Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2020 года №Ф06-64803/2020, А57-24723/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 сентября 2020 года Дело N А57-24723/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2020 года
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области - Зюзиной М.В., доверенность от 27.04.2020,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ульянова Алексея Анатольевича
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020
по делу N А57-24723/2019
по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к индивидуальному предпринимателю Ульянову Алексею Анатольевичу (ОГРНИП 319645100051810) об изъятии объекта незавершенного строительства,
и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ульянова Алексея Анатольевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",
УСТАНОВИЛ:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - истец, Управление Росимущества в Саратовской области) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ульянову Алексею Анатольевичу (далее - ответчик, ИП Ульянов А.А., предприниматель) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства (гараж) общей площадью 377 кв.м., литер Г, степень готовности 10%, с кадастровым номером 64:48:030441:323, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 25 (дело N А57-24723/2019).
Предприниматель обратился в суд с встречным иском к Управлению Росимущества в Саратовской области о понуждении заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030441:29 общей площадью 1 900 кв.м. с разрешенным использованием для строительства административного здания и гаража, занятого имуществом на условиях проекта в предложенной редакции (дело N А57-25133/2019).
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Арбитражный суд Саратовской области определением от 04.12.2019 объединил дела N А57-24723/2019 и N А57-25133/2019 в порядке статьи 130 АПК РФ в одно производство с присвоением делу N А57-24723/2019.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.03.2020 исковые требования Управления Росимущества в Саратовской области к предпринимателю удовлетворены: изъят объект незавершенного строительства (гараж) общей площадью 377 кв.м., литер Г, степень готовности - 10%, с кадастровым номером 64:48:030441:323, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 25, в целях его реализации путем продажи с публичных торгов. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Ульянова А.А. отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять судебный акт об удовлетворении его иска, отказать в удовлетворении иска Управления Росимущества в Саратовской области.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.
В судебном заседании представитель Управления Росимущества в Саратовской области возражал на доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, изучив материалы дела, выслушав лица, участвующего в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.04.2015 на основании распоряжения от 17.04.2015 N 234-р "О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Агромолпром-Инвест" земельного участка, находящегося в федеральной собственности" между Управлением Росимущества в Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Агромолпром-Инвест" (далее - общество "Агромолпром - Инвест") заключен договор аренды N 1343 земельного участка (далее - договор аренды от 17.04.2015 N 1343) площадью 1 900 кв.м., с разрешенным видом использования: для строительства административного здания и гаража, с кадастровым номером 64:48:30441:29, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Симбирская, д. 25, сроком действия до 16.04.2018.
По условиям договора названный земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства общей площадью 377 кв.м, литер Г, степень готовности - 10% с кадастровым номером 64:48:030441:323.
По истечению срока действия договора аренды истец направил в адрес общества "Агромолпром - Инвест" уведомление от 03.10.2018 N 02-5102 о прекращении договора аренды от 17.04.2015 N 1343 с приложением акта приема - передачи. Сведения о прекращении права аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
В результате плановой проверки земельного участка с кадастровым номером 64:48:30441:29, оформленной актом от 20.09.2019 N 572, Управлением Росимущества в Саратовской области установлено, что в пределах названного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, правообладателем которого согласно выписке из ЕГРН от 10.09.2019 является Ульянов Алексей Анатольевич.
Управление Росимущества в Саратовской области указывая, что земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов для завершения строительства, оснований для заключения нового договора аренды без торгов не имеется, в тоже время реализация земельного участка на торгах без объекта незавершенного строительства невозможна, обратилось в суд с настоящим иском.
В то же время, ИП Ульянов А.А., полагая, что имеет право на приобретение в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства, 17.06.2019 обратился в Управление Росимущества в Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030441:29 общей площадью 1 900 кв.м однократно сроком на три года, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", приложив к нему подписанный проект договора аренды земельного участка, а также документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".
Решением от 12.07.2019 N 02-2802 Управление Росимущества в Саратовской области отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, мотивировав отказ тем, что возможность однократного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов уже реализована, поскольку участок ранее уже предоставлялся в аренду для завершения строительства.
Не согласившись с отказом Управления Росимущества в Саратовской области, ИП Ульянов А.А. обратился в суд с иском о понуждении Управления Росимущества в Саратовской области заключить договор аренды испрашиваемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Суды первой и апелляционной инстанции установили, что правоотношения по поводу аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030441:29 между Управлением Росимущества в Саратовской области и обществом "Агромолпром - Инвест" возникли в 2015 году, после 01.03.2015, на основании договора аренды от 17.04.2015 N 1343.
В последующем общество "Агромолпром-Инвест" передало объект незавершенного строительства по сделке купли-продажи от 20.06.2018 Ульянову А.А., который зарегистрировав право собственности на незавершенный строительством объект, обратился в Управление Росимущества в Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, в аренду как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая во встречном иске, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что на момент заключения договора аренды от 17.04.2015 N 1343 с обществом "Агромолпром-Инвест" на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства и общество "Агромолпром-Инвест", обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства и получив земельный участок в аренду без проведения торгов, реализовало предусмотренное законом право на однократное получение земельного участка для завершения строительства; строительство объекта в срок, определенный договором, обществом не завершено; срок действия договора аренды земельного участка, заключенного 17.04.2015, на момент обращения Управления Росимущества в Саратовской области с иском в суд, истек; иных оснований для заключения договора аренды без проведения торгов не имеется.
При этом суды правомерно указали на то, что требование о продаже объекта незавершенного строительства в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ не подлежит удовлетворению в единственном случае, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, между тем в нарушении статьи 65 АПК РФ таких обстоятельств ИП Ульяновым А.А. не представлено.
Доводы предпринимателя о том, что он обладает правом на заключение договора аренды для завершения строительства объекта без торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, были предметом оценки судов и обоснованно ими отвергнуты.
По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у предпринимателя права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Довод предпринимателя о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на отношения сторон, поскольку он является новым собственником объекта незавершенного строительства, правомерно признан судом апелляционной инстанции несостоятельным со ссылкой на то, что действующее земельное законодательство не предусматривает возможность неоднократного продления договора аренды в льготном порядке для каждого нового собственника объекта незавершенного строительства. Возможность однократной пролонгации договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов направлено на реализацию такого права добросовестными лицами, которые по тем или иным объективным причинам не смогли закончить строительство в установленные сроки, не использовали прежде право на однократное продление договора.
Отклоняя доводы заявителя жалобы о том, что право на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительством может быть реализовано только в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды, суды указали на то, что статьей 239.1 ГК РФ такой срок не установлен; пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает условия предоставления арендатору участка, в том числе и срок, по истечении которого, если уполномоченным органом не заявлено в суд об изъятии, возникает право на заключение договора, а не срок на обращение с иском об изъятии объекта.
Таким образом, доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, и направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Несогласие заявителя кассационной жалобы с соответствующими выводами судов не свидетельствует о судебной ошибке и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу N А57-24723/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина
Судьи В.А. Петрушкин
А.Ф. Фатхутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка