Дата принятия: 20 февраля 2020г.
Номер документа: Ф08-12688/2019, А32-15545/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2020 года Дело N А32-15545/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Овчарова А.А. (доверенность от 17.09.2019), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Мелодия Здоровья" (ИНН 2311098641, ОГРН 1072311004721), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2019 по делу N А32-15545/2019, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Мелодия Здоровья" (далее - общество) обратилось с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - акционерное общество) с иском об обязании исполнить обязательства по договору аренды помещения от 16.03.2017 N ГК/15204/17 в полном объеме, в том числе по обязательствам подачи электроэнергии. В случае неисполнения решения суда - взыскать с ответчика судебную неустойку.
Требования основаны на положениях статей 308.3, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы тем, что акционерное общество не могло немотивированно в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора аренды от 16.03.2017 N ГК/15204/17. Также ответчик 27.03.2019 неправомерно произвел отключение электроэнергии в арендуемых обществом нежилых помещениях.
Определением от 15.05.2019 принято к производству встречное исковое заявление акционерного общества, в котором последнее просит:
- обязать общество возвратить акционерному обществу недвижимое имущество в том состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором;
- взыскать арендную плату с 20.03.2019 в сумме 119 тыс. рублей с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического его освобождения.
Встречные исковые требования мотивированы тем, что акционерное общество, пользуясь правом, закрепленным условиями пункта 11.4 договора аренды от 16.03.2017 N ГК/15204/17, заблаговременно отказалось от исполнения сделки, однако общество арендуемые помещения не освободило. В связи с этим, в силу положений пункта 10.5 договора ответчик обязан оплачивать повышенный размер арендной платы до возврата имущества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2019 в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объеме, встречный иск удовлетворен. На общество возложена обязанность возвратить акционерному обществу нежилые помещения NN 10, 11, 12, в том состоянии, в котором оно его получило, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором. С общества взыскана арендная плата с 20.03.2019 в сумме 119 тыс. рублей с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического его освобождения.
Суд установил, что 16.03.2017 между акционерным обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N ГК/15204/17. Объект аренды - нежилые помещения по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Шоссейная, 3. Договор вступает в силу и считается заключенным с момента его государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и действует в течение 5 (пяти) лет. Акционерное общество направило обществу уведомление от 21.01.2019 о расторжении в одностороннем порядке договора N ГК/15204/17. Акционерное общество 25.02.2019 направило обществу повторное уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора от 16.03.2017 N ГК/15204/17 с напоминанием о необходимости освободить в срок 10.03.2019 помещения и предупреждением о том, что арендодатель вправе в одностороннем порядке, в случае неявки в указанную дату законного представителя ответчика, составить акт возврата объекта в одностороннем порядке. Общество отказало в расторжении договора аренды N ГК/15204/17, освобождении и передаче помещений. Общество ссылается на то, что акционерное общество отключило электроэнергию в арендуемых помещениях, в связи с чем невозможно использовать их по назначению. Общество направило акционерному обществу претензионное письмо с требованием о подключении электроэнергии. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения сторон с исками в арбитражный суд. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 450.1, 606, 622 Гражданского кодекса. Согласно пункту 11.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора по причинам, не указанным в пункте 11.3 настоящего договора, уведомив об этом арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего договора. Арендодатель заблаговременно уведомил арендатора о своем отказе от исполнения договора. Акционерным обществом соблюден порядок одностороннего отказа от исполнения сделки, предусмотренный условиями договора аренды, который в связи с этим обстоятельства прекращен 10.03.2019. Общество после прекращения договора аренды не освободило помещения, поэтому за ним сохраняется обязанность по внесению арендных платежей с учетом повышающего коэффициента, установленного пунктом 10.5 договора. С учетом изложенного, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2019 решение от 10.07.2019 отменено в части. В удовлетворении первоначального иска общества отказано, встречный иск удовлетворен частично. Суд обязал общество возвратить акционерному обществу арендуемые нежилые помещения NN 10, 11, 12, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Суд апелляционной инстанции установил, что общество уведомлялось о волеизъявлении акционерного общества об одностороннем отказе от исполнения договора 22.01.2019. Следовательно, в силу пункта 11.4 договора арендное обязательство прекратилось правомерным односторонним отказом арендодателя от исполнения сделки 22.02.2019. Ввиду того, что общество обязанность по возврату имущества не исполнило, акционерное общество правомерно потребовало от ответчика по встречному иску исполнения данной обязанности в судебном порядке. Вместе с тем, 27.03.2019 акционерное общество произвело отключение электроэнергии в нежилых помещениях, выступавших объектом аренды. Отключение электроэнергии привело к тому, что общество утратило возможность использовать арендуемое имущество