Дата принятия: 07 октября 2020г.
Номер документа: Ф06-65348/2020, А55-16817/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2020 года Дело N А55-16817/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Желаевой М.З.,
судей Топорова А.В., Мельниковой Н.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Макаровым А.Н.,
при участии представителей в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде:
общества с ограниченной ответственностью "КонсалтингИнвестГгрупп" - Белова М.И., доверенность от 01.09.2019 N 1,
открытого акционерного общества "Волжское Нефтеналивное Пароходство "Волготанкер" - Завьялова С.С., доверенность от 04.03.2020 N 17,
общества с ограниченной ответственностью "Петротанкер" - Белова М.И., доверенность от 15.12.2017 N 10,
в отсутствие:
общества с ограниченной ответственностью "Партнер" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Волжское Нефтеналивное Пароходство "Волготанкер"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020
по делу N А55-16817/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КонсалтингИнвестГгрупп" (ОГРН 1106315003101) к открытому акционерному обществу "Волжское Нефтеналивное Пароходство "Волготанкер" (ОГРН 1026301414941) о взыскании 6 814 409 руб. 92 коп.,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Петротанкер"; общества с ограниченной ответственностью "Партнер",
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Самарской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "КонсалтингИнвестГгрупп" (далее - ООО "КИГ", истец) с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу "Волжское Нефтеналивное Пароходство "Волготанкер" (далее - ОАО "Волготанкер", ответчик) о взыскании 6 814 409 руб. 92 коп. стоимости ремонтных работ, произведенных в здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Петротанкер" и общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Петротанкер", ООО "Партнер", третьи лица).
Ходатайство ООО "Петротанкер" о процессуальном правопреемстве на стороне истца удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020, исковые требования удовлетворены.
Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ответчика, который полагает, что арбитражными судами при исследовании и вынесении обжалуемых судебных актов нарушены нормы права, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Доводы заявителя подробно изложены в жалобе, по существу которых, просит отменить судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела, принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено по ходатайству заявителя путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
В процессе рассмотрения кассационной жалобы представитель ОАО "Волготанкер" настаивал на удовлетворении жалобы по доводам, приведенным в ее обоснование; представитель ООО "КИГ" и ООО "Петротанкер" возражал против доводов оппонента, указав на то, что позиция заявителя направлена исключительно на переоценку установленных по делу обстоятельств.
ООО "Партнер", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством публичного размещения соответствующей информации в сети Интернет (http://kad.arbitr.ru) и уведомления на официальном сайте суда кассационной инстанции, своих представителей в судебное заседание не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, а также соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия пришла к выводу о наличии правовых оснований для отмены судебных актов, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу нижеследующего.
Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2008 в рамках дела N А40-31270/2007 ОАО "Волготанкер" (ИНН 6317019185, ОГРН 1026301414941) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Между ОАО "Волготанкер" (арендодатель) и ООО "Петротанкер" (арендатор) 20.01.2012 был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений общей площадью 504,7 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134 (далее - предварительный договор). Целевое назначение арендуемых помещений стороны определили под размещение офиса.
Пунктом 2 предварительного договора стороны оговорили, что состояние помещений на момент подписания договора требует проведения ремонта. Ремонт осуществляется силами и средствами арендатора, либо силами третьих лиц, привлеченных арендатором. Подписанием предварительного договора арендодатель дал свое согласие па проведение ремонта. Дополнительного письменного согласия от арендодателя не требуется.
Согласно пунктам 3,4 предварительного договора арендодатель обязуется возместить стоимость произведенных арендатором ремонтных работ по согласованной сторонами стоимости ремонтных работ, которая не может превышать 7 602 186 руб.
Между ООО "Петротанкер" (заказчик) и ООО "КИГ" (подрядчик) 31.01.2012 был заключен договор подряда N 7-ПТ/2012 на реконструкцию, ремонт и отделку нежилых помещений в здании по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134.
Актом приемки выполненных работ по форме КС-2 от 31.03.2012 ООО "Петротанкер" приняло работы, выполненные ООО "КИГ", стоимостью 6 814 409 руб. 92 коп. Приемка выполненных работ по ремонту помещений была согласована с собственником здания - ОАО "Волготанкер".
