Дата принятия: 02 ноября 2020г.
Номер документа: Ф07-10984/2020, А42-12487/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2020 года Дело N А42-12487/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 2 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,
при участии от акционерного общества "Оборонэнерго" Рядина Е.К. (доверенность от 31.07.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Оборонэнерго" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2020 по делу N А42-12487/2019,
установил:
Акционерное общество "Оборонэнерго", адрес: 117105, г. Москва, Русаковская ул., д. 13, стр. 19_21_25, ОГРН 1097746264230, ИНН 7704726225, в лице филиала "Северо-Западный" (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, адрес: 183025, Мурманская обл., г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д. 22, ОГРН 1045100220285, ИНН 5190132523 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации договора аренды от 28.02.2019 N 16 (с учётом уточнения требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Комитет имущественных отношений администрации ЗАТО г. Североморск (далее - комитет).
Решением суда от 10.03.2020 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционного суда от 15.07.2020 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка подписан обществом с протоколом разногласий, который со стороны арендодателя не подписан. По мнению подателя жалобы, сторонами договора аренды не согласованы его условия, в том числе: размер арендной платы, срок договора аренды, вступление его в силу, не согласован акт приёма-передачи земельного участка в части момента его передачи, протокол разногласий касается приложений NN 1, 2, 3 к договору - размер арендной платы, приложения N 4 - акт приёма-передачи, в протоколе разногласий общество предложило изложить в указанные положения договора в иной редакции, с чем не согласился арендодатель.
Податель жалобы считает, что в силу действующего законодательства договор аренды от 28.02.2020 N 16 считается незаключённым, поскольку протокол разногласий содержит существенные условия договора, о которых стороны не договорились.
По мнению подателя жалобы, судами обеих инстанций не дана оценка тому обстоятельству, что регистрационные действия проведены по документам (договор аренды и приложения NN 1, 2, 3, 4), которые содержат надпись "подписано с протоколом разногласий", разногласия касаются существенных условий договора аренды, в связи с чем представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно: статьям 432, 433, 438, 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно- телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
На основании постановления администрации ЗАТО г. Североморск от 28.02.2019 N 321 обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:06:0030105:7347, расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Североморск, ул. Адмирала Сизова, для эксплуатации электросетевого объекта недвижимости "Трансформаторная подстанция N 188".
Филиалом АО "Оборонэнерго" 01.08.2019 от комитета получен договор аренды земельного участка от 28.02.2019 N 16.
Договор аренды подписан со стороны общества с протоколом разногласий и направлен комитету 02.08.2019. Протокол разногласий возвращен арендодателем арендатору без подписания.
Очнева Н.М., действующая на основании доверенности от имени муниципального образования ЗАТО г. Североморск обратилась в муниципальное бюджетное учреждение "Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг в ЗАТО г.Североморск" с заявлением от 17.09.2019 N MFC-0117/2019-68446-1 о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:06:0030105:7347.
К заявлению от 17.09.2019 N MFC-0117/2019-68446-1 были приложены следующие документы: доверенность от 27.11.2018 N 7316, договор аренды земельного участка от 28.02.2019 N 16, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 25.02.2019, расчёт арендной платы (приложение N 1) от 28.02.2019, расчёт арендной платы (приложение N 2) от 28.02.2019, расчёт арендной платы (приложение N 3) от 28.02.2019, постановление о предоставлении в аренду земельного участка от 28.02.2019 N 321, акт приёма-передачи земельного участка от 28.02.2019.
На основании указанного заявления и представленных документов 30.09.2019 Управлением Росреестра зарегистрировано обременение земельного участка в виде аренды общества на весь объект.
Ссылаясь на то, что государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена Управлением Росреестра незаконно и нарушает права заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции установил, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка был подписан с протоколом разногласий и заверен печатями сторон. Суд посчитал, что в регистрирующий орган был представлен полный пакет документов, предусмотренный статьёй 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), соответствующих по форме и содержанию требованиям законодательства, пришёл к выводу о том, что оснований для приостановления государственной регистрации не было, а действия Управления Росреестра законны.
Отклоняя доводы заявителя о том, что договор аренды подписан им с протоколом разногласий, существенные условия договора не согласованы и в силу законодательства договор является незаключенным, суд указал в решении, что целью обращения в суд общества является оспаривание договора аренды, сослался на то, что признание незаконными действий регистрирующего органа не влечет признание недействительным договора, и сделал вывод о том, что общество избрало ненадлежащий способ защиты права.
Кассационная инстанция полагает, что решения и постановление подлежат отмене, в связи с тем, что выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Из имеющихся в деле договора аренды, протокола разногласий к нему и переписки сторон следует, что спорный договор аренды подписан обществом с протоколом разногласий, который со стороны арендодателя не подписан, возвращен арендатору без подписания. Разногласия касаются в частности начала действия договора аренды и распространение условий договора на предшествующие правоотношения сторон.
Суды необоснованно посчитали, что общество избрало ненадлежащий способ защиты права. Ссылка судов на то, что признание незаконными действий регистрирующего органа не повлечет признание недействительным договора, несостоятельна. В данном случае общество обратилось с заявлением о признании действий регистрирующего органа по осуществлению государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка незаконными, ссылаясь на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды не подлежал государственной регистрации. При этом общество указывает на то, что договор аренды является незаключенным, так как сторонами не согласованы существенные условия договора, о чём свидетельствует то обстоятельства, что на представленном на государственную регистрацию представителем администрации договоре имеется подпись общества (арендатора) с записью о том, что договор подписан, но с протоколом разногласий, а протокол разногласий арендодателем не подписан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Как следует из пункта 1 статьи 9 Закона о регистрации, в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункты 1, 2 статьи 432 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 этой же статьи).
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (пункт 4 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Сделав вывод о том, что на регистрацию был представлен полный пакет документов, суд первой инстанции не установил, был ли подписан арендодателем протокол разногласий, направленный ему арендатором, достигли ли стороны договоренности по всем существенным условиям договора, является ли договор аренды земельного участка заключенным, соответственно, не установил, подлежал ли представленный в Управление Росреестра договор государственной регистрации.
В связи с тем, что незаключенный договор аренды не влечет правовых последствий и не подлежит государственной регистрации, обстоятельства, связанные с заключением упомянутого договор аренды, должны быть включены в круг обстоятельств, подлежащих исследованию при разрешении настоящего спора.
Оспаривая действия регистрирующего органа, общество в данном случае действует в защиту своих интересов, а его права в случае удовлетворения требования будут восстановлены, так как признание действий регистрирующего органа незаконными и аннулирование оспариваемой обществом записи, повлечет исключение и реестра недостоверных сведений об обременении земельного участка в виде аренды. Общество лишено возможности защитить свои права иным способом. В настоящем случае спор не касается прав на недвижимое имущество. Заявитель полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации обременения в виде аренды. Данный спор подлежит разрешению по правилам главы 24 АПК РФ.
Как следует из пункта 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРН только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРН не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.
Вместе с тем, суды не проверили, свидетельствовали ли представленные на регистрацию документы о том, что стороны достигли соглашение по всем изложенным в договоре условиям, имелись ли основания для регистрации обременения земельного участка в виде аренды на основании представленных документов, и не дали оценку доводам общества о незаключенности договора.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельствам, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, имелись ли основания для регистрации договора аренды, проверить все доводы участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.
С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2020 по делу N А42-12487/2019 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.
Председательствующий
Т.И. Сапоткина
Судьи
М. В. Захарова
А.В. Кадулин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