по целевому назначению - для размещения и функционирования аптечного пункта, о чем арендодатель, не мог не знать. С учетом положений статьи 328 Гражданского кодекса, акционерное общество вправе получить арендную плату за период с 01.03.2019 по 26.03.2019 в размере 142 032 рублей 26 копеек. Следовательно, акционерное общество как лицо, не обеспечившее надлежащее пользование обществом нежилыми помещениями в период после 26.03.2019, не вправе взыскивать с него арендные платежи со ссылкой на нормы статьи 622 Гражданского кодекса. Обществом в материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов, составленный по состоянию на 30.06.2019, достоверность которого акционерным обществом не оспорена. Из данного акта сверки следует, что по состоянию на 01.03.2019 в распоряжении акционерного общества имелись денежные средства общества в размере 101 767 рублей 63 копеек. В марте 2019 года общество внесло арендный платеж в части базовой оплаты в размере 119 тыс. рублей. Таким образом, размер базовой платы в сумме 142 032 рублей 26 копеек за период с 01.03.2019 по 26.03.2019, на которую правомерно могло претендовать акционерное общество, арендатором был покрыт. В этой связи требование арендодателя о взыскании арендной платы с учетом повышенного коэффициента удовлетворению не подлежит. Судебные расходы перераспределены между сторонами с учетом результатов разрешения спора по правилам статьи 110 Кодекса.
Акционерное общество обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, оставить в силе в этой части решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Арендатор должен был освободить арендуемые помещения с 20.03.2019, однако обязательства арендатора перед арендодателем в части освобождения и возврата арендуемых помещений не исполнены. Отказ арендатора от освобождения помещений в установленные договором сроки, нарушил права и законные интересы арендодателя, так как не позволили арендодателю использовать указанные помещения по своему усмотрению. В целях предотвращения проблемных ситуаций по своевременному возврату арендованных помещений, сторонами согласован пункт 10.5 договора, которым в случае неосвобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные пунктом 5.5 договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического освобождения помещения. Отключение арендодателем электроэнергии применено к ответчику после отказа арендодателя от договора в качестве меры ответственности арендатора, с целью побуждения своевременно освободить помещение и произвести его возврат арендодателю. Отсутствие расчета суммы по взысканию (законных) процентов, неустойки, подлежащих начислению на сумму задолженности по день фактического исполнения, не является основанием для отказа в удовлетворении данного требования, поскольку имеется механизм для расчета конечной суммы.
От общества отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель акционерного общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя акционерного общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 16.03.2017 между акционерным обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ГК/15204/17. По условиям договора акционерное общество передало обществу в аренду нежилые помещения NN 10-12 общей площадью 65,3 кв. м., расположенные на 1-м этаже здания супермаркета "Адамант", находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Шоссейная, 3, для целей размещения в них аптечного пункта (пункты 2.1, 2.4 договора). Согласно пункту 3.1 договора сделка вступает в силу и считается заключенной с момента государственной регистрации договора аренды в ЕГРН и действует в течение 5 лет.
Разделом 4 договора стороны установили порядок расчетов по договору. Арендатор в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия помещения для коммерческой деятельности по настоящему договору при условии, что дата открытия наступит ранее указанных 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора, выплатить арендодателю гарантийный платеж в размере 114 700 рублей, в том числе НДС. Гарантийный платеж удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора без начисления на него каких-либо процентов. Если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему договору, или является виновником повреждений занимаемого им помещения, других помещений в здании или прилегающей к нему территории, любым другим образом причиняет убытки или потери арендодателю, либо не исполняет иные свои обязательства перед арендодателем, то арендодатель вправе без предварительного согласия, но с последующим уведомлением арендатора, удержать из суммы гарантийного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора. В таком случае арендодателем арендатору в течение 5 календарных дней с момента удержания направляется письменное уведомление о произведенном удержании с приложением расчета удержанных сумм. В случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, гарантийный платеж засчитывается в счет оплаты базовой арендной платы за последний месяц срока договора аренды (пункты 4.1, 4.2, 4.4 договора). Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из: базовой арендной платы; переменной арендной платы, которая определяется как сумма потребленных арендатором коммунальных услуг за оплачиваемый месяц. Базовая арендная плата в месяц составляет 114 700 рублей, в том числе НДС.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор, в том числе, обязался в течение 10 календарных дней после истечения срока аренды или прекращения настоящего договора по иным основаниям (срок освобождения) освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального износа со всеми произведенными неотделимыми улучшениями. В пункте 10.5 договора стороны установили, что в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные пунктом 5.5 настоящего договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического освобождения помещения.
В разделе 11 договора стороны определили основания и порядок изменения и расторжения договора. В пункте 11.4 договора закреплено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора по причинам, не указанным в пункте 11.3 настоящего договора, уведомив об этом арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
20 декабря 2018 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 15204/17-2 к договору аренды от 16.03.2017 N ГК/15204/17, которым с 01.01.2019 размер гарантийного платежа и ежемесячной арендной платы определен в размере 119 тыс. рублей.
Акционерное общество 22.01.2019 вручило представителю общества уведомление N 22-17/19 о расторжении в одностороннем порядке договора аренды. В данном уведомлении арендодатель, ссылаясь на положения пункта 11.4 договора, указал, что 21.02.2019 является последним днем действия договора, в связи с чем в срок до 10.03.2019 просил освободить арендуемые нежилые помещения.
Акционерное общество 25.02.2019 направило обществу повторное уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора N ГК/15204/17 с напоминанием о необходимости освободить в срок 10.03.2019 объект аренды, а также предупредило, что арендодатель вправе в одностороннем порядке, в случае неявки в указанную дату представителя арендатора, составить акт возврата объекта в одностороннем порядке.
В ответном письме общество не согласилось с позицией акционерного общества о наличии у арендодателя права на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора, поэтому отказалось от освобождения арендуемых помещений.
27 марта 2019 года сотрудниками общества составлен акт отключения арендодателем электроэнергии в арендуемых помещениях.
29 марта 2019 года общество направило акционерному обществу претензионные письма, в которых сообщило о том, что с 27.03.2019 арендодателем была отключена электроэнергия в арендуемых помещениях. Невозможность использования помещений по назначению является препятствием к осуществлению нормальной деятельности арендатора. В связи с этим, общество потребовало восстановить электроснабжение нежилых помещений. Данные письма получены акционерным обществом 31.03.2019 и 02.04.2019.
Ссылаясь на то, что акционерное общество не имело права в одностороннем порядке заявлять отказ от исполнения договора аренды и неправомерно отключило арендуемые помещения от энергоснабжения, которое так и не было восстановлено, общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Акционерное общество, в свою очередь, обратилось со встречным иском, в котором просило обязать общество возвратить недвижимое имущество, а также взыскать арендную плату с 20.03.2019 в сумме 119 тыс. рублей с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического его освобождения.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
По правилам статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о том, что акционерным обществом соблюден порядок одностороннего отказа от исполнения сделки, предусмотренный условиями договора аренды, который прекращен 10.03.2019. Поэтому н обществу лежит обязанность по возврату арендуемых помещений. С учетом изложенного, в удовлетворении первоначального иска общества отказано. Судебные акты в указанной части требований не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией в соответствующей части не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу приведенных норм и разъяснений, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил, что электроснабжение спорных нежилых помещений не осуществлялось с 27.03.2019 (не возобновлено до настоящего времени). Поэтому апелляционный суд признал за акционерным обществом право на получение арендной платы только за период с 01.03.2019 по 26.03.2019 (в размере 142 032 рублей 26 копеек). Материалы дела подтверждают, что размер базовой платы (с учетом пункта 10.5 договора) в указанной сумме, на которую мог претендовать арендодатель, покрыт арендатором в полном объеме. В этой связи в удовлетворении встречного иска о взыскании задолженности по арендной плате суд апелляционной инстанции отказал.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод акционерного общества о наличии оснований для взыскания с общества арендной платы, увеличенной в соответствии с пунктом 10.5 договора, исследовался апелляционным судом и обоснованно отклонен с учетом норм статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса, а также условий договора аренды. В пункте 10.5 договора стороны предусмотрели, что в случае не освобождения арендатором занимаемого помещения полностью или частично в сроки, предусмотренные пунктом 5.5, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату с коэффициентом 1,5 за каждый день пользования помещением по день фактического его освобождения. Освобождение общества от обязанности внесения арендной платы арендодателю, не обеспечившему надлежащее пользование нежилыми помещениями, не позволяет увеличить ее на данный коэффициент. Ссылка на то, что отключением энергоснабжения арендодатель в порядке самозащиты стремился понудить освободить помещения, несостоятельна, так как имущественные интересы акционерного общества защищены положениями пункта 10.5 договора, устанавливающими повышенный размер арендной платы при необоснованном не освобождении арендатором помещений после прекращения арендных отношений.
По существу доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию апелляционного суда с выводами суда апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм гражданского законодательства, что не может служить основанием для отмены судебного акта. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Государственная пошлина уплачена в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 14.11.2019 N 633723).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2019 по делу N А32-15545/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи И.В. Сидорова
Е.Г. Соловьев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
