Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01 октября 2020 года №Ф06-64464/2020, А49-9444/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 октября 2020 года Дело N А49-9444/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020
по делу N А49-9444/2019
по исковому заявлению Управления муниципального имущества города Пензы к индивидуальному предпринимателю Талашманову Александру Дмитриевичу (ИНН 583600173277) о возврате земельного участка, с участием третьего лица, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Талашманову Александру Дмитриевичу (далее - ИП Талашманов А.Д., предприниматель) о возврате земельного участка площадью 412 кв. м, с кадастровым номером 58:29:04005016:0057, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 41 свободным от имущества.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Управления, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что, поскольку право собственности истца на незавершенный строительством объект не было зарегистрировано, оснований для отказа в удовлетворении требований о возврате земельного участка не имелось.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Талашманов А.Д. возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением Главы администрации г. Пензы от 24.01.2005 N 84 "О предоставлении гр. Талашманову А.Д. земельных участков из состава земель поселений для завершения реконструкции и эксплуатации незавершенного строительством торгово-остановочного комплекса по ул. Кирова, 41 в собственность и в аренду" (в редакции постановления главы администрации г. Пензы от 17.11.2005 N 1513/14) Талашманову А.Д. предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:7 из состава земель поселений площадью 545 кв. м для завершения реконструкции и эксплуатации незавершенного строительством торгово-остановочного комплекса по ул. Кирова, 41 в собственность бесплатно; и земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005016:57 из состава земель поселений площадью 412 кв. м для завершения реконструкции и эксплуатации незавершенного строительством торгово-остановочного комплекса по ул. Кирова, 41 в аренду сроком на 3 года.
Право собственности ИП Талашманова А.Д. на земельный участок площадью 545 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005016:7 подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.02.2005 N 58-58-01/004/2005-261.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопреедшественник Управления) (арендодатель) и Талашмановым А.Д. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.04.2006 N 7160/12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:04005016:57, площадью 412 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, 41 из земель поселений и предоставляется для завершения реконструкции и эксплуатации незавершенного строительством торгово-остановочного комплекса (пункты 1.2, 1.3 договора).
Согласно пункту 2.2 договора на участке имеется незавершенный строительством торгово-остановочный комплекс.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 12.04.2006.
Срок договора установлен до 24.01.2008 и считается возобновленным на неопределенный срок, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора (пункты 3.1, 6.1 договора).
Договор аренды земельного участка от 12.04.2006 N 7160 зарегистрирован в установленном законом порядке 23.08.2006 N 58-58- 01/055/2006-006.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.03.2008 по делу N А49-2979/2005 за ИП Талашмановым А.Д. признано право собственности на незавершенное строительством нежилое здание (процент завершённости строительством 88%), литер А, площадью 312,8 кв. м, с площадкой, литер пл., площадью 12,7 кв. м, кирпичным забором, литер I, площадью 16,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, д. 41.
ИП Талашманову А.Д. выдано разрешение на строительство от 20.12.2009 N RU58304000- 115, в соответствии с которым администрация города Пензы разрешила предпринимателю строительство торгово-остановочного комплекса - здание одноэтажное с мансардным этажом Г-образной формы, размерами в плане - 31,92 м. Х 15,24 м. с внутренним двориком, в котором предусмотрено размещение летней площадки. Площадь застройки здания - 349,05 кв. м, общая площадь здания - 346,65 кв. м. Строительство разрешено на следующих земельных участках: земельный участок площадь 412 кв. м кадастровый номер 58:29:04005016:57 (ул. Кирова, 41), земельный участок площадью 545 кв. м кадастровый номер 58:29:04005016:7 (ул. Кирова, 41) и земельный участок площадью 169,0 кв. м кадастровый номер 58:29:04005016:82 (ул. Кирова, 43) на срок до 20.10.2010.
Впоследствии разрешение на строительство от 20.12.2009 N RU58304000- 115 было продлено администрацией до 31.12.2019.
Управление направило в адрес предпринимателя претензию от 02.11.2018 с уведомлением об отказе от договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 7160/12 по истечении трех месяцев с даты уведомления, и потребовало возврата земельного участка по акту приема- передачи в течение 5-ти дней после прекращения договора.
Неисполнение предпринимателем требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 69 АПК РФ, установив, что спорный земельный участок занят объектом незавершенным строительством нежилым зданием степенью готовности 88%, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, пришли к выводу, что положения статьи 622 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку после 24.01.2008 арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вывод суда о наличии между сторонами договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, следует признать правильным.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.11.2012 N 2013/12).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.03.2008 по делу N А49-2979/2005 за ИП Талашмановым А.Д. признано право собственности на незавершенное строительством нежилое здание (процент завершённости строительством 88%), литер А, площадью 312,8 кв. м, с площадкой, литер пл., площадью 12,7 кв. м, кирпичным забором, литер I, площадью 16,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Кирова, д. 41 (запись регистрации от 30.05.2008N 58-58-01/021/2008-784). Также установлено, что ИП Талашманову А.Д. принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, площадью 545,0 кв. м, кадастровый номер 58:29:04005016:0007, расположенный по адресу: г.Пенза, ул.Кирова, 41.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства. В целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов.
Из анализа материалов дела следует, что согласно разрешению на строительство от 20.12.2009 N RU58304000-115, выданному ИП Талашманову А.Д., администрация города Пензы разрешила Талашманову А.Д. строительство торгово-остановочного комплекса - здание одноэтажное с мансардным этажом Г-образной формы, размерами в плане - 31,92 м. Х 15,24 м. с внутренним двориком, в котором предусмотрено размещение летней площадки. Площадь застройки здания - 349,05 кв. м, общая площадь здания - 346,65 кв. м. Строительство разрешено на земельном участке площадь 412 кв. м с кадастровым номером 58:29:04005016:57, земельном участке площадью 545 кв. м с кадастровым номером 58:29:04005016:7 и земельном участке площадью 169,0 кв. м кадастровый номер 58:29:04005016:82 (ул. Кирова, 43).
Разрешение на строительство выдано на срок до 20.12.2010 и впоследствии неоднократно продлевалось администрацией г. Пензы до 30.07.2013, до 30.06.2015, до 31. 12 2015 года, до 31.12.2016, до 31.12.2017, до 31.12.2018, до 31.12.2019.
Вместе с тем незавершённое строительством нежилое здание (процент завершённости строительством 88%), литер А, площадью 312,8 кв. м, с площадкой, литер пл., площадью 12,7 кв. м, кирпичным забором, литер I, площадью 16,6 кв. м расположены в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:4005016:7 и 58:29:4005016:57 и возведены ИП Талашмановым А.Д. в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство от 20.12.2009 N RU58304000- 115.
При таких обстоятельствах, учитывая, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ИП Талашманова А.Д. обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 7160/12 также предусмотрено, что на участке имеется незавершенный строительством торгово-остановочный комплекс.
Факт капитальности незавершенного строительством торгово-остановочного комплекса со степенью готовности 88% подтверждается технической документацией, представленной в материалы дела.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 отмечено, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, то есть арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
В связи с чем вывод суда первой инстанции, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды, установленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в сфере земельных правоотношений не являлось безусловным, ошибочен и противоречит указанной норме и разъяснениям.
Необходимо учесть, что предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства с 2008 года, возведенного на земельном участке, предоставленном для строительства, по договору аренды от 12.04.2006 N 7160, в этом случае, поскольку участок предоставлен до 01.03.2015, собственник указанного объекта имеет право приобретения земельного участка на три года однократно для завершения строительства, без проведения торгов в порядке статей 39.14-39.17 ЗК РФ.
В случае если строительство объекта не будет завершено в течение указанного срока такого договора аренды, при определенных условиях объект может быть изъят в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Судами двух инстанций обоснованно сделан вывод о том, что на момент отказа от договора аренды земельного участка от 12.04.2006 N 7160/12 Управлению было известно о нахождении на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности 88% и о наличии у ИП Талашманова А.Д. действующего разрешения на строительство от 20.12.2009 N RU58304000-115, продленного до 31.12.2019, в связи с чем отказ от договора аренды направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, следовательно, такой отказ от договора аренды земельного участка, ранее предоставленного ответчику для реконструкции и эксплуатации объекта капитального строительства правомерно квалифицирован судами как злоупотребление правом.
Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что на момент отказа от исполнения договора аренды право собственности предпринимателя не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, правового значения не имеет.
Право собственности на незавершенное строительство нежилое здание было признано вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.03.2008 по делу N А49-2979/2008, которое разрешалось с участием администрации г. Пензы.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность прекращения действия разрешения на строительство, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.
Нормы градостроительного законодательства не регулируют вопросы и последствия расторжения договора аренды земельного участка, в том числе, и в случае прекращения действия разрешения на строительство, в связи с чем доводы Управления в этой части основаны на ошибочном понимании сферы законодательного регулирования.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 10, 610, 621 ГК РФ, установив, что спорный земельный участок занят объектом незавершенного строительства, принадлежащим предпринимателю на праве собственности, отказали в удовлетворении иска.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2020 по делу N А49-9444/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Петрушкин
Судьи С.Ю. Муравьев
А.Ф. Фатхутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка