Дата принятия: 27 июля 2020г.
Номер документа: Ф08-4474/2020, А63-15967/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2020 года Дело N А63-15967/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (ОГРН 1022603625186) - Бескоровайной О.Ю. (доверенность от 10.01.2020), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" (ОГРН 1032600972645) - Гафизовой М.А. (доверенность от 16.07.2020), Сасина Н.И. (генеральный директор), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Бородина Евгения Евгеньевича, Карагодиной Валентины Алексеевны, Чачхалия Мальвины Харбеевны, общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческого предприятия "Ставпромкомплект", общества с ограниченной ответственностью "Лагри", рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 по делу N А63-15967/2018, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Маркет Лайн" (далее - общество "Маркет Лайн", ООО "Маркет Лайн"), в котором просил:
- взыскать с ответчика ООО "Маркет Лайн" в пользу комитета сумму неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком площадью 62 945 кв. м (в заявлении об уточнении (т. 15, л. д. 105) площадь ошибочно указана как 6 294 кв. м) с кадастровым номером 26:16:020201:101, расположенным в г. Невинномысске, ул. Монтажная, 4, за период с 11.05.2007 по 18.04.2018 в размере 42 871 829 руб. 04 коп. (уточненные требования; т. 14, л. д. 142 - 143; т. 15, л. д. 105).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены: Бородин Евгений Евгеньевич, Карагодина Валентина Алексеевна, Карагодин Иван Андреевич, Чачхалия Мальвина Харбеевна, общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Ставпромкомплект" (далее - предприятие "Ставпромкомплект"), общество с ограниченной ответственностью "Лагри" (далее - ООО "Лагри"; т. 3, л. д. 110 - 113).
Решением от 29.10.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.03.2020, исковые требования удовлетворены частично. С общества "Маркет Лайн" в пользу комитета взыскана задолженность в размере 11 241 040 руб. 10 коп. В остальной части иска отказано. С общества "Маркет Лайн" в доход федерального бюджета взыскано 52 440 руб. государственной пошлины.
Судебное решение мотивировано следующим. На основании постановления главы города Невинномысска от 01.08.2001 N 1001 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Невинномысскстрой" (арендатор; далее - ОАО "Невинномысскстрой") 05.09.2001 заключен договор N 2734 аренды земельного участка площадью 69 500 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:101 по адресу: г. Невинномысск, ул. Монтажная, 4, для производственной деятельности (эксплуатация производственной базы управления производственной комплектации) на 49 лет до 05.07.2050 (далее - договор аренды, договор от 05.09.2001). Распоряжением комитета от 30.10.2009 договор аренды от 05.09.2001 признан прекратившим свое действие с 18.04.2008, запись об аренде погашена. По договорам купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2005 и от 09.01.2008 ответчик приобрел недвижимое имущество, в том числе железнодорожные пути, расположенные на спорном земельном участке; право собственности на объекты зарегистрировано за обществом "Маркет Лайн" в установленном законом порядке. Определено пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) также содержит разъяснение о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). С момента государственной регистрации перехода к обществу "Маркет Лайн" права собственности на объекты недвижимости, у него возникло право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, и у нового арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей. Правоотношения сторон возникли из заключенного на срок до 05.07.2050 договора аренды; с момента приобретения объектов недвижимости и в спорный период земельный участок из фактического владения и пользования не выбывал; арендные отношения не прекращены. Погашение записи об обременении в виде аренды в пользу ОАО "Невинномысскстрой" связано с ликвидацией первоначального арендатора.