Между ОАО "Волготанкер" (арендодатель) и ООО "Петротанкер" (арендатор) 01.04.2012 был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 504,7 кв.м. в здании по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134 (далее -договор). Помещения, являющиеся предметом договора, переданы по акту приема-передачи от 01.04.2012.
В соответствии с пунктом 1.3 договора объект передается арендатору в состоянии, требующем проведение ремонта. Ремонт осуществляется силами и средствами арендатора, либо силами третьих лиц, привлеченных арендатором. Подписанием предварительного договора арендодатель дает свое согласие на проведение ремонта. Дополнительного письменного согласия от арендодателя не требуется.
Согласно пункту 3.3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2012 арендатор имеет право на возмещение стоимости ремонтных работ, произведенных в соответствии с пунктом 1.3 договора.
Пунктом 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2012 стороны определили, что стоимость произведенных арендатором ремонтных работ не может превышать 7 602 186 руб. и будет зачтена арендодателем в счет постоянной части арендной платы.
Между сторонами 15.04.2012 также подписан акт об окончании ремонта, согласно которому арендодатель подтверждает окончание ремонта в нежилых помещениях арендованного здания, общей площадью 504,7 кв.м., стоимостью 7 602 186 руб., подлежащая возмещению арендодателем в соответствии с пунктом 4.4 договора, в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2012.
Уведомлением от 15.04.2016 ОАО "Волготанкер" известило ООО "Петротанкер" о том, что новым собственником недвижимого имущества, находящегося во владении арендатора на основании договора аренды от 01.04.2012, в соответствии с договором купли-продажи, заключенного в рамках конкурсного производства, является ООО "Партнер".
ООО "Петротанкер" 24.01.2017 получило от ООО "Партнер" извещение о расторжении договора аренды нежилых помещений в здании по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134, согласно которому новый арендодатель потребовал освободить нежилые помещения в трехмесячный срок.
Письмом от 21.04.2017 ООО "Петротанкер" указало новому собственнику на отсутствие в извещении о расторжении договора аренды условий возмещения арендодателем стоимости произведенных арендатором ремонтных работ в размере 6 814 409 руб. 92 коп., а также на то, что арендатор готов рассмотреть вопрос о расторжении действующего договора аренды на основе двухстороннего соглашения, при условии возмещения расходов на ремонт помещений в соответствии с условиями названного договора.
Суд первой инстанции, разрешая спор, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 616, 617, 623, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт произведенных ремонтных работ в арендуемых помещениях, стоимость которых арендодатель обязался возместить арендатору, смены собственника предоставленных в аренду помещений, отсутствие доказательств возмещения арендатору стоимости произведенных ремонтных работ или зачета в стоимость арендной платы, с учетом обстоятельств установленных судом в рамках дела N А40-31270/2007, пришел к выводу, что выгодоприобретателем произведенных неотделимых улучшений является ответчик, поскольку помещение в соответствии с договором купли-продажи было продано им с учетом произведенного ремонта.
Исковые требования суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению, указав на прекращение договора аренды с 15.03.2017, по истечении 3-х месячного срока после направления ответчику новым собственником извещения от 15.12.2016 о расторжении указанного договора.
Суд первой инстанции признал, что улучшенное за счет арендатора недвижимое имущество было оценено и продано должником посредством публичных торгов по более высокой цене.
Со ссылкой на нормы неосновательного обогащения - статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что лицо неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку помещение было продано с учетом произведенного ремонта, суд пришел к выводу, что выгодоприобретателем произведенных неотделимых улучшений является ОАО "Волгатанкер".
При этом, отмечая, что ответчик уведомил арендатора о переходе права собственности на здание 15.04.2016, начало срока исковой давности по заявленным требованиям определил с даты расторжения договора аренды, с 15.03.2017.
Судом первой инстанции также отмечено, что в материалы дела не представлено доказательств возмещения арендатору стоимости ремонтных работ или зачета их в счет стоимости арендной платы, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что арендатором ежемесячно, в полном объеме осуществлялись арендные платежи в пользу должника по иску, а также новому собственнику.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, признав несостоятельными доводы ответчика о том, что суд принял решение на основании копий договора, не заверенных надлежащим образом, не принял меры по проверке заявления о фальсификации доказательств, оставил неразрешенным ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы.
