Дата принятия: 01 апреля 2022г.
Номер документа: Ф08-1470/2022, А15-4854/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2022 года Дело N А15-4854/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2022 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Немцевой А.С., при участии в судебном заседании от ответчика - потребительского гаражно-строительного кооператива "Металлист" (ИНН 0545014530, ОГРН 1050545003651) - Магомедова Р.А. (доверенность от 05.01.2022), в отсутствие истца - администрации городского округа "город Каспийск" (ИНН 0545011427, ОГРН 1020502132551), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, управления имущественных отношений и градостроительства г. Каспийска, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу потребительского гаражно-строительного кооператива "Металлист" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу N А15-4854/2020, установил следующее.
Администрация городского округа "город Каспийск" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ПГСК "Металлист" (далее - кооператив) о взыскании с ответчика 684 736 рублей 96 копеек, из которых 522 059 рублей 94 копейки долг по договору от 20.11.2017 N 164 аренды земельного участка за период с 20.11.2017 по 30.09.2020, а также 162 677 рублей 02 копейки неустойки за период с 01.04.2018 по 30.09.2020. Истец также просил расторгнуть договор от 20.11.2017 N 164 и возложить на ответчика обязанность передать земельный участок с кадастровым номером 05:48:000043:2601, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, ул. Абдулманапова, по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта.
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021, исковое заявление удовлетворено частично. Суд принял решение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.2017 N 164, с кооператива в пользу истца взысканы 522 059 рублей 32 копейки долга по арендной плате с 20.11.2017 по 30.09.2020 и 162 677 рублей 02 копейки неустойки с 01.04.2018 по 30.09.2020. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды исходили из того, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по заключенному с истцом договору в части внесения платы за пользование земельным участком. Суды заключили, что неоднократное нарушение арендатором сроков внесения платы за пользование земельным участком свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя.
В кассационной жалобе кооператив, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает на необходимость привлечения к участию в деле собственников объектов недвижимости, находящихся в границах спорного участка. Судебные акты в части расторжения договора аренды исключают нормальную эксплуатацию объектов недвижимости, расположенных на спорном участке. Кроме того, истец не привел законных оснований для расторжения договора аренды и не обеспечил соблюдение досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды.
Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.
Заседание арбитражного суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Дагестан (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм процессуального права.
Как видно из материалов дела, управление имущественных отношений администрации городского округа "город Каспийск" (арендодатель) и кооператив (арендатор) 20.11.2017 заключили договор аренды N 164, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6853 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000043:2601, расположенный по адресу: г. Каспийск, ул. Абдулманапова, для использования в целях содержания и обслуживания гаражей, в границах, указанных в кадастровом паспорте. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации.
Согласно пункту 2.1 договор заключен до 06 марта 2063 года. Земельный участок передан кооперативу по акту от 20.11.2017 (т. 1, л. д. 22).
Размер арендной платы за участок составил 233 454 рубля. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункты 3.1 и 3.2 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы установлена ответственность в виде неустойки в размере 0, 15% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Арендодатель направил в адрес кооператива претензию от 17.09.2020 о необходимости погашения долга по арендной плате и уплаты неустойки.
Администрация, указывая, что кооператив ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору аренды обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового заявления в части взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки. Доказательства, позволяющие опровергнуть этот вывод судов, кооператив в суд первой инстанции не представил (статьи 9 и 65 Кодекса).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора не принимается.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец представил в материалы дела претензию от 17.09.2020 N 7-122 (т. 1, л. д. 29 - 32).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
В представленной претензии администрации содержится указание на возможность заявления требования о расторжении договора в судебном порядке в случае невнесения арендных платежей. В суде первой инстанции ответчик не заявлял о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поэтому данный довод не может служить основанием к отмене судебного акта в суде кассационной инстанции (пункт 18 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).
В то же время при рассмотрении по существу требования о расторжении договора аренды земельного участка судебные инстанции не приняли во внимание следующее.
В материалы дела представлены документы, оформляющие предоставление кооперативу земельного участка с 2005 года для обслуживания, в том числе существующих гаражей (т. 1, л. д. 84 - 88, 94 - 100). Распоряжением администрации от 09.08.2017 N 217-р из исходного земельного участка с кадастровым номером 05:48:000043:2238 образованы три земельных участка, в том числе земельный участок площадью 6853 кв. м (кадастровый номер 05:48:000043:2601). В графической части выписки из ЕГРН отражено наличие объектов в границах данного участка (т. 1, л. д. 57). В отношении названного земельного участка с кооперативом заключен договор аренды от 20.11.2017 N 164.
По общему правилу расторжение договора аренды означает устранение договорного основания для владения арендатором земельным участком и влечет его возврат арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса). Поскольку возврат участка не во всех случаях обеспечивается формальным подписанием акта приема-передачи, решение суда о расторжении договора может служить необходимым условием для последующего рассмотрения вопроса об освобождении земельного участка от расположенных на нем построек (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10).
Таким образом, судебный акт о расторжении договора может создать предпосылки для нарушения прав собственников объектов недвижимости на участке, не привлеченных к участию в деле. В целях недопущения принятия судебного акта о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, судам требовалось исследовать совокупность представленных в дело доказательств, установить обстоятельства наличия (отсутствия) на участке объектов недвижимости, не принадлежащих ответчику, обсудить вопрос о привлечении таких лиц к участию в деле.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", наличие последствий, указанных в части 3 статьи 288 Кодекса, оценивается судом кассационной инстанции в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.
Поскольку суды не исследовали и не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, решение от 28.06.2021 и апелляционное постановление от 06.12.2021 в части удовлетворения требования к кооперативу о расторжении договора аренды следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, надлежащим образом оценить доводы ответчика об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения долгосрочного договора аренды, в том числе с учетом доводов арендодателя о существенном характере допущенных арендатором нарушений условий договора, обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле собственников объектов недвижимости на участке (при наличии), после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.
Вопрос о распределении расходов кооператива по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 по делу N А15-4854/2020 в части расторжения договора от 20.11.2017 N 164 отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.А. Анциферов
И.В. Сидорова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
