Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 сентября 2020 года №Ф06-63929/2020, А57-29398/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 сентября 2020 года Дело N А57-29398/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Халидовой Р.И.,
при участии в Арбитражном суде Саратовской области представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Альмир" - Мокиенко Д.Ю. (доверенность от 25.12.2017), Мокиенко Д.Д. (доверенность от 14.05.2020),
Прокуратуры Саратовской области - Королева Д.В. (удостоверение N 266583),
Комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов" - Соколовой Е.С. (доверенность от 19.12.2019),
Комитет по управлению имуществом города Саратова - Захаровой В.В. (доверенность от 24.01.2020),
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альмир"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020
по делу N А57-29398/2019
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альмир" (ОГРН 1106450004814, ИНН 6452948169) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) о применении последействий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: прокуратуры Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, комитета по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов",
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Альмир" (далее - ООО "Альмир", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов") о применении последствий недействительных (ничтожных) договоров аренды от 15.10.2015 N Ар15-460/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар15-458/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар-15-460/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар15-459/Ю-1, заключенных между ООО "Альмир" и администрацией, в виде возврата арендной платы в размере 10 003 752 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечены, - Прокуратура Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Альмир", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что поскольку администрация неосновательно сберегла денежные средства в виде арендных платежей за пользование земельными участками, предоставленными по недействительным сделкам, оснований для отказа в удовлетворении требований не имелось.
В отзывах на кассационную жалобу Комитет по финансам и Прокуратура Саратовской области возражают против изложенных в ней доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.09.2020 произведена замена судьи Глазова Ю.В. на судью Петрушкина В.А.
В судебном заседании представители ООО "Альмир" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Прокуратуры Саратовской области, Комитета по финансам и Комитета по управлению имуществом возражали против ее удовлетворения.
В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзывах на нее и в выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом области от 29.08.2005 N 1205-р, от 28.10.2005 N 1648-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Саратовский авиационный завод" заключен договор аренды от 01.06.2006 N 290, по условиям которого арендатору со сроком на 49 лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0110, площадью 43 173 кв. м, находящийся по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы - зерносклада, весовой, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 29.11.2005 N 18/05-1064, с видом разрешенного использования "нежилые здания котельной, зернохранилища, мельницы".
В результате приобретения права собственности на здания и строения по соглашению о перенайме от 08.07.2020 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.06.2006 N 290 перешли к ООО "Джамп", впоследствии между новым арендатором и Комитетом было заключено соглашение от 16.05.2012, которым был изменен вид разрешенного использования участка на "многоквартирные многоэтажные дома".
В результате продажи здания котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы, их собственником стало ООО "Альмир", в связи с чем 20.04.2015, на основании соглашения от 20.04.2015 новый собственник строений приобрел права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.06.2006 N 290, ранее заключенного с ЗАО "Саратовский авиационный завод".
По соглашению от 24.08.2015 заключенному между администрацией МО "Город Саратов" и ООО "Альмир", стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка с "фактически занимаемый нежилыми зданиями котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы-зерносклада, весовой" с "многоквартирные жилые дома" на "среднеэтажная жилая застройка".
Впоследствии 09.12.2015 объекты недвижимости (котельные, мельница, свинарники) по заявлению ООО "Альмир" сняты с государственного кадастрового учета (информация ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 02.11.2017 N 8258).
Вместе с тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22958/2018 удовлетворены исковые требования Заместителя прокурора Саратовской области к администрации и ООО "Альмир", суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды N Ар15-456/Ю-1 земельного участка площадью 11 141 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:110 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн" в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N Ар15-458/Ю-1 земельного участка площадью 11 566 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1263 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбаин" в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N Ар15-459/Ю-1 земельного участка площадью 11 200 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1265 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн" в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N Ар15-460/Ю-1 земельного участка площадью 9266 кв. м с кадастровым номером 64:48:010140:1264 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн" в Волжском районе для размещения среднеэтажной жилой застройки; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями; применении последствий недействительности сделок с возложением на ООО "Альмир" обязанности возвратить администрации МО "Город Саратов" земельные участка с кадастровыми номерами 64:48:010140:110, 64:48:010140:1263, 64:48:010140:1265, 64:48:010140:1264.
Во исполнение решения Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22958/2018 от 14.12.2018 ООО "Альмир" возвратило администрации МО "Город Саратов" земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010140:110, 64:48:010140:1263, 64:48:010140:1265, 64:48:010140:1264, полученные по договорам аренды от 15.10.2015 N Ар15-456/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар15-458/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар15-460/Ю-1; от 15.10.2015 N Ар15-459/Ю-1, по актам приема-передачи.
ООО "Альмир" направило в адрес администрации претензию от 22.10.2019 с требованием вернуть полученные по сделкам арендные платежи за весь срок аренды - за период с 23.06.2016 по 11.10.2018 в размере 10 003 752 руб.
Письмом от 31.10.2019 N 02-02-20/1208 администрация отказалась возвратить ООО "Альмир" полученное по недействительным сделкам.
Неисполнение требований, содержащихся в претензии, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 16, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 69 АПК РФ, установив, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А57-22958/2018 уже применены последствия недействительности (ничтожности) сделок, при этом было отказано в возврате арендных платежей, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу указанной нормы взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В пункте 82 указанного постановления Пленума также разъяснено, что в случае, недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац 2 пункта 2 статьи 200 ГК РФ).