Довод ответчика о том, что суд первой инстанции не применил срок исковой давности, апелляционной коллегией не принят с указанием на то, что данное заявление основано на неверном толковании условий договора аренды нежилых помещений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 5.3 договора аренды нежилых помещений от 01.04.2012, в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2012 арендодатель не вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке до момента полного зачета стоимости произведенных арендатором ремонтных работ в счет постоянной части арендной платы. В случае расторжения или окончания срока действия договора до этого момента, незачтенная часть стоимости произведенных ремонтных работ подлежит возмещению арендодателем арендатору в полном объеме не позднее даты расторжения или окончания срока действия оговора.
По мнению суда, из условий сделки следует, что право арендатора на возмещение стоимости произведенных ремонтных работ возникло вместе с прекращением арендных правоотношений.
Уведомлением от 15.04.2016г. ответчик известил арендатора о переходе права собственности на здание по адресу: г. Самара, ул. Белорусская, д. 134, к ООО "Партнер".
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ссылаясь на указанную норму права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор аренды нежилых помещений от 01.04.2012 продолжил свое действие с заменой стороны арендодателя. В материалы дела представлены платежные поручения по оплате установленной договором арендной платы в пользу нового собственника нежилых помещений.
Извещением от 15.12.2016, полученным арендатором 24.01.2017, ООО "Партнер" уведомило арендатора о расторжении договора аренды, потребовав освободить нежилые помещения в 3-х месячный срок либо заключить новый договор на иных условиях.
Извещением от 18.04.2017, полученным арендатором 13.06.2017, новый собственник здания потребовал освободить нежилые помещения в 20-ти дневный срок по акту приема-передачи.
Датой прекращения договора аренды нежилых помещений от 01.04.2012, а значит и возникновения права арендатора на возмещение стоимости произведенного ремонта, апелляционная коллегия признала 24.04.2017, дату по истечению 3-х месячного срока с момента получения арендатором извещения арендодателя о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции, учитывая указанную дату прекращения договорных правоотношений, признал, что срок исковой давности нельзя считать пропущенным.
Между тем суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций не учли следующего.
Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.
С учетом произведенных истцом улучшений была определена стоимость продажи арендованного им имущества.
Имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовался ответчик, продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи его в аренду.
В основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
Соглашение о возмещении стоимости произведенных арендатором ремонтных работ достигнуто между истцом и ответчиком на основании пунктов 2, 3 предварительного договора от 20.01.2012, пункта 3.1.3 договора аренды от 01.04.2012 в редакции дополнительного соглашения от 15.04.2012.
О необходимости проведения ремонта указано истцом и ответчиком в пункте 2 предварительного договора от 20.01.2012, в пункте 1.3 договора аренды от 01.04.2012, а также в пункте 2 Акта приема-передачи помещений от 01.04.2012.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 также отмечено, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не имеется оснований для применения судом положений статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4(2018) отмечено, что в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Названная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Судом не дана правовая оценка взаимоотношениям, сложившимся между истцом и ответчиком, не установлено когда они были прекращены, какие обязательства, права возникли у истца и нового собственника в отношении имущества переданного в аренду ответчиком, исходя из изложенных норм права и правовых позиций.
Судом не приведены нормы права указывающие на возникновение у нового собственника обязательств перед истцом в отношении имущества, переданного в пользование ответчиком на основании достигнутого сторонами по делу соглашения, касающегося его оплаты и возмещения стоимости ремонтных работ.
Правомерен вывод суда о том, что ответчик воспользовался результатами произведенного арендатором ремонта и стоимость ремонта подлежит им возмещению, однако не установил начало периода пользования им данными улучшениями, что необходимо для исчисления срока исковой давности по делу.
Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, дать оценку доводам сторон по делу, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение.
В силу абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А55-16817/2019 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.З. Желаева
Судьи А.В. Топоров
Н.Ю. Мельникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
