Дата принятия: 11 июня 2020г.
Номер документа: Ф08-2327/2020, А63-8522/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июня 2020 года Дело N А63-8522/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2020 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Мовсисян Людмилы Юриковны (ОГРНИП 318265100127401), ответчика - комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (ОГРН 1022601311281), третьего лица - администрации города-курорта Кисловодска, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мовсисян Л.Ю. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.09.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А63-8522/2019, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Мовсисян Л.Ю. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее - комитет) с исковым заявлением о признании незаконным решения комитета от 19.09.2018 N 224 о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке; признании незаконным отказа комитета от 25.01.2019 N 01.15/156 в заключении дополнительного соглашения к возобновленному договору от 07.10.2013 N 2900 аренды земельного участка площадью 294 кв. м (кадастровый номер 26:34:100132:40); признании договора от 07.10.2013 N 2900 аренды земельного участка площадью 294 кв. м (кадастровый номер 26:34:100132:40), заключенного на основании постановления главы администрации города-курорта Кисловодска от 04.10.2013 N 981 "О предоставлении земельного участка в аренду" под реконструкцию автобусной остановки с магазином, по адресу: г. Кисловодск, пр-кт Победы, автобусная остановка "Маяковского", возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города-курорта Кисловодска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.09.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды пришли к выводу о правомерности оспариваемых решений комитета, а также об отсутствии оснований для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок. Судебные инстанции установили, что во исполнение решения Кисловодского городского суда от 11.05.2017 N 2-15/17 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:010109:70, общей площадью 384,7 кв. м, степенью готовности 82%, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр-кт Победы, снесен, так как признан судом самовольной постройкой, запись в ЕГРН о праве собственности Мовсисян Л.Ю. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:010109:70 погашена. Специалист комитета в ходе осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 26:34:100132:40 установил, что в его границах отсутствуют объекты капитального строительства, участок не огражден, признаков осуществления хозяйственной деятельности не обнаружено (акт осмотра от 06.06.2019). При этом согласно представленному истцом техническому заключению от 01.07.2019, составленному производственным участком "Пятигорский" Южного филиала АО "Ростехинвентраизация - Федеральное БТИ" в рамках исполнения договора от 01.07.2019 N 2369/1907/000130 с Мовсисян Л.Ю., выполнено обследование, в результате которого установлено, что по состоянию на 01.07.2019 по адресу: г. Кисловодск, пр-кт Победы, расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 231,2 кв. м, степенью готовности 15%. При повторном рассмотрении заявления Мовсисян Л.Ю. от 30.09.2016 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:34:100132:40 в аренду на новый срок для продолжения строительства комитет отказал истцу в муниципальной услуге (письмо от 22.01.2018 N 0115/148). Суд апелляционной инстанции установил, что факт уведомления предпринимателя об отказе от договора аренды 07.10.2013 N 2900 подтвержден почтовой квитанцией и копией журнала регистрации исходящей корреспонденции комитета. Суды указали, что в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 данного Кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Комитет на основании решения Кисловодского городского суда от 11.05.2017 N 2-15/17 (о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой) принял решение об отказе от продолжения арендных отношений с предпринимателем, возникших из договора аренды от 07.10.2013 N 2900. Управление Росреестра по Ставропольскому краю погасило запись в ЕГРН о праве аренды Мовсисян Л.Ю. на земельный участок с кадастровым номером 26:34:100132:40. Суд апелляционной инстанции отклонил довод предпринимателя об отсутствии доказательств, подтверждающих факт сноса самовольной постройки. Акт выполненных работ в соответствии с муниципальным контрактом от 30.08.2018 N 79е-п подтверждает факт сноса объекта капитального строительства. В материалах дела также имеется акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:34:100132:40, составленный сотрудниками комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, согласно которому, на указанном земельном участке отсутствует объект капитального строительства. В соответствии с постановлением о возбуждении исполнительного производства от 23.10.2017, вынесенным судебным приставом-исполнителем Кисловодского городского отдела службы судебных приставов, предметом исполнения являлась обязанность Мовсисян Л.Ю. снести за свой счет объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Кисловодск, пр. Победы, кадастровый номер земельного участка 26:34:100132:40. Согласно постановлению от 27.12.2017 исполнительное производство окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа. Довод жалобы о наличии в ЕГРН записи о праве собственности Мовсисян Л.Ю. на объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции отклонил. Вступившим в законную силу судебным актом объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100132:40 и принадлежащий Мовсисян Л.Ю. на праве собственности, признан самовольной постройкой, запись о праве собственности Мовсисян Л.Ю. на указанный объект признана недействительной. На момент рассмотрения комитетом заявления предпринимателя о предоставлении указанного земельного участка в аренду, она уже не являлась правообладателем расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Комитет не участвовал в рассмотрении дела N 2-15/2017 и поэтому не располагал сведениями о том, что запись в ЕГРН о праве собственности Мовсисян Л.Ю. не погашена в ЕГРН до мая 2019 года.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что на момент обращения в комитет (29.12.2018) предприниматель являлся правообладателем объекта незавершенного строительства и обладал правом на заключение договора аренды земельного участка. Выводы судов о прекращении договора аренды земельного участка не основаны на представленных в дело доказательствах. Фактически договорные отношения действовали и после отказа комитета от договора. Уведомления о расторжении договора аренды предприниматель не получала. Информация, отраженная в акте обследования земельного участка от 06.06.2019, не соответствует действительности. Апелляционный суд нарушил нормы процессуального права, приняв от комитета дополнительные документы, которые не были представлены в суд первой инстанции. Ходатайство представителя комитета о приобщении дополнительных документов (их копий) и возражения представителя предпринимателя остались не разрешенными.
Комитет и администрация в отзывах просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать, а также представили в суд заявления о возможности рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Поскольку участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, возражения против рассмотрения жалобы по существу либо ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине невозможности участия в судебном заседании на момент его проведения не поступили, суд округа, руководствуясь частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), рассмотрел кассационную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 25.05.2012 Мовсисян Л.Ю. приобрела у Мовсисян А.В. объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:34:010109:70, право собственности, на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.06.2012 (запись регистрации N 26-26-15/003/2012-864; т. 1, л. д. 22; т. 2, л. д. 40, 41).
Суды указали, что данный объект располагался на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:100132:40, находящемся во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, площадью 294 кв. м, видом разрешенного использования "Под реконструкцию автобусной обстановки с магазином", расположенном по адресу: г. Кисловодск, пр-кт Победы.
Постановлением администрации города-курорта Кисловодска от 04.10.2013 года N 981 земельный участок с кадастровым номером 26:34:100132:40 предоставлен в аренду сроком на 3 года Мовсисян Л.Ю. (т. 1, л. д. 105, 106).
До окончания срока действия договора аренды Мовсисян Л.Ю. обратилась в комитет с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка, в удовлетворении которого решением от 27.10.2016 N 22 отказано.
Решением Кисловодского городского суда от 11.05.2017 удовлетворен иск прокурора города Кисловодска в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования к Мовсисян Л.Ю. Признаны неправомерными действия Мовсисян Л.Ю. по строительству объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:34:100132:40 площадью 294 кв. м и частично за его границами; объект капитального строительства с кадастровым номером 26:34:010109:70 признан самовольной постройкой; на Мовсисян Л.Ю. возложены обязанность снести за свой счет объект капитального строительства; признана недействительной запись о регистрации в ЕГРН права на объект незавершенного строительства, расположенный по просп. Победы; запись в ЕГРН на объект незавершенного строительства погашена.
Данный судебный акт вступил в законную силу.
Решением Кисловодского городского суда от 14.08.2017 N 2а-1653/2017, вступившим в законную силу 20.09.2017, признано незаконным решение комитета от 27.10.2016 N 22 об отказе в предоставлении земельного участка Мовсисян Л.Ю.; на комитет возложена обязанность устранить в полном объеме нарушение прав и свобод Мовсисян Л.Ю. путем рассмотрения заявления истца от 30.06.2016 о продлении договора аренды от 07.10.2013 N 2900 земельного участка с кадастровым номером 26:34:100132:40 в рамках представленных статьей 11 Земельного кодекса полномочий органам местного самоуправления в области земельных отношений (т. 1, л. д. 23 - 28).
Комитет 22.01.2018 в письме N 01-15/148 отказал в продлении договора аренды земельного участка от 07.10.2013 года N 2900.
Решением Кисловодского городского суда от 15.03.2018 N 2-484/2018, вступившим в законную силу 20.04.2018, отказано в удовлетворении исковых требований Мовсисян Л.Ю. о признании договора аренды от 07.10.2013 N 2900 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по тем основаниям, что названный договор возобновлен на неопределенный срок с учетом положений статей 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса до обращения истца в суд.
На основании решения Кисловодского городского суда от 11.05.2017 N 2-15/17, вступившего в законную силу 06.09.2017, в связи с окончанием срока договора аренды от 07.10.2013 N 2900, комитет, со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса и соответствующее уведомление, принял решение от 19.09.2018 N 224 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды с истцом в одностороннем порядке (т. 2, л. д. 12, 13).
Мовсисян Л.Ю. обратилась в комитет с заявлением от 29.12.2018 о заключении дополнительного соглашения к возобновленному договору аренды от 07.10.2013 N 2900 (т. 1, л. д. 40 - 42).
Комитет письмом от 25.01.2019 N 01-15/156 отказал в удовлетворении заявления предпринимателя (т. 1, л. д. 43).
Предприниматель, ссылаясь на наличие права собственности на объект незавершенного строительства и сохранение арендных отношений, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Названные выводы являются верными в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, определяющим обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки могут предоставляться без проведения торгов, в том числе при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, на срок не более трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.
Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлен предпринимателю в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства. Наличие заинтересованности в испрашиваемом земельном участке предприниматель связывает с наличием у него регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на участке.
По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) сама по себе государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не препятствует признанию такого объекта самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой (пункт 30 постановления N 10/22).
В силу приведенных разъяснений, а также положений статьи 39.6 Земельного кодекса и статьи 222 Гражданского кодекса правом на получение земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений).
Вступившим законную силу судебным актом названный объект незавершенного строительства признан самовольным и подлежащим сносу (т. 2, л. д. 20 - 32).
Следовательно, в силу статьи 222 Гражданского кодекса вне зависимости от фактического исполнения данного судебного акта, предприниматель утратил возможность получения спорного участка без реализации предусмотренных законом публичных процедур, что исключает заключение дополнительного соглашения к ранее совершенному сторонами договору аренды. Признание за предпринимателем права аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса означает наделение правом на землю субъекта в обход установленных законом процедур, что недопустимо.
Поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что первоначальная цель предоставления в земельного участка в аренду не достигнута, а собственник участка не желает продолжать арендные правоотношения с истцом (статья 610 Гражданского кодекса), выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска являются верными.
Вопреки доводам кассационной жалобы выводы судебных инстанций соответствуют содержанию представленных в дело доказательств. Нарушение судом апелляционной инстанции порядка разрешения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не привело к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 Кодекса).
С учетом изложенного основания для отмены решения от 02.09.2019 и апелляционного постановления от 22.11.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.09.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А63-8522/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
Н.С. Мазурова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
