Дата принятия: 23 сентября 2021г.
Номер документа: Ф06-8757/2021, А12-26608/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2021 года Дело N А12-26608/2020
Резолютивная часть постановления объявлена - 16.09.2021.
Полный текст постановления изготовлен - 23.09.2021.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Хайруллиной Ф.В., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Красный пахарь"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021
по делу N А12-26608/2020
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Красный Пахарь", к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о признании действий незаконными, с участием индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зюзина Алексея Сергеевича, индивидуального предпринимателя глава крестьянского (фермерского) хозяйства Сыдыкова Азима Абдылкасымовича,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Красный Пахарь" (далее - ООО "Красный Пахарь", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра, управление) о признании незаконными действий по государственной регистрации замены субарендатора земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, с ООО "Красный пахарь" на Сыдыкова А.А., обязании в течении 10 дней с даты вступления решения в законную силу осуществить регистрационные действия по внесению записи в реестр о погашении записи о субарендаторе Сыдыкове А.А., восстановив запись о субарендаторе ООО "Красный пахарь" указанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зюзин Алексей Сергеевич, индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Сыдыков Азим Абдылкасымович.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021, в требованиях отказано.
Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснении всех обстоятельств дела.
Управление в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
ИП Зюзин А.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:07:000000:5393, расположенного по адресу: Волгоградская область, Жирновский район, Красноярское городское поселение, по договору аренды от 30.07.2014.
Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности физических лиц.
Между ИП Зюзиным А.С. (арендатор) и ООО "Красный Пахарь" (субарендатор) заключен договор субаренды от 20.11.2014, согласно которого арендатор предоставил, а субарендатор принял в аренду на срок 360 дней с последующей пролонгацией земельный участок с кадастровым номером 34:07:000000:5393, местоположение: Волгоградская область, р-н Жирновский, Красноярское городское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 1.2 договора субаренды передаваемым в аренду участком арендатор распоряжается на основании договора аренды от 30.07.2014.
Договор субаренды зарегистрирован 17.12.2014 (регистрационная запись N 34-34-14/028/2014-398).
Между сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.11.2014 N 1 о продлении срока действия договора субаренды до 17.12.2019.
Согласно выписке из реестра в качестве субарендатора спорного земельного участка указан ИП Сыдыков А.А. со сроком субаренды 10 лет, начиная с 01.11.2019. В качестве документов-оснований государственной регистрации указаны: договор субаренды земельного участка от 20.11.2014 и дополнительное соглашение от 01.11.2019.
Полагая действия управления по регистрации обременения спорного земельного участка в виде субаренды Сыдыкова А.А. незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении заявления, исходили из того, что данный спор имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства, не может быть разрешен по правилам судопроизводства, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 51 Закона N 218 государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды.
Особенности внесения в реестр записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды приведены в разделе 6.3 Порядка, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 N 943 (действовал на момент произведения регистрационных действий, утратил силу 29.06.2021).
Согласно пункту 100 указанного раздела в целях государственной регистрации уступки прав по договору аренды в реестр прав на недвижимость вносятся сразу две записи:
- запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав по договору аренды;
- запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ограничения права и обременения объекта недвижимости арендой в пользу лица, которому были переданы права по договору аренды.
При этом в новую запись об ограничении (обременении) вносятся сведения о новом арендаторе, а запись в отношении первоначального арендатора погашается.
По утверждению управления запись об обременении в отношении заявителя не погашена.
Согласно пункту 176 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее - Регламент) "Если представленные вместе с оригиналами копии документов нотариально не заверены (и их нотариальное заверение не предусмотрено законодательством Российской Федерации), сотрудник, ответственный за прием документов, сравнив копии документов с их оригиналами, выполняет на таких копиях надпись об их соответствии оригиналам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов".
Представленные суду 26.08.2020 уведомления о расторжении являются неизвестно кем незаверенными копиями, которые не вправе был принимать во внимание регистратор.
Согласно пункту 216 Регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:
1)наличие всех необходимых документов;
2)наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;
3)необходимость направления межведомственного запроса;
4)действительность поданных заявителем документов;
5)соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;
6)наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;
7)соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;
8)отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;
9)наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации).
