Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 сентября 2020 года №Ф08-10992/2018, А32-18205/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 сентября 2020 года Дело N А32-18205/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2020 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Таракановской Н.С. (доверенность от 26.03.2020), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Марго"" (ИНН 2318030032, ОГРН 1042310483500) - Энокян Н.Э. (доверенность от 03.09.2020), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерного общества "Газпром газораспределение Краснодар" - Куюмчан С.Р. (доверенность от 23.12.2019), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу N А32-18205/2017, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Марго"" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать с общества в пользу департамента 5 204 370 рублей 51 копейку долга по арендной плате по договору от 26.11.2010 N 0000002280 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 и 1 290 343 рубля 89 копеек неустойки с 16.02.2016 по 14.04.2017;
- расторгнуть договор аренды от 26.11.2010 N 0000002280, заключенный департаментом и обществом;
- возложить на ответчика обязанность в десятидневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить арендодателю (департаменту) земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок N 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги) путем подписания акта приема-передачи;
- взыскать с общества в пользу департамента судебную неустойку в размере 100 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891.
Исковое заявление департамента принято судом к производству определением от 29.05.2017 в рамках дела N А32-18205/2017.
Общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту, в котором просило уменьшить арендную плату по договору аренды от 26.11.2010 N 0000002280 пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40% с 06.06.2013 до окончания срока действия данного договора аренды (26.11.2059), с учетом периодов и размера, указанных в заявлении общества об уточнении исковых требований.
Иск общества принят судом к производству определением от 29.06.2017 в рамках дела N А32-24848/2017.
Определением суда первой инстанции от 06.02.2018 дела N А32-18205/2017 и N А32-24848/2017 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-18205/2017.
Решением от 27.07.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018, приняты и удовлетворены уточненные требования общества. В удовлетворении искового заявления департамента отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 решение от 27.07.2018 и апелляционное постановление от 12.10.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Арбитражный суд округа указал на необходимость установления обстоятельств появления на спорном участке инженерных сетей и сооружений, с наличием которых ответчик связывает утрату возможности использования 8000 кв. м площади земельного участка, а также привлечения к участию в деле лиц, осуществивших их размещение на участке. Суды не раскрыли мотивы, по которым возложили на арендодателя вину за несоответствие фактически расположенных на спорном участке инженерных сетей (с границами их охранных зон) и зарегистрированных в ЕГРН сервитутов (ограничений).
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Газпром межрегионгаз" и АО "Газпром газораспределение Краснодар".
Определением суда первой инстанции от 03.02.2020 удовлетворено ходатайство общества об отказе от исковых требований к департаменту (т. 8, л. д. 114, 115, 130 - 132).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, принят отказ департамента в части взыскания с общества неустойки, в указанной части производство по делу прекращено. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для расторжения спорного договора аренды, поскольку долг по арендной плате и неустойка погашены обществом в полном объеме. При рассмотрении заявленных департаментом требований суды учитывали длительность арендных отношений сторон и отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении спорного договора.
В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивировано ненадлежащим исполнением обществом обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-11468/2013, А32-41466/2014 и А32-23118/2016. В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым для арендодателя невыгодно и нецелесообразно. Департамент направлял обществу претензию с предупреждением о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предложением о расторжении договора. Отсутствие задолженности по арендной плате не имеет существенного значения, поскольку после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить требование о расторжении договора аренды.
В отзыве, представленном в судебном заседании суда кассационной инстанции, общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель департамента на удовлетворении жалобы настаивал, представитель общества полагал, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Представитель третьего лица предоставил суду пояснения относительно обстоятельств рассматриваемого спора.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 26.11.2010 на основании распоряжений главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30.10.2008 N 877-р "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Марго" места размещения многофункционального комплекса в городе Сочи" и от 15.10.2010 N 1028-р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Марго" земельного участка для строительства многофункционального комплекса в городе Сочи", департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 0000002280 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 22 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402048:891), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок N 1 (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги). Земельный участок предоставлен для строительства многофункционального комплекса. Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.02.2011 (т. 1, л. д. 35 - 41, 42 - 43, 46, 61 - 62).
В договоре аренды указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402048:891 передан арендатору со дня государственной регистрации договора без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.3), фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (пункт 1.2), неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы (пункт 2.6). Срок действия договора установлен до 26.11.2059 года (пункт 7.2). Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора (пункт 4.1.1), своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем (пункт 4.1.2), использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 (пункт 4.1.6).
Арендатор имеет право в соответствии с законодательством требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендодатель создает препятствия в использовании земельного участка, предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал в момент заключения договора (пункт 4.2.5).
В пункте 4.3.3 договора аренды от 26.11.2010 установлен запрет арендатору нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Согласно пунктам 9.1 и 9.2 договора аренды от 26.11.2010 изменения и дополнения условий договора оформляются сторонами в письменной форме путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения, в случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном раздело 6 договора.
Арендодатель имеет право принимать решение о досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, одним из которых названо невнесение арендной платы в течение одного квартала (пункт 3.2.4).
В пункте 11.1 стороны подтвердили и гарантировали, что на день подписания договора отсутствуют известные им обстоятельства какого-либо рода, которые могут послужить основанием для расторжения договора.
Нарушение обществом (арендатором) обязательств в части внесения арендной платы послужило основанием для предъявления департаментом искового заявления в арбитражный суд.
Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) разъяснил отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, устранив нарушения и недостатки, допущенные при первоначальном рассмотрении дела, приняв во внимание выводы и указания окружного суда, изложенные в постановлении от 05.02.2019, с учетом отказа общества от исковых требований в полном объеме и частичного отказа департамента от требований о взыскании долга и неустойки, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований департамента о расторжении договора аренды, а также о возврате участка и взыскании неустойки за неисполнение судебного акта. Суды установили, что ответчик задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме после обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском. Данное обстоятельство подтверждено представленными в материалы дела платежными поручениями. Допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции не усмотрели достаточных оснований для удовлетворения требования департамента о расторжении долгосрочного договора аренды от 26.11.2010 N 0000002280.
Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды судом округа не принимаются. Выводы судебных инстанций о том, что в данном случае допущенные арендатором нарушения не влекут за собой расторжение договора аренды, соответствуют положениям статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11. Суды правомерно исходили из того, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Арендатор погасил долг и неустойку (в том числе взысканные в рамках иных дел) в полном объеме (т. 7, л. д. 102 - 107; т. 8, л. д. 134 - 137). Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что между сторонами имелся спор относительно препятствий в использовании части участка и о снижении размера арендной платы. Обстоятельства, свидетельствующие о нахождении на участке объектов энергоснабжения, принадлежащих третьим лицам, подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 3, л. д. 75 - 103; т. 7, л. д. 93 - 98; т. 8, л. д. 90 - 96). Распоряжениями главы администрации Краснодарского края в отношении частей участка вводились ограничения в использовании до 20.03.2017 и 11.04.2018 (т. 3, л. д. 28 - 30). Общество принимает меры к переносу за свой счет объектов энергоснабжения за границы предоставленного ему земельного участка (т. 8, л. д. 40, 41, 63 - 65, 83 - 89), осуществляет иные мероприятия, направленные на создание условий для использования участка в соответствии с условиями договора аренды (т. 8, л. д. 72 - 77, 107 - 111).
Несогласие заявителя кассационной жалобы с содержащейся в оспариваемых судебных актах оценкой доказательств не является основанием для их отмены, поскольку доводы департамента не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального или процессуального права, а также о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам данного дела.
С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 283 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу N А32-18205/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.Е. Епифанов
И.В. Сидорова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка