Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 августа 2020 года №Ф06-63516/2020, А55-28938/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 августа 2020 года Дело N А55-28938/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
ответчика - Чернова М.А. (доверенность от 27.07.2020),
в отсутствие:
истца - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скала"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020
по делу N А55-28938/2019
по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086, ИНН 6315700286) к обществу с ограниченной ответственностью "Скала" (ОГРН 1106317000976, ИНН 6314033262) о взыскании,
УСТАНОВИЛ:
Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Скала" (далее - ООО "Скала") о взыскании 36 080 468 руб. 23 коп., в том числе: 18 053 878 руб. 25 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 13.11.2009 N 546 за период с 03.04.2013 по 31.12.2018, 18 026 589 руб. 98 коп. пени за период с 11.04.2013 по 31.12.2018.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020, суд взыскал с ООО "Скала" в пользу Департамента 7 312 868 руб. 99 коп. из них: 4 195 034 руб. 40 коп. основного долга за период с 06.08.2016 по 26.03.18, 3 117 834 руб. 59 коп. пени за период с 06.08.2016 по 26.03.2018, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 40 536 руб. В остальной части в иске отказал.
В кассационной жалобе ООО "Скала" просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменить, удовлетворить требования частично, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и Белавиным Г.А. был заключен договор аренды земельного участка от 13.11.2009 N 546, в соответствии с которым Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области являлось Арендодателем, а Белавин Г.А. Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0918003:18 площадью 11 464,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Карбышева. Земельный участок предоставлялся для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом и мини ТЭЦ.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора N 546 условия договора применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 02.11.2009, срок действия данного договора до 02.11.2012.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данный договор был продлён на неопределённый срок.
10 августа 2010 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и Белавиным Г.А. было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору N 546, в соответствии с которым арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определённом в соответствии с расчетом арендной платы. 03.04.2013 между Белавиным Г.А. и ООО "Скала" был заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору N 546.
В соответствии с пунктом 6.1 договора Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и дополнительными соглашениями к нему.
В соответствии с Уставом городского округа Самара, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" уполномоченным органом местного самоуправления по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара является администрация городского округа Самара.
С 19.08.2015 Департамент является администратором доходов бюджета городского округа Самара от договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство в соответствии с постановлением администрации городского округа Самара от 19.08.2015 N 929 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", в связи с чем договор аренды был передан из Министерства в Департамент.
Истец указывает на то, что в период с 03.04.2013 по 31.12.2018 арендная плата ответчиком не вносилась.
Согласно расчету задолженности по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 18 053 878 руб. 25 коп. за период с 03.04.2013 по 31.12.2018.
Пунктом 7.3 договора N 546 за просрочку арендных платежей предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки, в связи с чем у ООО "Скала" возникла обязанность по уплате пени в размере 18 026 589 руб. 98 коп. за период с 11.04.2013 по 31.12.2018.
Департаментом в адрес ответчика была направлена претензия от 01.04.2019 N Д05-01/832 об оплате суммы задолженности по арендной плате и пени, поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суды мотивировали тем, что пропущен срок исковой давности, поэтому период взыскания был определен с 06.08.2016 по 26.03.2018, при этом был исключен период приостановления срока в 30 дней.
Однако судами не принято во внимание следующее.
Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43), согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.
Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.
Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.
Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, вступившей в силу с 01.06.2016 и измененной впоследствии с 12.07.2017, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (пункт 35 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), пункт 14 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020).
Пункт 3 статьи 202 ГК РФ и пункт 16 постановления N 43 были истолкованы в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу N 301-ЭС16-537, которая заключила, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.
Также из пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию (определение Верховного Суда РФ от 16.10.2018 по делу N 305-ЭС18-8026).
Так, договором N 546 в пункте 10.2 предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора со сроком рассмотрения претензии в три недели с даты получения претензии.
Таким образом, суды при исчислении срока исковой давности не учли срок фактического соблюдения претензионного порядка и в связи с этим сделали необоснованные выводы об истечении срока исковой давности без учета предусмотренного договором.
С учетом изложенного, для проверки обоснованности заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суду следовало проанализировать не только указанный Департаментом период просрочки и рассчитанный им размер неустойки, сделать выводы о том, когда началось течение срока исковой давности по спорному требованию, а также имели ли место факты приостановления и повлияли ли эти обстоятельства на размер заявленной к взысканию суммы долга и неустойки.
Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Вместе с тем, из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Между тем, государственная регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет возникновение права общей долевой собственности домовладельцев только в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования, и только с момента проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка (часть 5 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").
В пункте 67 Постановления N 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
С учетом специфики спорных отношений суду необходимо было при проверке расчета задолженности исходить из площади всех земельных участков принадлежащих ответчику в период строительства восьми зданий, поскольку как следует из материалов дела вводились они поэтапно и в связи с чем поступали в собственность участников долевого строительства в разные сроки.
При этом в отзывах на иск, апелляционную жалобу ответчик указывал на выбытие участков под вводимыми домами и необходимости расчета задолженности по арендной плате с иных площадей.
Между тем при расчете суд не принял данные доводы, без указания мотивов почему пришел к иному выводу и принял расчет истца в общей площади всего земельного участка для восьми жилых домов. Отсутствует в материалах дела информация о формировании участков под введенными домами, поэтому данное обстоятельство указывает на преждевременность выводов суда.
Так в представленном контррасчете ответчик указывает на площади участков под строением 2А, 2Б введены в эксплуатацию 30.12.2016 (первое право собственности зарегистрировано 02.08.2017) на земельном участке площадью 3656,80 кв. м, под строением 1 введено в эксплуатацию 13.10.2017 (первое право собственности зарегистрировано 27.11.2017) на земельном участке площадью 5086,13 кв. м, под строениями 3,4,5,6,7 введены в эксплуатацию 14.02.2018 (первое право собственности зарегистрировано 26.03.2018) на земельном участке площадью 2739,67 кв. м, что не исключает раздел исходного участка и последующее формирование земельных участков под объектами принятыми в эксплуатацию и переданных в установленном порядке по договорам долевого строительства.
В таком случае суд не установил значимые для разрешения спора обстоятельства, необоснованно и преждевременно сделал выводы о необходимости исчисления задолженности по арендной плате исходя из первоначальной площади земельного участка, об отсутствии между сторонами соглашения о расторжении договора аренды, необходимости возложения ответственности за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей, при отсутствии возврата земельного участка.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Таким образом, судебный акт подлежит отмене как принятый с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А55-28938/2019 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить срок соблюдения претензионного порядка, подлежащий исключению из срока исковой давности, дать надлежащую оценку доводам сторон, проверить представленный расчет задолженности и пеней, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 05.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020 по делу N А55-28938/2019 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Карпова
Судьи С.Ю. Муравьев
В.А. Петрушкин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка