Дата принятия: 27 февраля 2020г.
Номер документа: Ф08-12961/2019, А32-3374/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2020 года Дело N А32-3374/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - акционерного общества "Санаторий "Золотой колос"" (ИНН 2319004363, ОГРН 1022302834707), ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2019 по делу N А32-3374/2019, установил следующее.
АО "Санаторий "Золотой колос"" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) о возложении на ответчика обязанности заключить дополнительное соглашение от 17.06.2018 к договору от 27.07.2009 N 4900005311 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 86, изложив его пункт 1 в следующей редакции: "1. Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 08.05.2019 N 30/04-19 и составляет 66 578 (шестьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей в год" (уточненные требования).
Иск основан на статьях 421 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 39.7 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован несогласием общества с размером арендной платы, установленной органом местного самоуправления в направленном истцу для подписания проекте договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением от 23.08.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.11.2019, заявленные требования удовлетворены; распределены судебные расходы. Суды, основываясь на результатах судебной экспертизы, установили действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, которая составила 4 438 590 рублей. В соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699) размер годовой платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302017:8 составляет 66 578 рублей.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает на то, что отчет об оценке от 18.06.2018 N 241/18 рыночной стоимости годовой арендной платы выполнен в соответствии с действующим законодательством. Истец не обосновал возможность установления рыночной стоимости земельного участка (путем проведения экспертизы) по цене ниже кадастровой (7 992 992 рубля 61 копейка), минуя процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленную статьей 24.18 Федерального закона от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов; заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, ЗАО "Санаторий "Золотой колос"" (правопреемник - общество; арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 27.07.2009 N 4900005311 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 86.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация направила обществу дополнительное соглашение от 17.07.2018 с новым размером арендной платы, определенным отчетом от 18.06.2018 N 241/18 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, выполненным специалистом по поручению местного самоуправления.
По мнению администрации, с учетом рыночной стоимости земельного участка (9 773 790 рублей) с применением коэффициента 1,5% арендная плата должна составлять 146 606 рублей 85 копеек в год.
Получив от арендодателя дополнительное соглашение, общество направило ему протокол разногласий.
Считая отчет администрации ненадлежащим, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка недостоверной, общество инициировало проведение внесудебного исследования (отчет ООО "Геомаркер" с рыночной стоимостью земельного участка, равной 4 555 тыс. рублей, арендной платой - 68 тыс. рублей в год).
Общество, ссылаясь на то, что досудебный порядок урегулирования спора не привел к его разрешению, обратилось с иском в арбитражный суд.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Исходя из подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 7 постановления N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8 суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Южная консалтинговая группа" Абраменко М.В.
В заключении от 12.04.2019 N 30/04-19 специалист определил рыночную стоимость земельного участка в размере 4 438 590 рублей.
Ответчик и третье лицо выводы, изложенные в указанном экспертном заключении, документально не опровергли, о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовали, поэтому несут соответствующие риски наступления неблагоприятных последствий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Экспертное заключение от 12.04.2019 N 30/04-19 исследовано судами и оценено наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами. Суды не усмотрели оснований для непринятия данного заключения в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка. Заключение судебной экспертизы является полным, не содержит противоречий в выводах эксперта, мотивировано, выводы эксперта обоснованы исследованными обстоятельствами.
Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая результаты судебной экспертизы, которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302017:8 установлена в размере 4 438 590 рублей, в связи с чем ежегодная арендная плата за пользование данным участком составляет 66 578 рублей, суды сделали верный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
Ссылка заявителя на то, что истец не обосновал определение рыночной стоимости земельного участка (путем проведения экспертизы) по цене ниже кадастровой (7 992 992 рубля 61 копейка), минуя процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленную статьей 24.18 Закона N 135-ФЗ, подлежит отклонению. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. При этом постановлением N 1699 при расчете арендной платы за земельные участки предписано руководствоваться их рыночной стоимостью.
Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых решения и постановления либо опровергали выводы судов.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2019 по делу N А32-3374/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Е.Г. Соловьев
Судьи В.А. Анциферов
И.В. Сидорова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
