Дата принятия: 30 июля 2020г.
Номер документа: Ф08-3861/2020, А53-27866/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2020 года Дело N А53-27866/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2020 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ОГРН 1026102583726, ИНН 6154005874) - Аскольского С.В. (доверенность от 17.01.2020), от ответчиков: индивидуального предпринимателя Левшина Константина Валерьевича (ОГРНИП 306615434600108, ИНН 615403387000) - Филимонкиной Д.В. (доверенность от 13.06.2017), индивидуального предпринимателя Нови Дмитрия Борисовича (ОГРНИП 316619600084962, ИНН 615407523800) - Филимонкиной Д.В. (доверенность от 22.08.2019), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 по делу N А53-27866/2019, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Левшину К.В. и индивидуальному предпринимателю Нови Д.Б. (далее совместно - предприниматели) о признании недействительным договора аренды от 10.12.2018 N 18-173, снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:223, восстановлении сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 61:58:0001171:176 и 61:58:0001171:175.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды установили, что постановлением администрации города Таганрога от 18.05.2018 N 933 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого путем объединения земельного участка с кадастровым номером: 61:58:0001171:175 и земельного участка с кадастровым номером: 61:58:0001171:176. Объединенному земельному участку присвоен кадастровый номер: 61:58:0001171:223. Нови Д.Б. 27.05.2016 приобрел объект незавершенного строительства (кадастровый номер 61:58:0001171:205), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:176 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Левшин К.В. приобрел 1/10 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 10.07.2017. Комитет (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) 24.08.2018 заключили договор N 18-116, в соответствии с условиями которого арендаторам предоставлен земельный участок площадью 5703 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:223), расположенный по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. Земельный участок предоставлен для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен до 26.01.2019. Комитет (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) 10.12.2018 заключили договор N 18-173, в силу которого ответчикам предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 5703 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:223), расположенный по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. Земельный участок передан для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Срок действия данного договора аренды - 49 лет. Оснований для признания названного договора заключенным с нарушением закона суды не усмотрели, поскольку в установленном порядке факт объединения земельных участков с кадастровыми номерами 61:58:0001171:175 и 61:58:0001171:176 не оспорен. Объектом аренды по договору от 10.12.2018 N 18-173 является новый земельный участок, поэтому установленные законом ограничения для однократного предоставления в аренду без торгов для завершения строительства в данном случае не применяются, что следует из положений подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001171:223 сформирован, в том числе под объектом недвижимости, принадлежащем одному из ответчиков на праве собственности. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства не исключает продолжения строительства, но не влияет на установление возможности предоставления вновь образованного земельного участка. По договору от 10.12.2018 N 173 участок предоставлен для "размещения спортивно-оздоровительного комплекса" на срок 49 лет, что исключает применение ограничений, названных в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы комитета, указал, что строительные работы на спорном земельном участке фактически завершены. Кроме того, в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность. Сведения о совершении действий, которыми ответчики недобросовестно содействовали незаконному предоставлению спорного земельного участка в аренду, отсутствуют. В рамках государственного земельного надзора каких-либо нарушений действующего законодательства за весь период использования ответчиками спорного земельного участка не установлено. Возражений в адрес ответчиков относительно продления арендных отношений не поступало. Позиция о ничтожности договора от 10.12.2018 N 18-173 сформирована комитетом по истечении длительного срока использования ответчиками спорного земельного участка без возражений. Ответчиками вносилась арендная плата за объединенный земельный участок. Комитет принимал исполнение ответчиков по оспариваемому договору. Изложенные обстоятельства исключают возможность удовлетворения искового заявления.
В кассационной жалобе комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление и удовлетворить исковое заявление в полном объеме. Податель жалобы указывает, что условия договоров аренды объединяемых участков в части срока аренды и порядка представления различны, что не соответствует пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001171:176 был ранее предоставлен в аренду по договору от 02.02.2016 N 16-55 ООО "Аквалюкс" для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки 793 кв. м (степень готовности 12%). При заключении спорного договора аренды с предпринимателями в силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса участок подлежал предоставлению на торгах.
В отзыве ответчики указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, а также о завершении на участке строительных работ и готовности к вводу объекта в эксплуатацию.
На основании определения председателя третьего судебного состава от 28.07.2020 в связи с нахождением в трудовом отпуске судья Епифанов В.Е. заменен на судью Анциферова В.А. На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании 30.07.2020 произведено с самого начала.
В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель предпринимателей поддержал доводы отзыва.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 18.02.2016 комитет (арендодатель) и Левшин К.В. (арендатор) заключили договор аренды N 16-68, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 2959 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:175), расположенный по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. Земельный участок предоставлен для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1). Срок аренды установлен сторонами с 25.01.2016 по 24.01.2065 (пункт 2.1; т. 1, л. д. 26 - 34).
Комитет (арендодатель) и Нови Д.Б. (арендатор) 29.08.2016 заключили договор аренды N 16-247, согласно которому арендатору для размещения спортивно-оздоровительного комплекса предоставлен земельный участок площадью 2744 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:176), расположенный по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен по 26.01.2019 (пункт 2.1 договора). В пункте 9.1 договора установлено, что на участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий арендатору на праве собственности (т. 1, л. д. 18 - 25).
Постановлением администрации города Таганрога от 18.05.2018 N 933 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого путем объединения земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:175 с земельным участком с кадастровым номером 61:58:0001171:176. Объединенному земельному участку присвоен кадастровый номер 61:58:0001171:223.
Комитет (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) 24.08.2018 заключили договор N 18-116 о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка площадью 5703 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:223), расположенного по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. Земельный участок передан для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен сторонами до 26.01.2019 (пункт 2.1 договора). В пунктах 9.1 - 9.3 договора указано, что Левшину К.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/10 объекта незавершенного строительства площадью 793 кв. м; Нови Д.Б. на праве общей долевой собственности принадлежит 9/10 объекта незавершенного строительства площадью 793 кв. м; в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171 заключен договор аренды от 29.08.2016 N 16-247 сроком до 26.01.2019 (т. 1, л. д. 35 - 42).
На основании статей 39.6, 39.8 и 39.20 Земельного кодекса комитет (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) 10.12.2018 заключили договор N 18-173, по условиям которого ответчикам предоставлен земельный участок площадью 5703 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:223), расположенный по адресу: город Таганрог, улица Адмирала Крюйса, 2-з. Земельный участок передан для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 2.1 участок предоставлен в аренду на 49 лет. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. В соответствии с пунктами 9.1 - 9.4 договора Левшину К.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/10 объекта незавершенного строительства площадью 793 кв. м; Нови Д.Б. на праве общей долевой собственности принадлежит 9/10 объекта незавершенного строительства площадью 793 кв. м; Левшину К.В. на праве собственности принадлежит здание площадью 1496,8 кв. м; общая площадь строений на участке - 2289,8 кв. м (т. 1, л. д. 12 - 17, 62 - 65).
Комитет, указывая, что в результате объединения участков нарушено правило однократного предоставления участка в аренду без торгов для завершения строительства, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статья 166 Гражданского кодекса определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта второго названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случаи заключения без проведения торгов договора аренды земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства с их собственниками (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).
Названные положения включены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).
Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Как видно из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:176 находился объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ООО "Аква-Люкс" (свидетельство о государственной регистрации права от 17.11.2015).
На основании постановления администрации от 27.01.2016 N 176 с названным юридическим лицом на три года (до 26.01.2019) заключен договор от 02.02.2016 N 16-55 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:176 для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (фактически для завершения строительства объекта).
По договору купли-продажи от 27.02.2016 право собственности на объект незавершенного строительства приобрел Нови Д.Б., с которым в пределах оставшегося срока аренды земельного участка (до 26.01.2019) заключен договор аренды от 29.08.2016 N 16-247 (т. 2, л. д. 43 - 46).
Поскольку объединение земельных участков не исключало необходимости соблюдения ограничений, установленных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка от 24.08.2018 N 18-116 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001171:223 заключен в пределах ранее установленного срока аренды (до 26.01.2019).
Так как договор аренды от 02.02.2016 N 16-55 заключен с ООО "Аквалюкс" после 01.03.2015 фактически для завершения строительства приобретенного названным лицом объекта, договор от 10.12.2018 N 18-173 нарушает ограничения, установленные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Более того, в рассматриваемом случае уполномоченный орган произвел объединение земельных участков с различным режимом предоставления (для строительства и для эксплуатации объекта недвижимости), что не допустимо. Выводы судов о том, что при предоставлении в аренду объединенного участка не требовалось учитывать правило однократного предоставления для завершения строительства, а также о необходимости предварительного оспаривания постановления об объединении участков, являются ошибочными. В то же время приведенные выводы не привели к принятию неправильных судебных актов.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765 сформулирована следующая правовая позиция. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Из представленных в дело доказательств следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0001171:223 находится объект незавершенного строительства площадью 793 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:205), принадлежащий ответчикам на праве общей долевой собственности, а также принадлежащее Левшину К.В. на праве собственности здание площадью 1496,8 кв. м (кадастровый номер 61:58:0001171:199; т. 2, л. д. 62 - 75). Факт нахождения названных объектов на участке подтвержден актом осмотра (т. 2, л. д. 48 - 58). В отношении объединенного земельного участка комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога утвердил градостроительный план (т. 1, л. д. 39 - 59). Объединение земельных участков произведено в связи с обращением председателя комитета (постановление администрации города Таганрога от 18.05.2018 N 993), срок действия в заключенном сторонами после объединения участков договоре аренды от 24.08.2018 N 18-116 определен правильно (в пределах срока действия правомерно заключенного договора - по 26.01.2019), последующая сделка исполнялась сторонами с подтверждением уполномоченными органами муниципального образования возможности строительства на объединенном участке. С учетом изложенного вывод апелляционного суда о наличии оснований для применения положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса с отказом в удовлетворении иска следует признать верным. Доводов о неправильном применении названной нормы кассационная жалоба не содержит.
Суд округа также учитывает наличие на участке объекта ответчиков, требование о продаже которого с публичных торгов (статья 239.1 Гражданского кодекса) в настоящем деле не заявлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения 13.12.2019 и постановления от 19.03.2020 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе комитет освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2020 по делу N А53-27866/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.А. Анциферов
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
