Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 октября 2020 года №Ф07-8186/2020, А56-6037/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 октября 2020 года Дело N А56-6037/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" Ованесяна И.Г. (доверенность от 01.06.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 30.12.2019 N 96687-42), от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Билык Т.Е. (доверенность от 30.12.2019 N 00059-ВВ), от Православной местной религиозной организации "Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа" Кабицкой С.Ю. (доверенность от 06.10.2020),
рассмотрев 07.10.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу N А56-6037/2019,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос", адрес: 192171, Санкт-Петербург, Варфоломеевская ул., д. 6, лит. А, пом. 2-Н, оф. 3, ОГРН 5067847467507, ИНН 7805410676 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в уведомлении от 29.10.2018 N 78/078/206/2017-358,359,360,361, выданном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности Общества в отношении объектов незавершенного строительства. В целях восстановления нарушенного прав заявитель просил обязать Управление Росреестра зарегистрировать его право собственности на объекты: здание ФОКа площадью 284,7 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:13; здание часовни площадью 56,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:12; здание хоз.постройки площадью 51,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:11; здание дачи площадью 373,6 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:14.
Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП), Служба государственного контроля и экспертизы Санкт-Петербурга, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7841492353, Православная местная религиозная организация "Приход храма страстотерпца царевича Алексия г. Петергофа", адрес: 198510, Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Чайковского, д. 13, ОГРН 1157800003327, ИНН 7819030829 (далее - Религиозная организация).
Решением суда от 19.11.2019 заявление Общества удовлетворено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2020 данное решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам, просит постановление отменить и оставить в силе решение от 19.11.2019.
Податель жалобы ссылается на ошибочность выводов судов о необходимости получения согласия Комитета на государственную регистрацию права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, возведенные на арендуемом земельном участке; считает, что выводы суда о несоответствии параметров возведенных объектов документации по планировке территории и о неисполнении Обществом обязательств по договору аренды, расторгнутому вступившим в законную силу решением суда, не соответствуют фактическим обстоятельствам; считает необоснованным выводы апелляционного суда об отсутствии у объектов незавершенного строительства признаков капитальности и неразрывной связи с землей.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит отказать в ее удовлетворении и оставить апелляционное постановление без изменения.
В судебном заседании представители Общества и Религиозной организации настаивали на удовлетворении кассационной жалобы, а представители Управления Росреестра и Комитета возражали против ее удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2011 N 852 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 67 381 кв.м с кадастровым номером 78:40:19101:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Нижняя дорога, уч. 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Чайковского).
Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс) в рамках проведения работ по регенерации историко-градостроительной среды.
В пункте 3.1 договора установлено, что строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей (физкультурно-оздоровительный комплекс) осуществляется общей площадью не более 7 071,9 кв.м.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.09.2011.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.08.2011.
Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап - начало строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды в течение 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.06.2012; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание этапа - окончание строительства объекта в рамках проведения работ по генерации историко-градостроительной среды, получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в течение 26 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 28.09.2013 (пункт 5.2.2 договора).
В силу пункта 6.4 договора арендатор вправе с согласия арендодателя передать права и обязанности по договору в залог, последующий залог, передать права и обязанности по договору иному лицу, зарегистрировать права на объект незавершенного строительства.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1262 утвержден проект планировки с проектом межевания территории, в состав которого входит арендуемый Обществом земельный участок (далее - Постановление N 1262). Этим же постановлением утверждено Положение о размещении объектов капитального строительства, характеристиках планируемого развития территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
В соответствии с указанным проектом планировки территории на спорном земельном участке запланировано размещение физкультурно-оздоровительного комплекса, а именно, крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей предельной площадью 9 000 кв.м.
В рамках дел N А56-142324/2014, А56-79267/2014, А56-20639/2015, А56-66101/2015 А56-122415/20018 удовлетворены требования Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и пеням за просрочку платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.12.2014 по делу N А56-14324/2014 установлено, что нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, нарушение сроков обеспечения подключения к сетям инженерно-технического обеспечения было обусловлено действиями самого Общества, выразившихся в том числе в несвоевременном направлении договоров, изменении запрашиваемой мощности, несвоевременному началу работ по проектированию.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу N А56-79267/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.12.2017, с Общества в пользу Комитета взыскано 3 951 548 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате, 404 319 руб. 89 коп. неустойки за просрочку оплаты и 100 000 руб. неустойки за нарушение срока реализации инвестиционного проекта.
Этим же решением расторгнут договор аренды от 12.08.2011 и Общество выселено с земельного участка, а также отказано в удовлетворении остальной части иска Комитета и Обществу - в удовлетворении встречного иска об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении срока аренды и размере арендной платы.
Определением Верховного Суда от 02.04.2018 Комитету отказано в передаче кассационной жалобы на судебные акты по делу N А56-79267/2014 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями от 28.12.2017 о государственной регистрации его права собственности на незавершенные строительством объекты, возведенные на арендуемом по договору от 12.08.2011 земельном участке, а именно: здание ФОКа площадью 284,7 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:13; здание часовни площадью 56,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:12; здание хоз.постройки площадью 51,2 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:11; здание дачи площадью 373,6 кв.м с кадастровым номером 78:40:0019101:14.
Управление Росреестра в своем уведомлении от 18.01.2018 N 78/078/206/2017-358,359,360,361 сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты, сославшись на непредставление действующего договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 N 16-ЗСК000088 и документов, свидетельствующих о получении в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды согласия Комитета на регистрацию арендатором права собственности на объекты. Срок устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, был продлен до 15.10.2018 по заявлению Общества.
Управление Росреестра, сославшись на части 1, 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и на отсутствие согласия Комитета, предусмотренного пунктом 6.4 договора аренды от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088, на регистрацию права собственности Общества на возведенные объекты незавершенного строительства, направило в адрес заявителя уведомление о т 29.10.2017 об отказе в государственной регистрации права собственности в отношении заявленных объектов в связи с непредставлением документов, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации.
Общество, считая данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьей 40 Закона N 218-ФЗ, статьями 130, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также разъяснениями, данными в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", признал, что расторжение договора аренды земельного участка решением от 02.02.2017 по делу N А56-79267/2014 не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, возведенные в период его действия. В связи с этим суд удовлетворил требования в полном объеме.
Апелляционный суд не согласился с данными выводами суда, отменил решение от 19.11.2019 и принял новый судебный акт, которым отказал в удовлетворении требований заявителя. При этом суд исходил из следующего: договор аренды земельного участка расторгнут решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2017 по делу N А56-79267/2014; в период действия данного договора Общество ненадлежащим образом исполняло свои обязанности, а предусмотренный договором объект - физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью не более 7 071,9 кв.м на арендуемом участке не создан; заявленные к регистрации незавершенные строительством объекты в виде здания часовни, дачи не относятся к видам объектов, которые должны быть построены на спорном участке и которые могут быть размещены в соответствии с градостроительной документацией по планировке территории и установленными видами разрешенного использования; Общество не представило и не получило в установленном порядке предусмотренное пунктом 6.4 договора аренды согласие Комитета на государственную регистрацию права собственности на незавершенные строительством объект.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу судебного акта в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.
В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь приобретается лицом, осуществившее ее создание с соблюдением закона и иных правовых актов.
В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.
Основания для приостановления осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав по решению государственной регистрации перечислены в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.
В частности, согласно пункту 5 части 1 названной статьи такие действия могут быть приостановлены, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 этой статьи.
Согласно части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции установил следующее: договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088, на основании которого Общество осуществляло строительство, был расторгнут решением суда от 02.02.2017 по делу N А56-79267/2014 с момента вступления в законную силу апелляционного постановления от 29.08.2017; Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты 28.12.2017, то есть после расторжения указанного договора; в силу прямого указания пункта 6.4 договора аренды от 12.08.2011 N 16/ЗКС-000088 Общество вправе зарегистрировать права на объект незавершенного строительства только с согласия арендодателя, однако Комитет не выдавал Обществу такого согласия; в соответствии с утвержденным Постановлением N 1262 проектом планировки территории на участке запланировано размещение физкультурно-оздоровительного комплекса, а именно, крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей предельной площадью 9000 кв.м, а строительство других объектов недвижимости, в том числе часовни, дачи или хозяйственной постройки не предусмотрено.
С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации права собственности Общества на объекты незавершенного строительства, возведенные на земельном участке с нарушением условий договора аренды и положений проекта планировки территории с проектом межевания, утвержденного Постановлением N 1262.
Отказывая в удовлетворении заявления, апелляционный суд правомерно исходил из того, что для приобретения прав на недвижимое имущество, создаваемое на предоставленном по договору участке, Общество обязано исполнить обязательства, установленные договором, а также осуществить создание объектов без нарушения требований законодательства.
Между тем Обществом соответствующие обязательства не исполнены, в том числе и обязательства по внесению арендной платы за предоставленный участок. Как установлено судом, имеющаяся задолженность по арендной плате и неустойке по договору до даты его расторжения Обществом до настоящего времени не оплачена, обязательства по внесению арендной платы в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ после расторжения договора Обществом также не исполняются.
При таком положении апелляционный суд правомерно применил положения статьи 328 ГК РФ о недопустимости требования по суду исполнения лицом, не предоставившим причитающегося с него по обязательству другой стороне.
Поскольку суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал спорные правоотношения, установил все фактические обстоятельства и оценил доказательства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы Общества.
Вопреки доводам подателя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости получения согласия Комитета как представителя собственника Участка на государственную регистрацию права собственности Общества на объект незавершенного строительства, поскольку данное требование прямо предусмотрено пунктом 6.4 договора, который не был оспорен в период действия договора.
Ссылки Общества на ошибочность выводов суда о несоответствии параметров возведенных объектов документации по планировке территории и о неисполнении арендатором обязательств по договору аренды отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные, несоответствующие установленным апелляционным судом фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы подателя жалобы на необоснованность указания апелляционного суда на отсутствие у объектов незавершенного строительства признаков капитальности и неразрывной связи с землей также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они противоречат имеющимся в деле письмам КГИОП, ГУП ГУИОН и документам технической инвентаризации объектов.
Несогласие Общества с выводами суда апелляционной инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не являются основанием для отмены апелляционного постановления судом кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд апелляционной инстанции установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу N А56-6037/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Гарос" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г. Преснецова
Судьи
Г.М. Рудницкий
И.В. Сергеева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка