Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 сентября 2020 года №Ф06-64863/2020, А12-19012/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 сентября 2020 года Дело N А12-19012/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновой Т.В.,
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
ответчиков - извещены надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020
по делу N А12-19012/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волгостальмост" (ИНН 9701085714, ОГРН 1177746900870) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464), обществу с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" (ИНН 3015114133, ОГРН 1183025006405), о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Волгостальмост" (далее - ООО "Волгостальмост") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" (далее - ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки") с исковым заявлением, уточненным в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:19, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 6, 4, определенную в выполненном ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" отчете об оценке от 29.11.2018 N 246/В в размере 84 371 800 руб., и установить ее равной 19 154 608 руб.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание открыто с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.
Поскольку представители лиц, участвующие в деле, в судебное заседание в Арбитражный суд Волгоградской области, оказывающий содействие в проведении судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи, не явились, председательствующим судьей объявлено о переходе к рассмотрению дела в обычном режиме, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, ООО "Волгостальмост" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога N 6, 4, на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов N 13592аз, заключенного 01.02.2018 с Комитетом. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 27.04.2018, номер регистрации 34:35:020108:119-34/003/2018-2.
Согласно приложению N 1 к договору аренды годовой размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Городским Положением от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (далее по тексту - "Положение") и рассчитан по формуле:
А = КСЗУ х Кви х Кдп х 1,04, где:
А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
1.04 - размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2018 год.
Таким образом, на момент заключения договора аренды размер арендной платы по нему рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
28 марта 2019 года истцом было получено уведомление от Комитета от 07.03.2019 об изменении арендной платы за арендуемый истцом земельный участок, согласно которому с 01.01.2019 годовая арендная плата за земельный участок определена по формуле:
А = С х Кмд х Кказ, где:
А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
С - рыночная стоимость земельного участка;
Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;
Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.
Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, использованная арендодателем при расчете арендной платы, согласно отчету об оценке от 29.11.2018 N 246/В, выполненному ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки", составляет 84 371 800 руб.
Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, общество обратилось в суд настоящим иском.
В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2019 по делу N А12-19012/2019 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению - ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР", эксперту Рукомину А.В.
На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:
- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018?
В соответствии с экспертным заключением от 05.09.2019 N 40/2019-ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4, по состоянию на 29.11.2018, составляет 18 500 000 руб.
В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции по ходатайству сторон экспертом Рукоминым А.В. даны пояснения на вопросы участников дела относительно экспертного заключения, письменные пояснения приобщены к материалам дела.
Представителем Комитета было заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с возникновением сомнений в обоснованности экспертного заключения.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2019 по делу N А12-19012/2019 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению - Оценочной компании "Норма-Альянс", эксперту Галицкому Д.С.
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
- соответствует ли отчет об оценке от 29.11.2018 N 246/В, выполненный ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.
- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018?
Согласно экспертному заключению от 13.12.2019 N 164/19 отчет об оценке от 29.11.2018 N 246/В (т.д. 5, л.д. 1-136) выполненный ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" не соответствует Федеральному закону N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Несоответствие отчета указанным требованием и нормам, привело к неверным результатам по определению рыночной цены объекта имущества и к существенному завышению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018 оставляет 19 154 608 руб.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.
Из разъяснений данных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оценка имущества должника носит рекомендательный, а не обязательный характер, в связи с чем возможность оспаривания отчета оценщика не предусмотрена ни в рамках рассмотрения обособленного спора в деле о банкротстве должника, ни в рамках самостоятельного иска.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в указанном письме даны разъяснения о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Согласно материалам дела, основанием для обращения ООО "Волгостальмост" в суд с настоящими требованиями послужил перерасчет Комитета размера арендной платы на основании отчета об оценке от 29.11.2018 N 246/В, выполненный ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки", величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы (публичное регулирование платы).
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно требованиям статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу ЗК РФ, является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с ЗК РФ. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).
В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Так подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) установлена возможность определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельного участка).
Пункт 10 Правил устанавливает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (рыночной стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Аналогичные правила могут содержаться и в нормативных актах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления, регулирующих арендную плату.
Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Системное положение статей 424 ГК РФ, статьи 39,7 ЗК РФ, статьи 65 ЗК РФ указывает на регулирование платы, которая определяется нормативным актом уполномоченного органа.
Таким образом, поскольку при определении размера арендной платы публичным органом в нормативном акте установлен показатель рыночной стоимости земельного участка, арендатор земельного участка вправе его оспорить и после заключения договора аренды для целей определения достоверной величина платы, тем самым обеспечивается баланс публичных и частных интересов.
С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
ООО "Волгостальмост", не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласился с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.
Согласно статье 13 Федерального закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
По мнению суда округа, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.
При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.
Вместе с тем, суд округа полагает, что само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как о оспаривании отчета о рыночной стоимости, а не уведомления об изменении арендной платы, основанной на новом отчете о рыночной стоимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.
В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.
Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд обоснованно рассмотрел заявленное требование по существу.
Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2019 по делу N 310-ЭС19-12630.
Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами судебных инстанций, с оценкой доказательств по делу, иное толкование им норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.
В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 по делу N А12-19012/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Карпова
Судьи В.А. Петрушкин
А.Ф. Фатхутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка