Дата принятия: 02 ноября 2020г.
Номер документа: Ф07-11167/2020, А56-107362/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2020 года Дело N А56-107362/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 2 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Земля" Шварца М.З. (доверенность от 10.03.2020), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Галь Д.Н. (доверенность от 13.10.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Земля" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А56-107362/2019,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Земля", адрес: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 29, лит. И, пом. 4-Н, ОГРН 1177847144771, ИНН 7802618683 (далее - ООО "Земля"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным уведомления от 26.07.2019 N 78/059/011/2019-332,333,335 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 25: земельный участок площадью 4450 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:7, лит. М; нежилое складское здание площадью 93,2 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:2019, лит. М; нежилое производственное здание площадью 91,5 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:2002, лит. З, и об обязании произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на указанные объекты недвижимости.
Делу присвоен N А56-107362/2019.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Балтиквэй" (далее - ООО "Балтиквэй").
ООО "Земля" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Росреестра от 25.10.2019 N 78/059/011/2019-332,333,335к об отказе в государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.
Делу присвоен N А56-120662/2019.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2019 дела NN А56-107362/2019 и А56-120662/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединённому делу присвоен N А56-107362/2019.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Земля" уточнило требования, просило признать недействительными уведомления Управления Росреестра от 26.07.2019 и 25.10.2019 и обязать произвести государственную регистрацию перехода от ООО "Балтиквэй" к ООО "Земля" права собственности на названные объекты недвижимости.
Решением суда от 18.12.2019 требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 15.06.2020 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе ООО "Земля" просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы считает, что фактически апелляционный суд согласился с тем, что пункт 5 части первой статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) не мог служить основанием для принятия обжалуемых уведомлений; полагает, что избрание неверного основания приостановления/отказа в государственной регистрации само по себе должно привести к удовлетворению требований общества.
По мнению подателя жалобы, обстоятельства настоящего дела и дела, рассмотренного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 11.06.2013 N 15419/12) совпадают, схожесть обстоятельств определяется предметом судебного установления, последнее, по мнению подателя жалобы, в двух делах являлось идентичным.
Податель жалобы ссылается на то, что апелляционный суд уклонился от оценки действительности сделки, построив решение на пределах компетенции регистрирующего органа, указывает на то, что условий для квалификации сделки отступного ничтожной нет, в результате сделка является действительной, но зарегистрировать переход права по ней невозможно.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в нём выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Земля" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Управления Росреестра обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
ООО "Балтиквэй" о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
В ноябре 2017 года в отношении ООО "Балтиквэй" возбуждено производство по делу о его несостоятельности (банкротстве) (дело N А56-91233/2017) на основании заявления индивидуального предпринимателя Красавцева А. С., в котором он сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.07.2017 по делу N А56-24991/2017, которым с ООО "Балтиквэй" (покупателя) в пользу предпринимателя (поставщика) взыскано 23 400 000 руб. в связи с неоплатой товара, переданного ему по договору от 01.03.2017 N ТС/01/03/2017 купли-продажи 9 транспортных средств и 10 прицепов-цистерн.
Решением суда от 27.04.2018 по делу N А56-91233/2017 ООО "Балтиквэй" признано банкротом по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в реестр требований кредиторов должника с отнесением в третью очередь удовлетворения включено требование предпринимателя Красавцева А.С. в указанном размере.
В реестр требований кредиторов должника включено требование ООО "Земля" (займодавца) в размере 292 739 344 руб. 93 коп. в связи с неисполнением должником (заемщиком) условий договора от 11.07.2017 N 11/07/2017 займа 242 000 000 руб., предоставленных ему на месяц (до 10.08.2017) под залог покупаемых ООО "Балтиквэй" у ООО "Бетиз" за 276 000 000 руб. на основании нотариально удостоверенного договора от 04.07.2017 спорных объектов недвижимого имущества в виде двух зданий со складским и производственным назначением и земельного участка под ними с видом разрешенного использования - "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)" с кадастровыми номерами 78:07:0003156:2002, 78:07:0003156:2019 и 78:07:0003156:7 соответственно. Согласно договору залога от 20.07.2017 сторонами согласована оценка предмета залога в размере 270 479 370 руб. за земельный участок, по 3 875 120 руб. и 1 645 510 руб. за каждое из зданий (пункт 1.6 договора).