В настоящее время в границах спорного земельного участка, площадь которого составляет 62 945 кв. м, имеются объекты недвижимости (нежилые здания), принадлежащие ООО "Маркет Лайн", ООО "Лагри", предприятию "Ставпромкомплект", Карагодиной В.А., наследнице Карагодина И.А., Чачхалия М.Х., а также железнодорожный путь и опоры освещения, собственник которых не установлен. Расположенные на земельном участке объекты недвижимости носят коммерческое назначение. Распределение долей в обязательстве арендатора по внесению арендной платы в договоре от 05.09.2001 не произведено. В силу пункта 20 постановления Пленума N 11, пункта 25 постановления Пленума N 73, обязанности нескольких собственников объектов недвижимости (должников) являются солидарными. В силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Обязанность по внесению платы за пользование земельным участком является солидарной как для ответчика, так и для лиц, которым на праве собственности принадлежат иные расположенные на спорном участке объекты недвижимости. Согласно статье 323 Гражданского кодекса требования к обществу (солидарному должнику) обоснованны. Процессуальный статус третьих лиц не предполагает разрешение вопроса о возмещении ответчику части арендной платы в рамках настоящего дела. За период с 11.05.2007 по 18.04.2018 расчет арендной платы производился на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 28.01.2004 N 6-П, от 16.04.2008 N 64-П, от 29.03.2016 N 112-П, размер задолженности в указанный период составил 42 871 829 руб. 04 коп. Общество "Маркет Лайн" заявило ходатайство о применении судом срока исковой давности (статьи 195, 196 Гражданского кодекса; далее - Гражданский кодекс). Суд вправе удовлетворить требования истца за последние три года; на 30 дней течение срока давности было приостановлено, ввиду необходимости соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), пункт 3 статьи 202 Гражданского кодекса, пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Пунктом 5 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П, предусмотрено внесение арендной платы за земельный участок равными долями ежеквартально. Поскольку иск подан 30.08.2018 (в 3 квартале) и от указанной даты надлежит отсчитать 30 календарных дней в ретроспективу (в связи с приостановлением течения срока исковой давности), на момент подачи иска требование о взыскании задолженности за период с 11.05.2007 по 2 квартал 2015 года предъявлено за пределами общего срока исковой давности и удовлетворению не подлежит. Требования за период с 3 квартала 2015 года по 18.04.2018 заявлены в пределах срока исковой давности и подлежат разрешению судом. Принимая во внимание уточненные расчеты истца, в которых учтен платеж, произведенный предприятием "Ставпромкомплект" в размере 44 946 руб. 31 коп., в указанный период задолженность составила 11 241 040 руб. 10 коп. В расчетах КУМИ применил площадь земельного участка - 62 945 кв. м, кадастровую стоимость - 77 975 636 руб. 55 коп., базовые размеры (ставки) - 7 %, 5,55 %, которые утверждены в соответствующие периоды. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 (далее - Приказ N 203) и от 27.11.2015 N 1380 (далее - Приказ N 1380). В 2016 году подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом N 1380. Постановление Правительства Ставропольского края 26.12.2018 N 601-п вступило в силу с 01.01.2019 и не распространяется на предшествующие периоды. Основания для применения кадастровой стоимости в размере рыночной, равной 48 644 000 руб., отсутствуют, поскольку решением Ставропольского краевого суда от 06.06.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 13.08.2019, решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 14.11.2018 об определении кадастровой стоимости участка с кадастровым номером 26:16:020201:101 по состоянию на 01.05.2015 признано незаконным. Ссылка ответчика на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон), в обоснование необходимости расчета арендной платы в пределах 1,5 % от кадастровой стоимости, ввиду наличия на земельном участке железнодорожных путей, признана несостоятельной; железнодорожные пути, расположенные на спорном участке, не являются путями общего пользования, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении этого земельного участка документально не подтверждено. Решением Александровского районного суда Ставропольского края от 16.10.2018 по делу N 2-618/2018 в удовлетворении требований комитета о взыскании с Бородина Е.Е. задолженности за пользование спорным земельным участком отказано, в связи с невозможностью проверки правильности расчета площади земельного участка, занятого объектом недвижимости, принадлежащим Бородину Е.Е., с учетом наличия иных объектов, расположенных в границах участка. В спорном случае арендная плата рассчитана исходя из размера всей площади земельного участка. Поскольку требования комитета удовлетворены частично, на основании части 3 статьи 110 Кодекса с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 52 440 рублей, рассчитанная пропорционально удовлетворенным требованиям.
Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал полностью.
В кассационной жалобе общество "Маркет Лайн" просит решение от 29.10.2019 и апелляционное постановление от 05.03.2020 отменить полностью, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
По мнению подателя жалобы, в соответствии с пунктом 8.3 договора аренды земельного участка от 05.09.2001 действие данного договора и начисление арендной платы прекратилось в момент отчуждения первоначальным арендатором ОАО "Невинномысскстрой" по договору купли-продажи от 01.06.2015 обществу "Маркет Лайн", перемены лица в договоре аренды не произошло. Поскольку действие договора аренды от 05.09.2001 прекратилось, суд необоснованно руководствовался положениями статьи 323 Гражданского кодекса и разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума N 73, ошибочно пришел к выводу о солидарной обязанности нескольких собственников объектов недвижимости по внесению арендной платы и принял неправильное решение. Основанием для удовлетворения иска послужили правоотношения, вытекающие из договора аренды от 05.09.2001, тогда как требования истца были основаны на положениях статей 1102, 1105 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении. Применение судами положений главы 34 Гражданского кодекса о договоре аренды, в отсутствие соответствующего требования комитета, повлекло ошибочное применение положений статьи 323 Гражданского кодекса и пункта 25 постановления Пленума N 73. Указанные комитетом предмет и основание иска в ходе судебного разбирательства не изменялись, поэтому, рассмотрев требование с иным основанием и предметом, и не рассмотрев заявленное истцом требование, суд допустил нарушение норм процессуального права. Участвующие в деле лица (ООО "Лагри" и Чачхалия М.Х.) не были извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания 15.10.2019 (день вынесения резолютивной части решения), а само заседание было назначено до истечения 15-дневного срока, предусмотренного частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса. Сообщение о назначении даты и времени судебного заседания на 15.10.2019, 10 часов 20 минут опубликовано судом 12.10.2019 в 13 часов 51 минуту, то есть с нарушением 15-дневного срока, установленного абзацем вторым части 1 статьи 121 Кодекса. Суд первой инстанции неоднократно не рассмотрел ходатайства ответчика о назначении судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, необходимой для определения размера неосновательного обогащения (т. 3, л. д. 175 - 177, т. 11, л. д. 99 - 100). Спорный характер размера неосновательного обогащения требовал определения на местности границ и площади части земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101, фактически используемой обществом "Маркет Лайн", для чего необходимы специальные познания. Поскольку спорный земельный участок ограничен в обороте на основании подпункта 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса, подлежал применению принцип N 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. При расчете размера неосновательного обогащения подлежала применению ставка 1,5 % от кадастровой стоимости участка, а не ставки 7 % и 5,5 %, которые ошибочно применили суды. Соответствующий довод не получил правовой оценки в судах первой и апелляционной инстанций.
Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.
Управлением Росреестра по Ставропольскому краю заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства по кассационной жалобе в отсутствие его представителя. В то же время, в материалах дела не имеется судебного акта о привлечении названного органа к участию в деле, отсутствует упоминание о нем в обжалуемых судебных актах, в связи с чем, указанное ходатайство окружным судом по существу не рассматривается.
В судебном заседании руководитель общества "Маркет Лайн" и представитель ответчика на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, представитель комитета просил жалобу отклонить.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Согласно подпунктам 1 и 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают как из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, так и вследствие неосновательного обогащения. В последнем случае обязательство имеет внедоговорный характер.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).
В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Рассмотрев по существу требования комитета к одному ответчику ООО "Маркет Лайн", суд признал его одним из солидарных должников по арендной плате за пользование земельным участком площадью 69 500 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:101 по договору аренды от 05.09.2001.
Между тем, круг всех солидарных должников по названному договору и размер их обязательств в спорный период с 11.05.2007 по 18.04.2018 суды не определили, к участию в деле в качестве ответчиков таких должников не привлекли, размер обязательств каждого из соарендаторов не установили, в том числе с учетом положений статьи 324 Гражданского кодекса об отсутствии у солидарного должника права выдвигать возражения против требования кредитора, основанные на отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.
В резолютивной части решения от 29.10.2019 отсутствует указание на солидарное взыскание задолженности с общества "Маркет Лайн".
Определением суда первой инстанции от 13.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Карагодин Иван Андреевич, мотивы отсутствия указания на которого в итоговых судебных актах не приведены.
Признавая договор аренды земельного участка от 05.09.2001 действующим в спорный период, суды руководствовались положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса, разъяснениями, сформулированными в пункте 14 постановления Пленума N 11, в пункте 25 постановления Пленума N 73.
Однако в судебных актах не установлен момент перехода права пользования спорным земельным участком к каждому из собственников объектов недвижимости; не установлены части указанного в договоре аренды от 05.09.2001 земельного участка, занятые зданиями, сооружениями, и необходимые для их использования, в пределах которых возможен переход в силу закона права пользования земельным участком от продавца к покупателю недвижимости на тех же условиях; не исследованы условия договоров купли-продажи недвижимости в части перехода прав на земельный участок.
Материалами дела не подтвержден и общий размер земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101, право пользования которым, перешло к новым собственникам объектов недвижимости в соответствии с приведенными в судебных актах правилами и разъяснениями. Не проверено наличие в границах данного участка территории общего пользования, обеспечивающей доступ к находящимся на нем объектам недвижимости, и их использование по назначению каждым из собственников.
Судебные инстанции не установили и не учли при разрешении спора момент погашения регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:101 арендой на основании договора от 05.09.2001, не обосновали сохранение соответствующего обременения после такого погашения.
Сославшись на решение Александровского районного суда Ставропольского края от 16.10.2018 по делу N 2-618/2018 в отношении Бородина Е.Е., суды не обсудили вопрос о возможности рассмотрения по существу арбитражным судом требований комитета к данному лицу, взыскания задолженности к нему с общества "Маркет Лайн" как солидарного должника.
При таких обстоятельствах решение от 29.10.2019 и апелляционное постановление от 05.03.2020 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, части 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 по делу N А63-15967/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий судья Н.С. Мазурова
Судьи В.А. Анциферов
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