Пункт 226 в случае если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор прав проверяет наличие такого согласия.
Поскольку общество оспаривает исключительно действия регистрирующего органа по погашению в государственном реестре недвижимости записи об обременении права аренды ООО "Красный пахарь" и внесении записи об обременении в пользу другого субарендатора выводы о рассмотрении такого спора в исковом порядке не основаны на правильной квалификации спорных правоотношений.
В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление N 35) если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Так, в соответствии со статьей 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона N 218- ФЗ).
Между ИП Зюзиным А.С. и ООО "Красный Пахарь" заключен договор субаренды от 20.11.2014 названного земельного участка сроком на 360 дней (пункт 1.1 договора), ежегодный размер арендной платы 17 000 руб., при этом субарендатор обязался выплатить арендатору за весь период временного пользования земельным участком 85 000 руб. (пункт 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 20.11.2014 земельный участок передан арендатору (л.д. 22-25, т. 1).
Дополнительным соглашением от 28.11.2014 N 1 стороны изменили срок аренды на 5 лет (л.д. 27-29, т. 1).
Дополнительным соглашением от 02.02.2015 б/н стороны изложили пункта 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Субарендатор обязуется выплатить арендатору за весь период пользования земельным участком арендную плату в сумме 85 00 руб.
Ежегодный размер арендной платы составляет 17 000 руб.
Указанный размер арендной платы является фиксированным и не подлежит изменению в одностороннем порядке.
За период с 01.01.2017 по 31.12.2017 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2016 арендную плату в размере 1 000 000 руб. За период с 01.02.2018 по 31.12.2018 субарендатор обязан выплатить арендатору не позднее 01.06.2017 арендную плату в размере 1 000 000 руб.
В случае не исполнения указанного пункта договора субарендатором, арендатор передает право аренды иному лицу любым, не запрещенным законодательством Российской Федерации способом. При этом условия настоящего абзаца не распространяются на нового субарендатора".
Уведомлением без даты и номера со ссылкой на пункты 2.1, 3.3.3 договора от 20.11.2014 арендодатель уведомил арендатора о досрочном расторжении договора с 15.12.2017.
Правила пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Судебные инстанции не обеспечили проверку условий договора субаренды от 20.11.2014 (в редакции соглашения от 27.11.2014, 02.02.2015) относительно права у субарендодателя на односторонний отказ, при нарушении обязательств субарендатором.
Между тем пункт 3.3.3 указанного договора субаренды действительно предусматривает требование досрочного расторжения только в случае несвоевременной оплаты субарендатором, содержание условий указанного пункта не предусматривает право одностороннего отказа (пункт 1 постановление N 35).
При этом реализация права на такое расторжение, определяется установленным законом порядком: по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон по решению суда.
Таким образом, судебные инстанции не обеспечив надлежащую проверку факта прекращения договора субаренды при отсутствии либо наличии такого права на односторонний отказ у КФХ Зюзина А.С.
При таких обстоятельствах законность действий регистрирующего органа подлежит проверке, при обязательном установлении факта прекращения договора субаренды.
В связи с чем поскольку в уведомлении об одностороннем расторжении договора содержались основания предусмотренные пунктом 2.1 и 3.3.3 договора субаренды, их условия подлежали правовой оценке (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах подлежали и проверки действия регистрирующего органа по проверке оснований погашения записи об обременении в пользу общества, в случае отсутствия у КФХ права на односторонний отказ от договора субаренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Зюзиным А.С. (сторона 1) и гражданином Садыковым А.А. (сторона 2) подписано соглашение от 20.12.2017, согласно которого сторона 1 предоставляет стороне 2 в аренду на 5 (пять) лет спорный земельный участок (л.д. 93, т. 3).
В пункте 1.3 соглашения указано на наличие обременения земельного участка, заключением с ООО "Красный пахарь" договора субаренды от 20.11.2014.
Пунктом 2.1 соглашения от 20.12.2017 предусмотрено, что в случае нарушения любого из условий договора субарендатором ООО "Красный пахарь", сторона 1 обязана: - передать все права и обязанности по договору стороне 2 на условиях, установленных на дату передачи земельного участка договором в соответствии с требованиями настоящего соглашения; - уведомить субарендатора ООО "Красный пахарь" об одностороннем расторжении договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2 договора.
Договор считается расторгнутым с ООО Красный пахарь" и заключенным со стороной 2 с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО "Красный пахарь".
Уведомление об одностороннем расторжении договора будет являться неотъемлемой частью договора, при этом заключение каких-либо дополнительных соглашений между стороонолй1 и стороной 2 не требуется.
Сторона 2 становится субарендатором по договору с момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора любым лицом, имеющим право представлять интересы ООО Красный пахарь".
Настоящее соглашение является основанием для погашения регистрационной записи о праве аренды на предмет договора, зарегистрированным за ООО "Красный пахарь" и регистрации права аренды на предмет договора права аренды на предмет договора стороной 2.
При этом заявление на погашение регистрационной записи об аренде и регистрации права аренды стороной 2 может предоставить сторона 2 (пункты 2.2-2.5 соглашения).
Таким образом, из анализа условий соглашения от 20.12.2017, следует, что в случае направления уведомления об одностороннем отказе и прекращении договора субаренды от 20.11.2014, КФХ Зюзин А.С. обязан передать все права и обязанности другому лицу КФХ Садыкову А.А.
Вместе с тем в силу подпункта 2 статьи 450.1 и пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допущен, договор считается расторгнутым.
Поскольку Зюзин А.С. считает, что договор субаренды был расторгнут в результате реализации им права на односторонний отказ, судебные инстанции не установили, право последнего осуществить замену субарендатора по прекращенному договору.
Кроме того, указанные положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заключения соглашения о передаче прав и обязанностей другому лицу (перенаем), при этом такое соглашение заключается с участием первоначального арендатора.
В связи с чем приобретение Садыковым А.А. прав и обязанностей арендатора по договору субаренды без заключения соглашения с ООО "Красный пахарь" не допускалось.
По результатам правовой оценки возникновения и прекращения договора субаренды подлежали оценке и действия регистрирующего органа.
В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны (для третьих лиц).
Заявитель стороной соглашения от 20.12.2017 не является, поэтому условия данного соглашения на него не распространяются.
Между ИП Зюзиным А.С. (сторона 1) и гражданином Садыковым А.А. (сторона 2) и ИП Садыковым А.А. (сторона 3 она же сторона 2)подписано дополнительное соглашение от 02.03.2018 к договору субаренды от 20.11.2014, согласно которого от гражданина Садыкова А.А. к нему как к предпринимателю перешли права и обязанности по вышеназванному договору субаренды от 20.11.2014 (л.д. 104-105, т. 3)
Каким образом при прекращении договора субаренды от 20.11.2014 с ООО "Красный пахарь" возможно передать права по данному договору иному лицу неизвестно.
Сведений о заключении нового договора субаренды между КФХ Зюзиным А.С. и ИП Садыковым А.А. после прекращения договора субаренды с ООО Красный пахарь" материалы дела не содержат.
Оспаривая действия росреестра, заявитель ссылался на отсутствие оснований для регистрации замены субарендатора в договоре субаренды от 20.11.2014 ООО "Красный пахарь" на ИП Садыкова А.А., указав на надлежащую оплату арендных платежей, отсутствие у Зюзина А.С. права на односторонний отказ от договора субаренды во внесудебном порядке.
В рассматриваемом случае отсутствует какой-либо спор между ООО "Красный пахарь" и ИП Садыковым А.А. о праве на пользование вышеупомянутым земельным участком сельхозназначения, а проверяется правомерность действий росреестра по регистрации обременении в пользу последнего.
Фактически суды уклонились от проверки законности оспариваемых действий росреестра на момент их совершения.
При таких обстоятельствах принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.01.2021 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2021 по делу N А12-26608/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Муравьев
Судьи Ф.В. Хайруллина
В.А. Петрушкин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
