Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: Ф06-63053/2020, А57-21485/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N А57-21485/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года
Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2020 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
администрации муниципального образования "Город Саратов" - Покрышевской М.С. (доверенность от 12.12.2019),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020
по делу N А57-21485/2019
по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог" (ОГРН 1066455012491, ИНН 6455044147), г. Саратов, о расторжении договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог" (далее - ООО "Диалог", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2006 N 142.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2020 администрации отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020, апелляционная жалоба и приложенные к ней документы возвращены заявителю апелляционной жалобы.
Администрация, не согласившись с решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Представитель администрации, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжений Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29.08.2005 N 1205-р и от 28.10.2005 N 1648-р между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Саратовский авиационный завод" (далее - ЗАО "САЗ") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2006 N 142, по условиям которого ЗАО "САЗ" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 15 395 кв.м с кадастровым номером 64:48:010127:212, расположенный по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", фактически занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения.
Данный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.03.2006.
ЗАО "САЗ" по договору замены стороны в обязательстве от 08.06.2006 передало Михайловскому Максиму Игоревичу и Елисеевой Светлане Леонидовне права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 N 142.
ООО "Диалог" по договор купли-продажи имущества от 27.12.2006 N 1, заключенному с Михайловским М.И., Елисеевой С.Л., приобрело в собственность нежилое здание (телятник, профилакторий, родильное отделение) площадью 3 691,2 кв.м, инвентарный номер 63:401:001:003530440, Литера ВВ1В2В3, кадастровый (условный) номер 63-01/48-184-28, расположенное по адресу: г. Саратов, совхоз "Комбайн", д. 55, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к ответчику перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка.
Михайловский М.И., Елисеева С.Л. на основании договора замены стороны в обязательстве от 28.12.2006 передали ООО "Диалог" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 N 142.
Дополнительным соглашением от 21.07.2008 N 1 к договору аренды от 21.03.2006 N 142 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с "занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения" на "для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой".
В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке строительство не осуществляется.
Администрация в адрес ООО "Диалог" направила предупреждение от 08.02.2019 о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2006 N 142 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, с предложением представить документы, подтверждающие, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010127:212 ведется строительство.
Поскольку общество не представило документы, подтверждающие целевое использование земельного участка, администрация уведомлением от 14.05.2019 известила ответчика о расторжении договора аренды от 21.03.2006 N 142, приложив к нему соглашение о расторжении договора.
Принимая во внимание, что ООО "Диалог" не подписало соглашение о расторжении договора аренды от 21.03.2006 N 142, администрация, указывая, что обществом спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением не используется, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 были утверждены Правила землепользования и застройки города Саратова, что повлекло необходимость подготовки дополнительных документов для начала проектирования многоэтажных жилых домов, принимая во внимание, что в 2014 году спорный земельный участок был включен в территориальную зону Ж-2, в которой невозможно строительство многоэтажных жилых домов, а в соответствии с Генеральным планом города Саратова земельный участок с кадастровым номером 64:48:010127:212 вошел в зону застройки индивидуальными жилыми домами, в связи с чем ООО "Диалог" 15.03.2019 обратилось к администрации с заявлением о внесении изменений в территориальное зонирование, путем отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне Ж-4 - зона малоэтажной жилой застройки и в соответствии с Правилами землепользования и застройки г.Саратова, утвержденными решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 N 54-397, данный земельный участок включен в территориальную зону Ж-4.1 - зона развития застройки индивидуальными жилыми домами, учитывая, что договор аренды от 21.03.2006 N 142 заключен на 49 лет и не содержит условий о сроке, в течение которого ООО "Диалог" обязано осуществить строительство объектов недвижимости, пришел к выводу о том, что общество исполняло обязанность по освоению спорного земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.
Между тем судом первой инстанции не было принято во внимание следующее.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Как указывалось выше, по договору аренды от 21.03.2006 N 142 с учетом дополнительного соглашения от 21.07.2008 N 1 земельный участок с кадастровым номером 64:48:010127:212 предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в течение длительного периода времени (более 10 лет) ООО "Диалог" осуществляло освоение спорного земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе предпринимало действия по получения разрешения на строительство.
Суд первой инстанции, признавая действия общества добросовестными, исходил из того, что в 2014 году спорный земельный участок был включен в территориальную зону Ж-2, в которой невозможно строительство многоэтажных жилых домов.
Однако судом первой инстанции не устанавливалось, какие действия ответчик предпринимал по освоению спорного земельного участка до 2014 года, равно как и не устанавливалось какие действия общество предпринимало по освоению земельного участка с 2014 года по 2019 года, в том числе по внесению изменений в договор аренды от 21.03.2006 N 142 в части целевого использования земельного участка либо по внесению изменений в Правила землепользования и застройки г. Саратова.
При этом вывод суда о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды от 21.03.2006 N 142 заключен на 49 лет и не содержит условий о сроке, в течение которого ООО "Диалог" обязано осуществить строительство объектов недвижимости, сделан при неправильном применении вышеуказанных норм материального права.
Как указывалось выше, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Пунктом 4.1.2 договора аренды от 21.03.2006 N 142 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, как действующим законодательством, так и условиями договора аренды от 21.03.2006 N 142 предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора аренды в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.
При этом судом первой инстанции не устанавливалось, имелись ли объективные препятствия к началу строительства многоэтажных жилых домов.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что договор аренды от 21.03.2006 N 142 был заключен с ЗАО "САЗ" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.
В последующем дополнительным соглашением от 21.07.2008 N 1 к договору аренды от 21.03.2006 N 142 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010127:212 с "занимаемый зданием телятника, профилактория, родильного отделения" на "для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями и крытой автостоянкой".
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.
На момент заключения дополнительного соглашения от 21.07.2008 N 1 порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей жилищного строительства только посредством проведения аукциона.
Между тем судом первой инстанции не дана оценка дополнительному соглашению от 21.07.2008 N 1 к договору аренды от 21.03.2006 N 142 на соответствие требованиям действующего на тот период времени законодательства, в том числе не направлены ли были действия сторон договора аренды от 21.03.2006 N 142 по изменению вида разрешенного использования земельного участка на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.
Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.
Статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015.
Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 от 29.05.2012 NN 13016/11, 12919/11.
В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
Как указывалось выше, по договору аренды от 21.03.2006 N 142 спорный земельный участок предоставлялся в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, для размещения и эксплуатации объектов недвижимости.
Судом первой инстанции не устанавливалось, находились ли на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, для эксплуатации которых и предоставлялся данный земельный участок, на момент заключения дополнительного соглашения от 21.07.2008 N 1.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 отменить.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело в отменной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе дать оценку дополнительному соглашению от 21.07.2008 N 1 на соответствие законодательству, действующему на момент его заключения, установить наличие или отсутствие объектов недвижимости, для размещения которых земельный участок предоставлялся в аренду, установить используется ли земельный участок по целевому назначению, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.02.2020 по делу N А57-21485/2019, отменить.
Дело N А57-21485/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.
Председательствующий судья Р.В. Ананьев
Судьи С.Ю. Муравьев
А.Ф. Фатхутдинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
