Дата принятия: 22 мая 2020г.
Номер документа: Ф08-5132/2019, А32-772/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2020 года Дело N А32-772/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Таракановской Н.С. (доверенность от 26.03.2020), от третьего лица - администрации Краснодарского края (ИНН 2308038402, ОГРН 1022301224549) - Калинина Г.И. (доверенность от 10.03.2020), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Эспланада-Кубанская" (ИНН 2350007750, ОГРН 1022304683246), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 по делу N А32-772/2017, установил следующее.
ООО "Эспланада-Кубанская" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа от 26.12.2016 N 52-38464/16-32-20 в предоставлении заявителю в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11, 23:28:0205000:200, 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:10; возложении на заинтересованное лицо обязанности направить заявителю проект договора купли-продажи указанных земельных участков с выкупной стоимостью, равной 20% от их кадастровой стоимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Краснодарского края (далее - администрация).
Решением от 16.11.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.04.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что представленные заявителем в обоснование исключительного права на приобретение в собственность испрашиваемых земельных участков договоры аренды от 14.06.1991 и 16.08.2002 являются незаключенными, поскольку в них отсутствует предмет сделки - идентификация передаваемого в аренду имущества. Иные представленные обществом соглашения, подписанные в дальнейшем и индивидуализирующие арендуемые земельные участки, недействительны (ничтожны) в силу отсутствия доказательств соблюдения публичных процедур при предоставлении в аренду земельных участков.
Постановлением суда кассационной инстанции от 06.08.2019 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа признал ошибочными выводы нижестоящих инстанций о том, что договоры аренды земельных участков от 14.06.1991 и 16.08.2002 являются незаключенными, а у общества отсутствует исключительное право на приобретение в собственность испрашиваемых земельных участков. Коллегия судей указала на необходимость проверки факта использования обществом испрашиваемых земельных участков по целевому назначению (пашня, пастбища); исследования обстоятельств, связанных с наличием (отсутствием) на земельных участках лесных насаждений, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, созданных при осуществлении мероприятий по агромелиорации.
При новом рассмотрении общество уточнило заявленные требования и просило:
- признать незаконным отказ департамента от 26.12.2016 N 52-38464/16-32-20 в предоставлении заявителю в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами: 23:28:0207000:11, 23:28:0205000:200, 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8 и 23:28:0207000:10;
- возложить на департамент обязанность в тридцатидневный срок с момента вступления в законную силу решения направить обществу подписанный проект договора купли-продажи данных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с установленной ценой выкупа земельных участков в размере 20% от их кадастровой стоимости по состоянию на 26.12.2016.
Решением от 07.11.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на отсутствие у заявителя исключительного права на приватизацию спорных земельных участков без проведения публичных процедур.
Постановлением апелляционного суда от 14.02.2020 решение от 07.11.2019 отменено, заявленные требования удовлетворены; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован незаконностью действий департамента по отказу в продаже обществу испрашиваемых земельных участков. Суд пришел к выводам о наличии у заявителя исключительного права на приватизацию спорных земельных участков без проведения публичных процедур в связи с тем, что он, являясь их законным арендатором, надлежащим образом использует испрашиваемые участки по целевому назначению. Лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, на спорных участках отсутствуют.
В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление от 14.02.2020 и оставить в силе решение от 07.11.2019. По мнению подателя жалобы, договоры аренды от 06.09.2010 и 20.06.2011 являются недействительными (ничтожными) сделками, поскольку при их подписании не соблюдены публичные процедуры. Апелляционный суд не проверил доводы заинтересованного лица относительно нетождественности части земельных участков, испрашиваемых обществом и переданных ему по договору от 16.08.2002 N 41. На земельном участке с кадастровым номером 23:28:0207000:8 расположена автомобильная дорога местного значения. Выводы апелляционного суда о возможности приватизации земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11 и 23:28:0207000:10 сделаны без учета положений Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ). Земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11 и 23:28:0207000:6 находятся в пределах береговой полосы водного объекта. Границы земельного участка с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11 подлежат уточнению.
В возражениях на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить обжалуемые судебные акты.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, исполком районного Совета народных депутатов передал в аренду научно-производственному объединению "Эспланада" земельный участок из земель запаса общей площадью 2351 га, из которых 1241 га подтопляемой пашни и 1110 га сельхозугодий, сроком действия 25 лет для сельскохозяйственного использования (приложение к решению 5-й сессии райсовета Староминского района от 14.06.1991 N 6.2).
Соглашением от апреля 1992 года права арендатора уступлены АО "Эспланада-Агро".
Постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 20.06.1994 N 311 деятельность АО "Эспланада-Агро" прекращена в связи со слиянием с АОЗТ "Эспланада-Пром" и образованием АО "Эспланада-Кубанская".
Постановлением главы Староминского района Краснодарского края от 18.10.2000 N 935 ЗАО "Эспланада-Кубанская" реорганизовано в ООО "Эспланада-Кубанская".
16 августа 2002 года муниципальное образование Староминский район и общество подписали договор N 41, по условиям которого обществу передан в аренду до 14.06.2016 земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1854,3 га.
Дополнительным соглашением от 05.09.2007 стороны внесли в договор изменения, указав, что в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0205000:200, 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:10, 23:28:0207000:7, 23:28:0207000:5, 23:28:0205000:37, 23:28:0205000:38.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Соглашением от 23.08.2010 договор аренды от 03.12.2002 N 8828000015 (предыдущий номер 41 от 16.08.2002) с учетом дополнительного соглашения от 05.09.2007 расторгнут.
6 сентября 2010 года и 20 июня 2011 года администрация муниципального образования Староминский район и общество подписали четыре договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0205000:200, 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:10 со сроком действия - 49 лет.
Сделки прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11, 23:28:0205000:200, 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:10 в собственность за плату.
Письмами от 13.09.2016 N 52-25390/16-32-20 и от 26.12.2016 N 52-38464/16-32-20 в предоставлении услуги обществу отказано по следующим основаниям.
Договоры аренды имеют признаки ничтожных сделок; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:11 расположены объекты археологического наследия; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:10 расположен объект археологического наследия; земельный участок с кадастровым номером 23:28:0207000:8 с западной, северной и восточной стороны граничит с рекой Ея; земельный участок с кадастровым номером 23:28:0207000:6 с северо-восточной стороны граничит с рекой Ея; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:11 имеются водосбросные каналы; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:8 расположен водный объект; в границах земельного участка с кадастровым номером 23:28:0205000:200 имеется водонапорная башня; граница земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:11 пересекает границу земельного участка с кадастровым номером 23:17:0801000:34; в соответствии с генеральным планом Канеловского сельского поселения Староминского района на земельном участке с кадастровым номером 23:28:0207000:8 расположена автомобильная дорога местного значения; земельный участок с кадастровым номером 23:28:0205000:200 расположен в функциональной зоне - "предполагаемая территория для развития населенного пункта на долгосрочную перспективу", также участок частично расположен в границах проектируемой территории рекреационного использования и проектируемой эвкалиптовой роще (проектируемая особо охраняемая территория).
Общество, полагая, что отказ в предоставлении участков в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.
Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Решением исполнительного комитета Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 05.12.1990 N 389 "О предоставлении земель в аренду НПО "Эспланада" АН СССР на территории Канеловского сельского совета", утвержденного решением 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2, изъято у колхоза им. Калинина, зачислено в земли запаса и передано в аренду НПО "Эспланада" АН СССР 2000 га земель запаса (выгонно-пастбищные угодья), расположенные в пойме реки Ея на территории Канеловского сельского Совета Староминского районного Совета народных депутатов, во временное пользование сроком на 25 лет (до 2015 года), для целевого сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 92).
Решением 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2 (т. 1, л. д. 93) исполнительному комитету Совета народных депутатов поручено закрепить двусторонним договором условия аренды на передаваемую во владение "Эспланады" землю в количестве 2351 га (1100 га выгонно-пастбищные угодья и 1251 га подтопляемой пашни).
Приложением к решению 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2 является договор об аренде земельного участка на территории Староминского районного Совета народных депутатов НПО "Эспланада", по условиям которого исполком районного Совета народных депутатов передал в аренду НПО "Эспланада" при Академии наук СССР земельный участок из земель запаса общей площадью 2351 га, из которых 1241 га подтопляемой пашни и 1110 га сельхозугодий сроком на 25 лет для целевого сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 71 - 74).
Постановлением главы Староминского района Краснодарского края от 25.05.2002 N 935 "О распределении по видам угодий земель, находящихся в аренде ООО "Эспланада-Кубанская"", площадь и границы переданных в аренду ООО "Эспланада-Кубанская" земель уточнены, расписаны по видам угодий и осуществлен первичный государственный кадастровый учет, в результате чего общая площадь земельного участка переданного в аренду стала равной 1854,3 га; адрес (местоположение) земельного участка: в границах землепользования ООО "Эспланада-Кубанская" (т. 1, л. д. 84).
В договоре аренды от 16.08.2002 N 41 описан по видам угодий передаваемый в аренду земельный участок и указана его площадь, а также адрес (местонахождение): в границах землепользования ООО "Эспланада-Кубанская". В пункте 1.2 договора указаны правоустанавливающие документы на передаваемый в аренду земельный участок, в частности, решение Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2.
Таким образом, НПО "Эспланада" в 1991 году получило в аренду земельный участок, которым пользовалось на основании договора об аренде (приложение к решению 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2) и после истечения срока действия договора. При этом пользование осуществлялось в отсутствие возражений. Продолжение арендных отношений и факт владения земельным участком подтверждается подписанием муниципалитетом и обществом договора от 16.08.2002.
Согласно представленному ответчиком в материалы дела заключению специалиста ООО "Кубаньгипрозем" от 13.03.2019 земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0207000:200, 23:28:02070006 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:10, 23:28:0207000:11 являются образованными и входящими в состав земель, предоставленных НПО "Эспланада" на основании решения 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2.
С целью выяснения обстоятельств, препятствующих предоставлению заявителю спорных земельных участков, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2017 назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Таир" Сизоненко А.Г.
В заключении от 18.12.2017 N У146-17 специалист пришел к следующим выводам. Фактические границы использования земельными участками с кадастровыми номерами 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:11, незначительно расходятся с кадастровыми границами, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Границы фактического использования земельных участков не выходят за пределы кадастровых границ. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:11 расположены за пределами береговой полосы реки Ея. На земельном участке с кадастровыми номерами 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:11 отсутствуют водные объекты. Участки расположены в низине реки Ея, подтопляемые. На участке с кадастровым номером 23:28:0207000:11 для отвода ливневых и паводковых вод прорыты водосбросные каналы. На земельных участках с кадастровыми номерами 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:11 имеются только полевые грунтовые дороги, которые служат для технологических целей сельхозпроизводства и местоположение которых может периодически меняться в зависимости от изменения полей севооборота. Пересечения, наложения границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0207000:6, 23:28:0207000:8, 23:28:0207000:11, 23:28:0205000:200 с другими земельными участками отсутствуют.
Согласно письму департамента от 07.08.2008 N 52-10471/08-31.04 заявителю и арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:7 площадью 1171,7 га поручено провести кадастровые работы по разделу указанного земельного участка на два самостоятельных в связи с наличием на нем лесозащитных полос и иных земель, не подлежащих приватизации. На основании постановления главы муниципального образования Староминский район от 20.03.2007 N 294 из земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:7 площадью 1171,7 га путем его раздела образованы два земельных участка: 23:28:0207000:11 (площадью 1154,5754 га) и 23:28:0207000:12 (площадью 17,1195 га - под защитными лесополосами).
Таким образом, из земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:11 исключена площадь под защитными лесополосами путем образования земельного участка с кадастровым номером 23:28:0207000:12, на приобретение которого заявитель не претендует.
Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц с учетом заключения судебной экспертизы, установив тождество испрашиваемых заявителем земельных участков и предоставленных ему на основании решения 5-ой сессии Староминского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 14.06.1991 N 6.2, а также отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа заявителю в предоставлении данных участков ввиду их надлежащего и целевого использования с 1991 года, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования.
Ссылка заинтересованного лица на то, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:28:0207000:11 и 23:28:0207000:10 расположены объекты археологического наследия, проверена апелляционным судом и признана несостоятельной. При этом суд, исследовав представленные Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края сведения, а также выкопировку из схемы раздела "Охрана историко-культурного наследия" в составе проекта "Схема территориального планирования муниципального образования Староминский район Краснодарского края", установил, что наличие на данных участках указанных объектов не является препятствием для их приватизации, общество вправе реализовать правила пункта 9 статьи 48, статьи 49, пункта 2 статьи 50.1 Закона N 73-ФЗ, то есть обеспечить сохранность и раздельный оборот объектов археологического наследия и земельных участков.
В материалы дела также представлено письмо кадастрового инженера Агеевой В.С., из которого следует, что конструктивные элементы водонапорной башни, расположенной на земельном участке с кадастровым номером: 23:28:0205000:200, изготовлены из металла, фундамент отсутствует. Водонапорная башня не является гидротехническим сооружением и в реестре муниципальной собственности Администрации Канеловского сельского поселения не значится.
Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебного акта в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой апелляционным судом представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 по делу N А32-772/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Г. Соловьев
Судьи В.Е. Епифанов
Н.С. Мазурова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