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 также отмечено, что при решении вопроса о взыскании арендной платы, правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будет идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.
В случае если арендодатель предоставил земельный участок при наличии юридических препятствий в его условиях использования, в этом случае необходимо исходить из того, что последний не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и пользования сданного в аренду участка.
Таким образом, арендодатель обязан обеспечить не только переход во владение участка по акту, но и возможность его использования, как обстоятельств, подтверждающих требования о взыскании платы.
Данные правовые подходы отмечены и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 89-КГ16-7 и от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053.
Разрешая спор, судебные инстанции исходили из того, что основанием для внесения платы у общества являлся факт использования участка, на котором были расположены объекты недвижимости, принадлежащие последнему.
В силу статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права на нее, переходит то право, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды).
Таким образом, по общему правилу, моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, принадлежащего продавцу, в том числе, находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права покупателя на недвижимость (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-22958/2018 установлено, что в результате ряда сделок ООО "Альмир" приобрело в собственность здания котельной, двух свинарников, зернохранилище, мельницу, зерносклад, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010140:110, который использовался собственником указанных строений на основании договора аренды от 01.06.2006 N 290, в результате заключенного соглашения о перенайме от 20.04.2015, ООО "Альмир" признается новым арендатором участка, на котором были расположены принадлежащие ему здания (строения), впоследствии, исходный участок был разделен на 4 самостоятельных и заключены новые договоры аренды от 15.10.2015 N Ар15-460/Ю-1, N Ар15-459/Ю-1, N Ар15-458/Ю-1, N Ар15-456/Ю-1, по условиям которых вновь образованные участки имели измененный по отношению к исходному вид использования "для размещения среднеэтажной застройки" вместо "занимаемый зданиями котельной, свинарника, мельницы", поскольку заключение таких сделок ООО "Альмир" осуществлялось с целью обхода предусмотренной законом процедуры, связанной с предоставлением участков для строительства многоквартирного дома, были применены последствия недействительности, предусмотренные статьей 167 ГК РФ, участки возвращены администрации МО "Город Саратов", при этом арендные платежи, внесенные обществом не возвращены, в связи с использованием участков.
С учетом обстоятельств, установленных в рамках дела N А57-22958/2018, которые не подлежат переоценке, а также доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что ООО "Альмир" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:110 с момента регистрации права собственности на здание котельной, двух свинарников, зернохранилища, мельницы, зерносклада, весовой, которые были впоследствии уничтожены собственником и сняты с кадастрового учета.
Исходя из общих принципов, собственник здания, использующий земельный участок, в том числе, находящийся в публичной собственности, обязан вносить плату (статья 65 ЗК РФ), при ином подходе собственник такой недвижимости, который с нарушением установленного законом порядка изменил вид разрешенного использования, в результате чего не мог использовать его в иных целях, будет освобожден от внесения платы за использование участка.
Доводы общества о том, что поскольку, имелась юридическая невозможность использования участка по вине арендодателя, в связи с чем внесенные им арендные платежи подлежали возврату, не основаны на правильной правовой квалификации спорных правоотношений.
Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать его по назначению, в целях согласованных сторонами договора аренды.
В тех случаях, когда при предоставлении арендуемого участка арендатору последний лишен возможности его использовать, поскольку арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению участка соответствующего цели аренды - осуществление строительства, последний не вправе требовать внесения платежей, поскольку арендатор не обязан оплачивать такое пользование ни по договору, ни в силу статьи 167 ГК РФ.
При разрешении настоящего спора установлено, что ООО "Альмир" являлось арендатором земельного участка по договору аренды от 01.06.2006 N 290, поскольку приобрело в собственность здания и строения, таким образом, пользование спорным участком осуществлялось вследствие расположенной на нем недвижимости, принадлежащей обществу.
Нарушение сторонами арендных отношений процедуры изменения вида разрешенного использования, не может исключать факта использования участка собственником находящимся на нем зданий, в том числе и после их уничтожения.
Вместе с тем невозможность изменения вида разрешенного использования участка и строительство жилых домов, вызваны обстоятельствами за которые должен отвечать арендатор, в том числе и ООО "Джамп" (прежний арендатор), который с нарушением закона заключил соглашение от 16.05.2012 с администрацией об изменении вид разрешенного использования с "фактически занимаемый зданием котельной, мельницы" на "многоквартирные дома".
При таких обстоятельствах арендодателем по договору от 01.06.2006 N 290 не были созданы условия, из-за которых было невозможно использовать участок под существующими строениями, последующие действия сторон по внесению изменений в названный договор и недопустимость использования участка с иной целью (строительство жилых домов) не может освобождать арендатора от внесения платы, поскольку последний не был лишен возможности владения и действительного пользования.
В пункте 4 статьи 1 ГК РФ указано, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного или незаконного поведения.
Данные обстоятельства и привели к отказу в возврате денежных средств при применении статьи 167 АПК РФ, в рамках дела N А57-22958/2018.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 167, 614, 1102 ГК РФ, 65 ЗК РФ, установив, что, поскольку общество являлось собственником зданий, в связи с чем использовало участок, при этом незаконное изменение сторонами вида разрешенного использования не могло лишать арендатора права такого пользования, отказали в иске о возврате платежей.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А57-29398/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Петрушкин
Судьи С.Ю. Муравьев
А.Ф. Фатхутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка