановлением главы города Ставрополя от 03.12.1997 N 3948 был изъят земельный участок площадью 0,46 га (из 0,7 га) и передан в фонд города Ставрополя для перераспределения. Этим же постановлением товариществу с ограниченной ответственностью "Иптэкс" предоставлен земельный участок площадью 0,24 га в долгосрочную аренду сроком на 10 лет под базой по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475.
На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель города Ставрополя от 11.02.1998 N 53 сроком до 03.12.2007 под производственной базой.
Обществу 12.10.2007 выдано разрешение на строительство N RU 26309000-1/816, начато строительство объекта (литера 3). В 2011 году проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства (площадь застройки 145,6 кв. м, степень готовности 17%), выдан технический паспорт 16.06.2011.
Постановлением администрации от 05.08.2011 N 2157 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 площадью 2400 кв. м в аренду сроком на 3 года для продолжения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий по ул. Ленина, 423-6 в квартале 475.
На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 19.09.2011 N 9207 сроком с 05.08.2011 по 04.08.2014, который 30.01.2012 прошел процедуру государственной регистрации (номер регистрации 26-26-01/133/2011-237). В пункте 2.1 договора стороны предусмотрели, что условия договора аренды земельного участка применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 03.12.2007.
Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства (назначение - нежилое, общая площадь застройки - 145,6 кв. м, степень готовности - 17%), о чем в ЕГРН 09.07.2014 внесена запись N 26-26-01/072/2014-284.
Администрацией 11.06.2014 выдано новое разрешение на строительство N RU 26309000-"0430-с" в связи с корректировкой проекта.
В период действия разрешения строительство объекта (литера 3) продолжено, готовность объекта достигла 40%, площадь составила 223,04 кв. м, а площадь застройки - 147,2 кв. м. Техническая инвентаризация проведена в 2019 году, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 15.04.2019.
Администрация и общество 11.05.2016 заключили договор аренды земельного участка N 5803 в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта). Земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:010509:5 по ул. Ленина, 423 "б" в квартале 475, площадью 2400 кв. м, предоставлен обществу для завершения строительства административного, торгово-офисного и складского зданий (пункт 1.1). Договор аренды земельного участка от 11.05.2016 зарегистрирован в ЕГРН 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3. Указанным договором срок аренды установлен с 11.05.2016 по 10.05.2019 (пункт 2.2). В пункте 2.1 договора предусмотрено, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 05.08.2014.
Общество 07.03.2019 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду однократно (без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 для завершения строительства объекта.
Письмом от 03.04.2019 N 08/14-2899с комитет отказал в предоставлении земельного участка на том основании, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, арендатором уже использовано (договор от 11.05.2016 N 5803).
Ссылаясь на незаконность отказа комитета, общество оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Таким образом, действующее законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 ранее уже предоставлялся обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта. Договор аренды N 5803 для завершения строительства заключен 11.05.2016, государственная регистрация его в ЕГРН произведена 09.06.2016, номер регистрации 26-26/001-26/001/201/2016-8968/3. Однако администрация не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов. Поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за обществом, право на изъятие объекта незавершенного строительства и реализации его с торгов администрацией не реализовано, общество лишено возможности даже получить денежные средства от продажи своего имущества, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления ему земельного участка. С учетом изложенного, суд признал, что у общества имеется право на получение для завершения строительства в аренду однократно (без проведения торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5.
Суд апелляционной инстанции отметил следующее. В пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 11.05.2016 N 5803 стороны предусмотрели, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 05.08.2014. Таким образом, арендные отношения у общества возникли до 01.03.2015 и фактически не прекратились на 01.03.2015. В отсутствие доказательств расторжения в установленном порядке договоров аренды от 11.05.2016 N 5803 и от 19.09.2011 N 9207, у общества имелось право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5. При этом договор аренды от 11.05.2016 N 5803 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации обществом права на однократное продление арендных отношений для целей завершения строительства в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Выводы судебных инстанций о незаконности отказа комитета в предоставлении обществу земельного участка в аренду (письмо от 03.04.2019 N 08/14-2899с) и нарушении этим отказом прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской деятельности, не основаны на законе и противоречат фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).
Положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей после 01.03.2015) предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Данные нормы подлежат применению к лицу, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 или если земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлялся такому лицу в аренду до 01.03.2015. В случае, если земельный участок ранее предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, указанные правила не применяются.
Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как установлено судами при разрешении спора, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010509:5 ранее предоставлялся обществу в аренду неоднократно (в 1998, в 2011 и 2016 годах) для строительства, продолжения и завершения строительства объектов (административного, торгово-офисного и складского зданий), которые так и не были возведены обществом. При этом договор аренды N 5803 заключался сторонами для завершения строительства (пункт 1.1) на срок с 11.05.2016 по 10.05.2019 (пункт 2.2), он зарегистрирован в ЕГРН 09.06.2016. Таким образом, данный договор заключен комитетом и обществом в период действия пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции, действующей после 01.03.2015. Содержание пункта 2.1 договора аренды от 11.05.2016 N 5803, на который сослался в постановлении суд апелляционной инстанции, не изменяет момент заключения данного договора (статьи 425, 433 Гражданского кодекса, пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Следовательно, общество как собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрированного до 01.03.2015, и арендатор земельного участка, предоставленного ему в аренду до 01.03.2015 (договор от 19.09.2011 N 9207, возобновленный с 05.08.2014 на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса), реализовало в 2016 году право на однократное заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 для завершения строительства сроком на 3 года в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Повторное (в 2020 году) предоставление испрашиваемого обществом земельного участка недопустимо. Во-первых, законодатель, вводя ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, не имел ввиду, что право на заключение договора аренды на льготных условиях может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства дважды (в 2016 году - на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, а в 2020 году - на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Во-вторых, очевидно, что испрашиваемый обществом земельный участок ранее (в 2016 году) уже предоставлялся заявителю в аренду на 3 года как собственнику объекта незавершенного строительства без торгов для завершения строительства, которое так и не было завершено. Ссылка судебных инстанций на пропуск комитетом шестимесячного срока на заявление в суд требования об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, несостоятельна. Данное обстоятельство само по себе не может влечь возникновение у общества законного права на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5, которое ранее заявителем уже было реализовано (договор аренды от 11.05.2016 N 5803). Кроме того, в момент обращения общества в комитет (07.03.2019) и принятия оспариваемого отказа (03.04.2019) уполномоченный муниципальный орган был лишен возможности инициировать процедуру изъятия объекта незавершенного строительства, поскольку договор аренды от 11.05.2016 N 5803 еще не прекратил свое действие. Поскольку объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока договора аренды, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с исковым заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (дело N А63-22773/2019).
Ссылка суда первой инстанции на лишение общества, за которым зарегистрировано право собственности на неоконченный строительством объект, возможности даже получить денежные средства от реализации своего имущества, несостоятельна, поскольку противоречит положениям пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Несостоятельна и ссылка суда апелляционной инстанции на наличие оснований для заключения с обществом договора аренды без торгов, следующее из предусмотренного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. В данном случае предметом спора является законность отказа комитета в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 как собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов (однократно) для завершения строительства (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Таким образом, решение комитета об отказе в предоставлении обществу в аренду на новый срок (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010509:5 (для завершения строительства объекта), мотивированное реализацией в 2016 году обществом права на однократное предоставление данного участка для завершения строительства, является законным.
Основаниями для отмены судебных актов являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права либо законность решения, постановления повторно проверяется судом (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
Суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора. Однако судебными инстанциями применены к отношениям сторон нормы, не подлежащие применению (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), а также не неправильно применены положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Учитывая характер допущенных судебными инстанциями нарушений, окружной суд считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить обжалуемые органами местного самоуправления судебные акты с принятием по делу нового судебного акта об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
В связи с завершением производства по кассационным жалобам, а также отменой судебных актов первой и апелляционной инстанций, приостановление их исполнения, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2020, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
Вопрос о взыскании государственной пошлины судом округа не рассматривается, поскольку заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020 по делу N А63-11223/2019 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Инициатива Поиск Творчество Эксперимент" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи В.А. Анциферов
И.В. Сидорова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка