Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 октября 2020 года №Ф06-64544/2020, А57-22511/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 октября 2020 года Дело N А57-22511/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при ведении протокола с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Халидовой Р.И.,
при участии в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" - Меркуловой М.С. (доверенность от 08.09.2020), Мордвиновой О.А. (доверенность от 21.10.2019),
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области - Зюзиной М.В. (доверенность от 27.04.2020),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.02.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020
по делу N А57-22511/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" (ОГРН 1036405044290, ИНН 6452086276) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР в части установления выкупной цены земельного участка; о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2018 по 07.06.2019 в размере 707 784 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 08.06.2019 по день фактической уплаты задолженности, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью "Алло-Инфо", Управления Федерального казначейства по Саратовской области,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Радуга-Боттлерс" (далее - ООО "Радуга-Боттлерс", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее - Теруправление по Саратовской области, Управление) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР в части установления выкупной цены земельного участка, взыскании неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи, земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.09.2018 N 174-ПР в сумме 13 311 416 руб. 63 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2018 по 07.06.2019 в размере 707 784 руб. 44 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 08.06.2019 года по день фактической оплаты задолженности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены, - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области; общество с ограниченной ответственностью "Алло-Инфо", Управление Федерального казначейства по Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020, исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:218 в размере, превышающем 341 318 руб. 38 коп.; с Теруправления по Саратовской области в пользу ООО "Радуга-Боттлерс" взыскано 13 311 416 руб. 62 коп. неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР земельного участка, находящегося в федеральной собственности, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.08.2019 по 03.02.2020 в размере 452 832 руб. 29 коп., с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 04.02.2020 по дату фактического исполнения решения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 91 821 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Теруправления по Саратовской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что у судов отсутствовали основания для применения льготного порядка при определении выкупной цены спорного земельного участка.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Радуга-Боттлерс" возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2020 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 06.10.2020 на 10 часов 40 минут (время московское).
В судебном заседании представитель Теруправления по Саратовской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "Радуга-Боттлерс" возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебные заседания (09.09.2020 и 06.10.2020) проведены с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:6 с 17.04.2002 по 27.09.2005 принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному унитарному предприятию "Производственное объединение "Корпус".
Из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6 образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:11, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15.
На основании распоряжения Теруправления по Саратовской области от 20.09.2006 N 891-р между ОАО "Технопарк" и Управлением заключен договор аренды от 20.09.2006 N 671 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030213:15, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Осипова В.И. 1. в части 30 090 кв. м, находящейся под зданиями, с кадастровыми номерами 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108 и необходимой для их использования.
По договору купли-продажи от 24.12.2015 ООО "Радуга-Боттлерс" приобрело у ОАО "Технопарк" здания с кадастровыми номерами 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030213:15.
Между ООО "Радуга-Боттлерс" ОАО "Технопарк" заключен договор от 24.12.2015 о замене стороны в обязательстве, по условиям которого ООО "Радуга-Боттлерс" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.09.2006 N 671, заключенного на основании распоряжения Управления от 20.09.2006 N 891-р, на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030213:15. расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Осипова В.И., 1, в части 30 090 кв. м, находящийся под зданиями с кадастровыми номерами 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108 и необходимой для их использования.
Распоряжением от 25.08.2016 N 360 "Об утверждении ООО "Радуга-Боттлерс" схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории" утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 30 090 кв. м, из земель населенных пунктов, территориальная зона П-1 (зоны предприятий IV и V класса вредности по СанПин), расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Осипова В.И., д. 1, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Указанному земельному участку 07.11.2016 присвоен кадастровый номер 64:48:030213:218.
Впоследствии между Управлением (продавец) и ООО "Радуга-Боттлерс" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:218, находящегося в федеральной собственности, согласно которому продавец передал в собственность покупателю на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Осипова В.И., д. 1 площадью 30 090 кв. м.
В соответствии с Приложением N 1 к Распоряжению Управления от 21.09.2018 N 275-Р и пунктом 2.1 договора цена земельного участка составляет 13 652 735 руб.
ООО "Радуга-Боттлерс" обратилось в Теруправление по Саратовской области с претензией от 25.07.2019 о внесении изменений в пункт 2.1. договора купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР и возврате переплаты по договору в размере 13 311 416 руб. 63 коп.
Требования, изложенные в претензии, оставлены Управлением без удовлетворения.
Истец, полагая, что продажа спорного земельного участка должна быть произведена по льготной цене равной 2,5% от кадастровой стоимости земли, в связи с чем договор в указанной части является недействительным, а денежные средства в части превышения фактической стоимости земельного участка подлежат взысканию, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 166, 168, 271, 422, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), установив, что приобретенный обществом земельный участок образован из земельного участка, в отношении которого право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на право аренды в установленный срок, общество относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене - 2,5% от кадастровой стоимости, признали недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи, взыскав с Управления неосновательное обогащение в виде переплаты по арендной плате в сумме 13 311 416 руб. 62 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.08.2019 по 03.02.2020 в размере 452 832 руб. 29 коп., с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 04.02.2020 о дату фактического исполнения решения.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Предоставление земельных участков после 01.03.2015 осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
В пункте 5 названной статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В этом решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).
На основании положений статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
Исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ Закона N 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующих обстоятельств.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил следующее.
Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.
По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О).
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок в период с 02.11.2002 по 27.09.2005 принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП "ПО "Корпус", решением от 02.02.2004 N 1, создавшего ОАО "Технопарк", и передавшего ему в собственность по акту приема-передачи от 17.02.2004 объект недвижимости - здание с кадастровым номером 64:48:030213:113, находящиеся на данном земельном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ОАО "Технопарк" от 10.03.2004 серия 64 АА N 699198.
Впоследствии ОАО "Технопарк" в целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, перешедшего к нему в силу закона, на котором расположены приобретенные объекты, из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6, принадлежащего Федеральному государственному унитарному предприятию "Производственное объединение "Корпус", был образован новый земельный участок, в результате чего между Теруправлением по Саратовской области и ОАО "Технопарк" был заключен договор аренды от 20.09.2006 N 677 по условиям которого в аренду был предан земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 общей площадью 45 518 кв. м под использование нежилого здания.
Согласно данным, содержащимся в выписке из ЕГРН от 04.08.2019, следует, что из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:030213:11 и 64:48:030213:11. При этом из кадастрового плана от 26.12.2005 N 48/05-9534 усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15 ранее имел номер 64:48:030213:11.
Таким образом, ОАО "Технопарк" был заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:15, который является частью земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6, ранее используемого Федеральным государственным унитарным предприятием "Производственное объединение "Корпус" на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Впоследствии ООО "Радуга-Боттлерс" приобрело по договору купли-продажи от 24.02.2015 у ОАО "Технопарк" здания с кадастровыми номерами 64:48:030213:113, 64:48:030213:105, 64:48:030213:108, в результате стороны заключили соглашение о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2006 N 671, по условиям которого ООО "Радуга-Боттлерс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:15 в части 30 090 кв. м на которой и расположены здания, приобретенные у ОАО "Технопарк".
В целях выкупа земельного участка и образования нового участка из участка с кадастровым номером 64:48:030213:15 общей площадью 45 518 кв. м по заявлению ООО "Радуга-Боттлерс" распоряжением от 25.08.2016 N 360-р утверждена схема расположения земельного участка общей площадью 30 090 кв. м, которому был присвоен кадастровый номер 64:48:030213:218.
На основании договора купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР ООО "Радуга-Боттлерс" приобрело земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:218 в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ по цене 13 657 735 руб.
Представитель Теруправления в судебном заседании неоднократно признавал, что приобретенные ООО "Радуга-Боттлерс" по ряду сделок здания принадлежали Федеральному государственному унитарному предприятию "Производственное объединение "Корпус", при этом общество выкупило часть участка необходимого для эксплуатации недвижимости, который был сформирован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:6, закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за Федеральным государственным унитарным предприятием "Производственное объединение "Корпус", о чем свидетельствует выписка из ЕГРН от 07.08.2019 N 64/239/003/2019-3420.
Судами двух инстанций установлено, что ООО "Радуга-Боттлерс" в соответствии с договором купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 64:48:030213:218, на котором расположены принадлежащие ему с 2015 года объекты недвижимого имущества (здания и сооружения). Земельный участок, из которого образован спорный участок, передан в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования в период, предусмотренный в пункте 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Правопредшественниками ООО "Радуга-Боттлерс" право на льготный выкуп земельного участка, установленное абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, реализовано не было.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Судебные инстанции для целей правильного разрешения спора установили все значимые обстоятельства, в частности, что общество является собственником зданий, которые были приобретены в порядке приватизации, и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено до 01.07.2012, при этом, учитывая, что такое право предоставлено не только первым собственникам приватизируемых зданий, но и всем последующим.
Поскольку спорный земельный участок был образован из участка, в отношении которого до 01.07.2012 осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, в силу абзаца 4 пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, такие лица приобретают участки по льготной цене (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
Таким образом, учитывая наличие у общества права на выкуп земельного участка по льготной цене, исходя из пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, выкупная цена земельного участка на момент выкупа не могла превышать 2,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Уплата ООО "Радуга-Боттлерс" полной выкупной стоимости после заключения договора без определения цены, подлежащей установлению на основании закона, не может свидетельствовать о возможности Управлению считать сделку в оспариваемой части действительной.
Следует также учесть, что установление в договоре выкупной цены сверх цены, установленной законом, противоречит пункту 1 статьи 422 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2016 N 310-ЭС16-1609).
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не вправе своим соглашением изменять нормативно-регулируемый размер выкупной стоимости земельного участка, условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2018 N 174-ПР в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем 341 318 руб. 38 коп, правомерно признано судами недействительным на основании статьи 168, 180 ГК РФ.
При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).
В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 422 ГК РФ, определяя цену земельного участка, стороны должны были руководствоваться императивной нормой пункта 1 статьи 2 Закона N 137, установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного законом, противоречит указанным нормам, в связи с чем общество обладает правом на возврат излишне уплаченных сумм.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ; правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Факт перечисления истцом денежных средств во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 21.09.2018 N 174-ПР подтверждается платежным поручением от 27.09.2018 N 226.
С учетом изложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что сумма неосновательного обогащения в виде переплаты составляет 13 311 416 руб. 62 коп. и подлежит взысканию с Управления в пользу общества.
Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты должником денежных средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ).
Согласно представленному истцом расчету, который скорректирован судами и признан верным, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.09.2018 по 07.06.2019 в размере 452 832 руб. 29 коп., а также с 08.06.2019 по день фактической уплаты задолженности.
Доводы Теруправления по Саратовской области относительно применения процентов за нарушение денежного обязательства не могут быть приняты во внимание.
Учитывая, что общество заявило о возврате неосновательного обогащения, направив претензию от 25.07.2019, с указанной даты уполномоченный орган должен был узнать о неправильном применении цены земельного участка, устанавливаемой законом и возникновения у него обязанности возвратить часть средств покупателю.
В связи с чем период начисления процентов, с учетом требований пункта 2 статьи 314 ГК РФ с 03.08.2019 по 03.02.2020 определен правильно.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с Управления в пользу общества неосновательного обогащения виде переплаты по договору купли-продажи от 21.09.2018 N 174-ПР, земельного участка, находящегося в федеральной собственности, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.08.2019 по 03.02.2020 в размере 452 832 руб. 29 коп., с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 08.06.2019 по день фактической уплаты задолженности.
Ссылки заявителя кассационной жалобы об указании в заявлении о выкупе земельного участка на необходимость определения выкупной цены в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судебной коллегией окружного суда, поскольку не основаны на системном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения и, по сути, сводятся к несогласию заявителя с установленными судами фактическими обстоятельствами дела, представленными в материалы дела письменными доказательствами и их оценкой.
При утверждении схемы расположения земельного участка распоряжением от 25.08.2016 N 360-р Теруправлению по Саратовской области должно было быть известно, что формируемый обществом участок образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:030213:15, который был учтен 30.10.2010 в реестре федерального имущества под номером П11640004601.
Таким образом, ссылки уполномоченного органа о том, что при заключении договора не было известно о наличии права у общества на льготное приобретение земельного участка, противоречит имеющимся в деле доказательствам.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 35 ЗК РФ, 166, 168, 271, 422, 1102, 1105 ГК РФ, Законом N 137-ФЗ, при наличии определяющих критериев для применения льготной цены, правомерно удовлетворили иск частично.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.02.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 по делу N А57-22511/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Петрушкин
Судьи С.Ю. Муравьев
А.Ф. Фатхутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка