Дата принятия: 13 июля 2020г.
Номер документа: Ф06-62658/2020, А12-22297/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2020 года Дело N А12-22297/2019
Резолютивная часть постановления объявлена - 08.07.2020.
Полный текст постановления изготовлен - 13.07.2020.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Хайруллиной Ф.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Гарифуллиной Л.Р.
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" - Распутиной Г.Ю., доверенность,
Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Шаховой Ю.В., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020
по делу N А12-22297/2019
по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (ИНН 3460074871, ОГРН 1183443019957), при участии Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299), о взыскании задолженности, неустойки, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (ИНН 3460074871, ОГРН 1183443019957) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (далее - общество) о взыскании 2 752 667 руб. 08 коп. задолженности за период с 01.06.2019 по 30.06.2019, 25 944 руб. 98 коп., неустойки за период с 11.04.2019 по 24.06.2019, за период с 25.06.2019 по день фактического исполнения обязательства.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - департамент).
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2019 произведена замена истца в порядке процессуального правопреемства с комитета на департамент, комитет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.09.2019 приняты уточнения требований, о взыскании с общества 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, 25 834 руб. 88 коп., неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2019 принят встречный иск общества о расторжении договора аренды от 05.03.2019 N 2499-В с 07.06.2019 (с учетом принятых в дальнейшем уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020, с общества в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение за период с 07.06.2019 по 26.06.2019 в размере 45 894 руб. 46 коп., неустойка за период с 11.04.2019 по 06.06.2019 в сумме 16 173 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2019 по 26.06.2019 в размере 152 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды от 05.03.2019 N 2499-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:3424 площадью 1887 кв. м, предоставленного для строительства объекта торговли, расположенного по адресу: г. Волгоград, б-р. 30-летия Победы, заключенный между комитетом и обществом, расторгнут с 07.06.2019.
Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Общество в отзыве просит в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.
По итогам аукциона от 27.12.2018 N 46 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.03.2019 N 2499-В, согласно которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1887 кв. м, с кадастровым номером 34:34:030071:3424, с разрешенным использованием: объект торговли, местоположением: г. Волгоград, б-р. 30-летия Победы, в границах указанных в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр), для размещения объекта торговли (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия 3 года с даты подписания договора. Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 33 032 005 руб. (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10 числа текущего месяца.
По мнению комитета, неисполнение обществом обязанности по своевременной оплате арендной платы послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Встречный иск общества к комитету о расторжении названного договора аренды от 05.03.2019 с 07.06.2019 мотивирован достижением цели договора аренды, введением в эксплуатацию объекта недвижимости на земельном участке, предоставляемом обществу в аренду.
Удовлетворяя частично первоначальный иск, суды признали подлежащим взысканию необоснованное обогащение общества за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, процентов за пользование с 11.06.2019 по 26.06.2019, а также договорной неустойки за период с 11.04.2019 по 06.06.2019.
Признавая правомерным встречный иск общества, суды исходили из завершения строительства объекта на земельном участке, невозможностью использования обществом земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 05.03.2019 после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Указанные обстоятельства являются достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка с 07.06.2019.
По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере законными.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
В соответствии позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 по делу N 307-ЭС15-16409, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.
Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.
Как указывалось выше, договор аренды от 05.03.2019 N 2499-В заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в связи с чем размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.
Таким образом, общество, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды от 05.03.2019 N 2499-В в качестве победителя аукциона, приняло на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По утверждению комитета, не опровергнутого обществом, исходя из буквального толкования термина "размещение", предоставление земельного участка в данном случае включало в себя как строительство, так и последующую эксплуатацию законно возведенного объекта недвижимого имущества в пределах срока аренды земельного участка. Указанное толкование не противоречит пункту 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установившего, что в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.
Доказательств того, что при заключении договора стороны исходили из предоставления земельного участка исключительно для целей строительства материалы дела не содержат.
В соответствии с пунктом 8.1 договора, договор прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.
Пунктом 5.2 договора предусмотрены обязанности арендатора, которые должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Таким образом, в соответствии с принятыми на себя обязательствами, для реализации права на досрочное прекращение договора, ООО "Инвесстрой" обязано было обратиться к арендодателю в установленном договором порядке с обязательным уведомлением о регистрации права собственности на объект капитального строительства.
Как видно из материалов дела (л.д. 68, т. 2) и подтверждено представителем общества в суде кассационной инстанции, с заявлением о прекращении договора аренды от 05.03.2019 общество обратилось в комитет 15.08.2019.
При таких обстоятельствах в отсутствии соглашения сторон о досрочном прекращении договора аренды, как это предусмотрено пунктом 8.1 договора, вывод судов о досрочном прекращении договора с 07.06.2019, является ошибочным.
Поскольку ни закон, ни договор не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжал действовать.
Оценивая включение комитетом пункта 8.1 договора в условия договора и расторгая договор аренды земельного участка с даты ввода объекта в эксплуатацию, а не с даты уведомления о регистрации права или даты обращения к арендодателю с соответствующим заявлением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о злоупотреблении комитетом своими правами при формировании условий договора аренды земельного участка, что по мнению судов влечет применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям.
Указанный вывод мотивирован отсутствием правовой возможности победителя торгов заявлять какие-либо возражения по поводу условий договора, а также вносить изменения в него, что по мнению судов существенно нарушило баланс интересов сторон.
Указанный вывод нельзя признать в полной мере верным.
В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора, заключенного то результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены па торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Таким образом, ООО "Инвестстрой" было вправе выразить несогласие с условиями предлагаемого договора аренды в части усыновления порядка досрочною прекращения его действия, не имевшего какого-либо значения для определения цены на торгах. Однако общество не реализовало такое право, подписало договор аренды земельного участка без каких-либо разногласий, приняв тем самым на себя все условия договора в предложенной редакции, в том числе спорного пункта 8.1, установившего порядок и основания досрочного расторжения договора по соглашению сторон.
Следовательно, при реализации своего права на досрочное прекращение договорных отношений, общество обязано было руководствоваться перечисленными выше условиями договора.
Также не были учтены судами положения статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых в случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются измененными пли прекращенными с момента заключения соглашение сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Ввиду неполного исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2020 по делу N А12-22297/2019 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Ю. Муравьев
Судьи Р.В. Ананьев
Ф.В. Хайруллина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
