Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: Ф08-2613/2020, А32-40959/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N А32-40959/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2020 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ария-Русь" (ИНН 2312105073, ОГРН 1032307179651) - Пучкова С.С. (доверенность от 26.07.2019), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ария-Русь" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по делу N А32-40959/2019, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Ария-Русь" (далее - общество) о расторжении договора от 10.03.2015 N 4300021366 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14562), а также о возложении на ответчика обязанности вернуть данный участок путем освобождения и подписания акта приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019, исковое заявление удовлетворено. Суды пришли к выводу о том, что арендатор не использовал земельный участок по целевому назначению. Администрация доказала факт существенного нарушения арендатором условий договора, что служит основанием для его расторжения в судебном порядке.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции без предусмотренных законом оснований отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. Данное обстоятельство не позволило ответчику представить доказательства и привести доводы в обоснование своей позиции. Суды не учли, что арендатор использует участок в соответствии с видом его разрешенного использования (вносит арендную плату, приступил к производству работ по согласованию технических условий и подготовки технической документации для получения разрешения на строительство выставочного зала). Администрация отказала арендатору в выдаче разрешения на строительство объекта, а также во внесении изменений в генеральный план города. Действия истца по уклонению от внесения изменений в генеральный план и отказ в выдаче разрешения на строительство препятствуют исполнению арендатором условий договора. Представленный истцом акт осмотра участка от 21.03.2019 N 647 не подтверждает факт нарушения арендатором условий договора аренды, поскольку составлен в одностороннем порядке. Апелляционный суд не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения.
Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Как видно из материалов дела, на основании постановления от 27.02.2015 N 1738 администрация и общество заключили договор от 10.03.2015 N 4300021366, по условиям которого обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 538 кв. м, расположенный по улице Богатырской, 39/5, в поселке Знаменском, кадастровый номер 23:43:0000000:14562. Согласно пункту 1.3 договора участок предоставлен для строительства выставочного зала (объекта розничной торговли) (площадью не более 150 кв.м.).
В силу пункта 4.1.5 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Согласно пункту 3.2.5 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: неиспользование участка в течение трех лет либо использование участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.3 раздела 1 договора; при использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнении обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 4.1.11 - 4.1.14 пункта 4.1 раздела 4 договора; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
В силу пункта 7.3 по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором.
В обоснование довода о нарушении арендатором существенных условий договора администрация представила в материалы дела акты осмотра земельного участка общей площадью 538 кв. м, расположенного по улице Богатырской, 39/5 в поселке Знаменском.
Суды установили, что разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.
Администрация направила ответчику уведомление от 16.04.2019 N 457/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое получено ответчиком 30.04.2019.
Поскольку стороны соответствующее соглашение не подписали, администрация, указывая, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.
В обоснование заявленных требований администрация представила акты осмотра земельного участка, отражающие отсутствие на участке объекта, возведение которого предусмотрено договором (т. 1, л. д. 24 - 27). Довод ответчика о том, что названные акты составлены истцом в одностороннем порядке, рассмотрены апелляционным судом и правомерно отклонены.
Ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих использование участка в целях строительства объекта, суды удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды.
В то же время судебные инстанции не учли следующее.
В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 02.04.2019 N 3352/29 указано, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п.15, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:14562 расположен в зоне транспортной инфраструктуры. Названное обстоятельство исключает возможность размещения объекта на участке (т. 1, л. д. 28).
Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).
Нормы Земельного кодекса запрещают образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур (пункт 1 статьи 85). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85).
Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено, что территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений. Документы территориального планирования являются обязательными для принимающих соответствующие решения органов. Генеральные планы определены как документы долгосрочного территориального планирования, включающие карту функциональных зон (части 1, 3, 11 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18, пункт 4 части 3 статьи 23). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом названных функциональных зон и параметров их планируемого развития (пункт 2 части 1 статьи 34). Зона транспортной инфраструктуры предназначена для размещения сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8 статьи 35).
Предоставление земельного участка за счет территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.
Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на их приватизацию такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).
Законодательством о градостроительной деятельности установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию и долгосрочные ориентиры градостроительного развития территорий. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования его генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).
Поскольку земельный участок на момент его предоставления в аренду обществу располагался в зоне транспортной инфраструктуры, при заключении договора аренды не учтен приоритет генерального плана перед правилами землепользования и застройки, что привело к предоставлению под застройку территории общего пользования.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса заключенный с обществом договор аренды от 10.03.2015 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку совершен вопреки приведенным нормам закона.
Квалификация договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки исключает возможность удовлетворения требования о его расторжении (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
В то же время в порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды общество обязано возвратить земельный участок администрации в состоянии, существовавшем до заключения договора аренды (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).
При таких обстоятельствах решение и апелляционное постановление в части расторжении договора аренды следует отменить, в удовлетворении данного требования администрации отказать. Судебные акты в части возложения на общество обязанности возвратить спорный участок истцу надлежит оставить без изменения.
Доводы общества о нарушении действиями администрации принадлежащих ему прав (выдача градостроительного плана с указанием на невозможность размещения объекта, несение затрат при получении согласований, отказ во внесении изменений в генеральный план, отказ в выдаче разрешения) суд округа отклоняет, поскольку ответчик не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском в самостоятельном порядке.
Нарушений норм процессуального права, названных в части 4 статьи 288 Кодекса, суд округа не установил.
Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 по делу N А32-40959/2019 в части расторжения договора аренды от 10.03.2015 N 4300021366 отменить.
В отмененной части принять по делу новый судебный акт об отказе в иске о расторжении договора от 10.03.2015 N 4300021366 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:14562.
В остальной части судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