Требования ООО "Земля" учтены в реестре как обеспеченные залогом названных объектов, на что указано в определении суда от 17.10.2018 по обособленному спору N А56-91233/2017-з.1. Согласно реестру требований кредиторов должника размер залогового обеспечения (стоимости предмета залога) указан в сумме 276 000 000 руб.
По заказу ООО "Земля" обществом с ограниченной ответственностью "Бенефит" произведена оценка рыночной стоимости упомянутого имущества и составлен отчёт от 24.09.2018, из которого следует, что стоимость участка при том, что расположенные на нем здания имеют нулевую стоимость, равна 249 450 000 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от 29.05.2019 N 78/001/002/2019-65809, 65820, 65885 в отношении права собственности должника на все указанное имущество зарегистрировано ограничение (обременение) в виде права аренды ООО "Дом" сроком до 09.07.2022 на основании договора аренды, заключенного с ООО "Балтиквэй" 10.07.2017, по условиям которого арендатор имеет право выкупа объектов недвижимости как досрочно, так и по истечении указанного пятилетнего срока аренды за 3 700 000 условных единиц (1 у.е. равняется 1 евро по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату оплаты), в которые не включаются арендные платежи, составляющие 500 000 руб. в месяц, включая налог на добавленную стоимость.
По договору от 22.10.2018 N 2/18Z Красавцев А.С. уступил ООО "Земля" права требования в размере 23 400 000 руб., в связи с чем определением суда от 05.03.2019 на основании заявления ООО "Земля", поданного им 08.11.2018, произведена замена конкурсного кредитора Красавцева А.С. на ООО "Земля".
Таким образом, с марта 2019 года ООО "Земля" стало единственным конкурсным кредитором в деле N А56-91233/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Балтиквэй" с требованиями в размере 316 139 344 руб. 93 коп., включенными в третью очередь реестра требований кредиторов, часть которых была обеспечена залогом недвижимого имущества.
ООО "Земля" как единственный конкурсный кредитор должника приняло решение от 10.04.2019 о погашении его требований путем предоставления отступного в виде имеющихся у должника денежных средств и принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества (спорного земельного участка со зданиями). Этим же решением утверждено предложение конкурсного управляющего ООО "Балтиквэй" о порядке предоставления отступного, в соответствии с которым ООО "Земля" будут переданы 4 400 093 руб. 85 коп. и упомянутое недвижимое имущество, стоимость которого установлена в размере 249 450 000 руб. отчётом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 24.09.2018, проведенной ООО "Бенефит".
Указанные решения о предоставлении отступного и о порядке его предоставления опубликованы конкурсным управляющим должника 12.04.2019 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) путем размещения сообщения за N 3663478.
На основании заявления залогодержателя (ООО "Земля") 15.05.2019 в ЕГРН погашены записи об ипотеки в отношении спорных объектов, что подтверждается уведомлением от 15.05.2019 N 78/059/009/2019-317.
ООО "Балтиквэй" в лице конкурсного управляющего и ООО "Земля" заключили соглашение об отступном от 05.06.2019, предметом которого является погашение задолженности в размере 253 850 003 руб. 85 коп. (80,29% от размера требований общества, включённых в третью очередь реестра требований кредиторов должника) путём предоставления отступного, охватывающего и объекты недвижимости.
Согласно реестру требований кредиторов ООО "Балтиквэй" непогашенными в результате исполнения соглашения об отступном остались 23 400 000 руб. - требования, полученные по договору цессии, 34 831 652 руб. - неустойки по договору займа.
Представители ООО "Балтиквэй" в лице конкурсного управляющего и ООО "Земля" подписали акт приёма-передачи от 05.06.2019, на основании которого обществу переданы объекты недвижимости: земельный участок площадью 4450 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:7, нежилое складское здание площадью 93,2 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:2019, нежилое производственное здание площадью 91,5 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003156:2002.
ООО "Балтиквэй" и ООО "Земля" обратились в Управление Росреестра с заявлением от 05.06.2019 о регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости на основании соглашения об отступном от 05.06.2019, приложив доверенности, соглашение об отступном, акт приема-передачи имущества, платёжное поручение об уплате государственной пошлины, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.
Согласно уведомлению от 14.06.2019 N 78/059/011/2019-332 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.
Заявителями дополнительно предоставлены в регистрирующий орган сопроводительное письмо к заявлению о возобновлении регистрационных действий от 15.07.2019, дополнительное соглашение от 24.06.2019 к соглашению об отступном, определения арбитражного суда от 29.04.2019 о продлении срока конкурсного производства и от 09.07.2019 о завершении конкурсного производства, что подтверждается описью документов, принятых 15.07.2019.
Согласно уведомлению от 26.07.2019 N 78/059/011/2019-332, 333, 335 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию со ссылкой на то, что заявителями не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно подтверждающие соблюдение порядка, установленного статьями 110, 111, 139, 148 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Заявителями 23.08.2019 дополнительно предоставлены отчёт об оценке рыночной стоимости от 24.09.2018 N 97-18-оц, письмо ООО "Земля" от 23.08.2019, сообщение о результатах проведения собрания кредиторов от 12.04.2019, предложение о погашении требований кредиторов путём предоставления отступного, письмо ООО "Земля" от 05.06.2019 и ходатайство от 24.04.2019.
Согласно уведомлению от 25.10.2019 N 78/059/011/2019-332, 333, 335 заявителям отказано в государственной регистрации прав ввиду непредставления документов, подтверждающих соблюдение порядка заключения соглашения об отступном, предусмотренного статьёй 142.1 Закона о банкротстве.
Полагая, что действия Управления Росреестра по приостановлению и отказу в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости являются незаконными и нарушают его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции признал незаконными оспариваемые заявителем решения регистрирующего органа, сделав вывод о том, что процедура передачи имущества должника в качестве отступного, предусмотренная статьёй 142.1 Закона о банкротстве, соблюдена, непроведение торгов не влечет недействительности сделки, поскольку правила, закрепленные названной нормой права, адресованы гражданско-правовому сообществу, включающему двух и более кредиторов должника, сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15419/12. Суд установил, что в рамках дела о банкротстве ООО "Балтиквэй" отсутствовали разногласия между конкурсным управляющим, единственным конкурсным кредитором (ООО "Земля") и должником относительно оценки объектов недвижимости для целей предоставления в качестве отступного, участники должника возражений относительно оценки предмета отступного не заявили.
Апелляционный суд пришёл к выводу о том, что при оценке законности решений Управления Росреестра судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований заявителя.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктами 2, 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Согласно требованиям части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав. В качестве оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, перечень которых содержится в статье 26 упомянутого Закона, указаны, в том числе следующие случаи: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
Суд апелляционной инстанции правильно применил указанные положения Закона о регистрации и статьи 142.1 Закона о банкротстве и, исходя из оценки фактических обстоятельств настоящего дела и имеющихся в деле доказательств, сделал обоснованный вывод о том, что проверка представленных на государственную регистрацию документов и их правовая экспертиза осуществлена регистрирующим органом в пределах его полномочий. При этом апелляционный суд исходил из того, что требование Управления Росреестра о предоставлении в пакете документов наряду с соглашением об отступном доказательств проведения торгов является правомерным, соответствует положениям пункта 1 статьи 142.1 Закона о банкротстве, которые носят императивный характер, направлены на обеспечение соблюдения прав не только конкурсных кредиторов, но и иных лиц.
Апелляционный суд мотивированно отклонил доводы заявителя о применении правовой позиции, привёденной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15419/12. При этом суд апелляционной инстанции правильно сослался на то, что обстоятельства, установленные при рассмотрении указанного дела и настоящего дела, имеют существенные отличия, в связи с чем указанная правовая позиция не подлежит применению при разрешении настоящего спора, в рамках которого оценивается законность решений, принятых регистрирующим органом.
Другие доводы подателя жалобы также отклоняются судом кассационной инстанции. Суды обеих инстанций не сделали выводы о недействительности сделки. Апелляционный суд правильно определил характер спорного правоотношения и круг обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего дела, и, отказывая в удовлетворении требований заявителя, правомерно исходил из того, что основание, указанное Управлением Росреестра в оспариваемых заявителем уведомлениях, соответствует фактическим обстоятельствам настоящего дела и не противоречит приведённым положениям Закона о регистрации, соответственно не нарушает права заявителя.
Суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А56-107362/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Земля" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.И. Сапоткина
Судьи
М. В. Захарова
А.В. Кадулин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
