Дата принятия: 05 ноября 2020г.
Номер документа: Ф06-66183/2020, А65-30241/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2020 года Дело N А65-30241/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,
судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А.,
при участии представителей:
истца - Литвиновой Т.В. (доверенность от 23.10.2020), Соловьева М.В. (доверенность от 02.11.2020),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу "Банк Город" (акционерное общество) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020
по делу N А65-30241/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный", г. Казань (ОГРН 1101690068776, ИНН 1657100437) к "Банк Город" (акционерное общество), г. Москва (ОГРН 1021100000030, ИНН 1103017551) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общества с ограниченной ответственностью "Фон", общества с ограниченной ответственностью "Казан",
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (далее - ООО ЖК "Молодежный") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к акционерному обществу "Банк Город" (далее - "Банк Город (АО)) в лице конкурсного управляющего -Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании прекращенным (отсутствующим) обременение (ипотеку) в пользу "Банк Город" (АО) в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:150106:140 по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип (номер государственной регистрации N 16-16-91/491/2012-414, дата государственной регистрации - 17.12.2012).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Фон" (далее - ООО "Фон"), общество с ограниченной ответственностью "Казан" (далее - ООО "Казан").
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.02.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе "Банк Город" (АО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывается, что является необоснованным вывод судов о прекращении права аренды земельного участка у истца, и, как следствие, залога права аренды земельного участка у ответчика. Из имеющегося в материалах дела договора аренды земельного участка от 04.04.2019 N 20164 усматривается, что спорный земельный участок передается в аренду истцу сроком на 3 года.
Утверждая, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:150106:140 у ООО "ЖК "Молодежный" не прекратилось, заявитель жалобы полагает, что залог права аренды у "Банк Город" (АО) также сохраняется.
Оснований для прекращения обеспеченного залогом обязательства не имеется ещё в связи с наличием задолженности у заемщиков перед "Банк Город" (АО) по кредитным договорам.
Признание обременения в виде залога права аренды спорного земельного участка отсутствующим нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку на данном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ЖК "Молодежный" и также находящиеся в залоге у банка.
Кроме того, заявитель жалобы полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 10 часов 30 минут 03.11.2020.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ООО "ЖК "Молодежный", Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующему.
Судами установлено, что 15.10.2012 между ответчиком "Банк Город" (АО) и истцом ООО "ЖК "Молодежный" был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 18-Зл-Ип (с учетом дополнительных соглашений от 18.08.2014 N 1, 25.09.2014 N 2), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств ООО "Казан" и ООО "Фон" по кредитным договорам, ООО "ЖК "Молодежный" передает в залог право аренды на земельный участок с кадастровым номером 16:50:150106:140, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 30 398,0 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул. Ноксинский спуск.
В соответствии с положениями пункта 5.2 договора об ипотеке от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип срок его действия установлен до даты полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем сделана запись государственной регистрации от 17.12.2012 N 16-16-01/491/2012-414.
Запись в Едином государственном реестре недвижимости об обременении залогом земельного участка с кадастровым номером 16:50:150106:140 подтверждается выпиской.
Право аренды на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип принадлежало ООО "ЖК "Молодежный" на основании договора аренды земельного участка от 23.09.2010 N 14906, заключенного между МУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и ООО "ЖК "Молодежный" (арендатор).
В соответствии с соглашением от 19.04.2019 N 14906-ра о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2010 N 14906 договор аренды считается утратившим силу с 02.11.2015.
Решением Арбитражного суда гор. Москвы от 25.03.2016 по делу N А40-226053/2015 АО "Банк Город" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов".
Считая, что обременение (ипотека), основанное на договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип, прекратилось, поскольку невозможно установить дату окончания срока действия договора, при этом право аренды земельного участка, обремененное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип, прекратилось в связи с истечением срока действия договора аренды от 23.09.2010 N 14906, истец на основании статей 190, 352, 367 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на статьи 314, 329, 334.1, 335, 361, 367 ГК РФ, разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пунктах 33 и 34 постановления от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством", исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, так как общество не является должником по основному обязательству, обеспечение предоставлено по обязательствам третьего лица, в связи с чем к спорным отношениям применяются положения статей 364-367 ГК РФ; указания на срок самого поручительства, в частности на дату, период времени, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами, либо на событие, которое должно неизбежно наступить, договор об ипотеке от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип не содержит, условие договора о действии поручительства до фактического исполнения обеспечиваемого обязательства не может рассматриваться как устанавливающее срок действия поручительства; принимая во внимание установленные кредитными договорами сроки погашения кредитов (14.10.2014, 23.04.2015, 26.08.2015, 18.08.2015, 22.09.2016, 19.11.2015), при этом при наиболее позднем сроке погашения кредита - 22.09.2016 срок действия договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 15.10.2012 N 18-Зл-Ип истек 22.09.2017; истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права; довод ответчика о наличии задолженности по кредитным договорам не имеет правового значения.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
В то же время "Банк Город" (АО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в апелляционной жалобе были заявлены доводы о том, что признание обременения в виде залога права аренды спорного земельного участка отсутствующим нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку на данном земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ЖК "Молодежный" и также находящиеся в залоге у банка.
Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу пункта 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) указано, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Как установлено статьей 69 Закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из положений указанных правовых норм следует, что при наличии ипотеки здания или сооружения, находящихся на земельном участке с обременением в виде залога права аренды данного земельного участка, обременение (ипотека) в отношении права аренды земельного участка не может быть признано прекращенным (отсутствующим).
Судом апелляционной инстанции в нарушение требований пунктов 9, 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное основание, по которому в апелляционной жалобе заявлено требование о проверке законности и обоснованности решения, не проверено, судебный акт не содержит мотивов, по которым судом отклонен довод "Банк Город" (АО) о наличии на спорном участке объектов недвижимости, также находящихся в залоге у Банка.
Следовательно, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое без проверки данного довода "Банк Город" (АО), который может иметь существенное значение для правильного разрешения спора, нельзя признать законным и обоснованным.
Проверка данного довода предполагает установление фактических обстоятельств, а у суда кассационной инстанции такие полномочия отсутствуют.
Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков, суд округа считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду апелляционной инстанции в соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо установить, имеются ли на спорном земельном участке объекты недвижимости, находятся ли они в залоге, а также определить основания возникновения залога (на основании договора или на основании закона), установить все обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора по существу, надлежащим образом исследовать и оценить весь комплекс имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, дать оценку доводам участвующих в деле лиц с учетом возражений лиц, участвующих в деле, принять мотивированное решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 по делу N А65-30241/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин
Судьи Э.Р. Галиуллин
Р.А. Нафикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
