Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: Ф07-2456/2020, А66-11171/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N А66-11171/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,
рассмотрев 27.05.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 30.10.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу N А66-11171/2019,
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дуэт", адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 6, ОГРН 1036900037778, ИНН 6901029849 (далее - Общество), о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2016 N 36 и выселении из нежилого помещения XXI площадью 294,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400078:219, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 6.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 24, ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320 (далее - Министерство).
Решением суда от 30.10.2019 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и доказательствам, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований.
Податель жалобы считает ошибочными выводы судов об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора; указывает на неправильную оценку фактических обстоятельств; полагает, что ответчик произвел перепланировку помещения, что нарушает пункт 3.1.4 договора и что свидетельствует о необеспечении сохранности предмета продажи и залога до исполнения всех обязанностей.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.
Лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Учитывая рекомендации, данные в совместном постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 08.04.2020 N 821 "О приостановлении личного приема граждан в судах", а также принимая во внимание, что участие сторон при рассмотрении кассационной жалобы не является обязательным и надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная инстанция считает возможным рассмотреть в настоящем судебном заседании кассационную жалобу по существу без участия указанных лиц в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках реализации преимущественного права арендатора, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" между Департаментом (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор от 22.06.2016 N 36 купли-продажи (с условием о рассрочке) нежилого помещения XXI площадью 294,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0400078:219, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 6.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 29.01.2017 по делу N А66-11572/2016 были урегулированы разногласия, возникшие при заключении данного договора, в том числе установлена стоимость продажи помещения в размере 18 255 770 руб. и утвержден график оплаты в рассрочку сроком на 5 лет.
Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 28.03.2017.
Переход права собственности к покупателю на объект недвижимости зарегистрирован 18.04.2017 в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3.1.4 договора покупатель обязан обеспечивать сохранность нежилого помещения, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, до момента исполнения покупателем обязательств по настоящему договору.
Согласно пункту 3.1.5 договора покупатель обязан немедленно уведомлять продавца о возникновении угрозы утраты или повреждения нежилого помещения до момента исполнения покупателем обязательств по настоящему договору.
Помимо этого договором предусмотрена обязанность Общества заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на оказание коммунальных услуг (пункт 3.1 6 договора) и застраховать за свой счет нежилое помещение в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу продавца в течение месяца с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, а копию договора страхования - представить продавцу в течение десяти дней с момента заключения (пункт 3.1.8 договора).
В пункте 7.1 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральным законом.
Департамент 04.06.2019 провел проверку технического состояния нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0400078:219, в ходе которой установил, что помещение находится в хорошем техническом состоянии, оно используется для размещения кафе, планировка помещения не соответствует техническому паспорту: произведен частичный демонтаж межкомнатных перегородок с дверными блоками, установлены новые перегородки, заложен в стене дверной проем, в другой стене установлен новый дверной блок,
По результатам проверки составлен акт от 04.06.2019 и направлено в адрес Общества уведомление от 04.06.2019 N 30/2807-и, в котором Департамент предложил в течение 1 рабочего дня с даты вручения уведомления предоставить копии договоров с ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг и копию договора страхования нежилого помещения в подтверждение исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.6 и 3.1.8 договора.
В связи с неисполнением Обществом указанных требований Департамент направил в его адрес уведомление от 07.06.2019 N 30/29164-и о расторжении договора купли-продажи от 22.06.2016, предложив в срок до 08.07.2019 подписать соглашение о расторжении договора, и предупредил, что в случае неисполнения данного требования будет обращаться в арбитражный суд с иском о расторжении договора.
Поскольку Общество уклонилось от подписания соглашения о расторжении договора, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил, что предусмотренные пунктами 3.1.6 и 3.1.8 договоры были заключены Обществом несвоевременно, что не повлекло возникновения для Департамента значительного ущерба, а произведенная перепланировка не уменьшила стоимость помещения и не создала угрозу его утраты. Помимо этого суд признал, что допущенное ответчиком нарушение условий договора купли-продажи не является существенным и основания для расторжения договора отсутствуют, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, исследовав представленные Обществом договор страхования от 05.06.2019 N 1550290495 и договор на предоставление коммунальных услуг от 01.06.2019 N 119 Д/Т, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли во внимание, что до разрешения спора Общество в добровольном порядке исполнило требования пунктов 3.1.6 и 3.1.8 договора.
Доказательства того, что несвоевременное заключение ответчиком указанных договоров является существенным нарушением условий договора и повлекло для истца значительный материальный ущерб, в материалах дела отсутствуют.
Помимо этого суды, руководствуясь положениями статьи 334, подпунктов 3, 4 пункта 1 статьи 343 ГК РФ, статьей 32 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), признали недоказанным, что проведенная перепланировка помещения повлекла уменьшение его рыночной стоимости и создала угрозу его утраты, поскольку она не носит существенные характер, не нарушает работы систем водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и вентиляции, основные строительные конструкции сохранили работоспособное состояние, достаточную несущую способность, результат работ по демонтажу не представляет собой угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается техническим заключением, выполненным по заказу Общества акционерным обществом "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации".
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Департамент не представил объективных, достоверных и достаточных доказательств того, что произведенная Обществом перепланировка существенно ухудшила состояние предмета залога - нежилого помещения и существует угроза сохранности заложенного имущества. Он не заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и в силу статьи 9 АПК РФ несет риск негативных последствий несовершения им процессуальных действий.
При разрешении спора суды обоснованно исходили из того, по смыслу статьи 450 ГК РФ расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
При таком положении суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.
У суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для иной квалификации спорных правоотношений и оценки представленных в материалы дела доказательств.
В связи с этим суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными и подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба Департамента не может быть удовлетворена.
Вопреки доводам подателя жалобы, вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.
Доводы подателя жалобы о том, что ответчик произвел перепланировку помещения, тем самым нарушил условия пункта 3.1.4 договора и что данное обстоятельство является основанием к расторжению договора в силу статьи 451 ГК РФ, были проверены судами и им дана надлежащая правовая оценка.
В действующем законодательства отсутствуют прямые запреты на осуществление залогодателем перепланировки помещений, а в соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки", перепланировка заложенного нежилого помещения не означает ни физическую, ни юридическую гибель предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 102-ФЗ не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
Как следует из акта проверки от 04.06.2019, составленного Департаментом, несмотря на наличие перепланировки спорное помещение находится в хорошем техническом состоянии.
Приведенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам, исследованным в полном объеме судами первой и апелляционной инстанций, и фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 30.10.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу N А66-11171/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом администрации города Твери - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г. Преснецова
Судьи
М.В. Захарова
А.В. Кадулин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
